Ипотечное кредитование

 

3. ПЛЮСЫ И МИНУСЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

3.1 Плюсы и минусы ипотечного кредитования в России

 

Плюсы:

1. Главным  преимуществом ипотеки все же  остается то, что, вместо  долгосрочного накапливания необходимой суммы на покупку квартиры, загородного дома или прочего имущества,  возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире или, скажем,  доме.

2. Приобретаемое  жильё, сразу становится собственностью  заемщика и существует возможность  зарегистрироваться  в новом жилье заемщику и членам его семьи.

3. Ипотечное  кредитование-это безопасная операция. Нет никакого риска утраты  права собственности на имущество, включаю случаи потери заемщиком  трудоспособности.

4. Заемщику  ипотечного кредита предоставляется  имущественный налоговый вычет, который снижает процентную ставку  по ипотеке за счет того, что  заемщик не будет платить подоходный  налог с суммы, потраченной на  покупку жилья и с процентов  по ипотеке.

Минусы:

1. Пожалуй, самым существенным недостатком  ипотеки является так называемая  «переплата» за квартиру, которая  может достигать  порой до 100 % и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Так же, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы:

а) Оплата услуг оценочной компании и нотариуса;

б) Плата банку за рассмотрение заявки на кредит;

в) Сбор за ведение ссудного счета

Накладные расходы в общности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение имущества.

2. Большинство  банков предъявляет к заемщикам  ряд обязательных документов, для  возможности получения ипотечного  кредита, это:

а) документальное подтверждение доходов

б) наличие регистрации и российского гражданства

в) определенный стаж работы на одном месте

г) возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

Найти идеальный баланс между преимуществами и недостатками ипотеки я думаю, возможно. На сегодняшний день  выбор банков и их ипотечных программ довольно широк. Любой желающий сможет решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки.

 

4. РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В  ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

 

Практика показала, что основным финансовым механизмом развития массового строительства жилья в области стало ипотечное кредитование, поддержка которого осуществляется в рамках подпрограммы «Развитие и оддержка ипотечного жилищного кредитования в Еврейской автономной области» областной целевой программы «Жилище» на 2006-2010 годы.

Финансовый кризис 2009 года негативно отразился на системе ипотечного кредитования. Упали темпы и объемы реализации подпрограммы «Развитие и поддержка ипотечного жилищного кредитования в Еврейской автономной области».

В качестве антикризисной меры правительством области в 2009 году была предоставлена государственная гарантия ОАО «Региональный оператор Еврейской автономной области» в размере 3,5 млн. рублей, что позволило Региональному оператору выдать 19 кредитов на общую сумму 11,6 млн. руб. Однако эти кредиты не смогли оказать существенного влияния на спад объемов ипотечного кредитования жилья в области ( Приложение В).

В 2010 году объемы ипотечного кредитования начали возрастать и по данным кредитных организаций, расположенных на территории области, должны достигнуть уровня 2007 года.

В целях согласования усилий сторон и обеспечения устойчивого роста и развития ипотеки региональные программы должны также учитывать мероприятия институтов развития жилищного строительства федерального уровня, в данном случае - ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (программа «Стимул» и другие программы). Исходя из стоимости 1 кв. метра, сложившейся на первичном и вторичном рынках жилья в области, гражданам для получения ипотечного кредита, необходимо подтвердить свои доходы в размере как минимум 35 тыс. рублей на семью в месяц. Из всей массы населения области под указанные требования будут подпадать семьи, в которых каждый из супругов будет получать доход свыше 17 тысяч рублей.

Согласно данным, предоставляемых статистическими органами, число граждан имеющих доход от 15,0 до 25,0 тыс. рублей в области составляет 19,2 % от общей численности населения области или 35,62 тыс. человек.

На основании имеющихся данных, можно утверждать, что среди данной категории граждан практически все имеют жилье, но только 31,6 % считают свои жилищные условия хорошими, а большая часть 68,4 % или 12,86 тыс. семей удовлетворительными или плохими. Как показывает практика кредитования, именно эта категория граждан – наиболее перспективна в плане участия в программе ипотечного жилищного кредитования.

Ценовая доступность жилья (соотношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. метра и среднего годового совокупного денежного дохода семьи, состоящей из 3 человек) в 2009 году снизилась в Еврейской автономной области до уровня 3 лет (2,94 года), тогда как в среднем по Российской Федерации этот показатель составляет 4,5 года.

Приведенный анализ доступности жилья и потребности в нем свидетельствует о том, что в области сложилась достаточно благоприятная ситуация с доступностью ипотечного кредитования, и с возможностью среднестатистической семью воспользоваться банковскими услугами для улучшения своих жилищных условий.

Новые возможности расширения доступности ипотеки предоставляются поправками, внесенными в Федеральный закон от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», позволяющими использовать материнский капитал на улучшение жилищных условий.

По данным ГУ Отделение Пенсионного фонда РФ по Еврейской автономной области за период 2011-2015 годы право на получение средств материнского капитала могут получить 11,4-13,8 тыс. семей из них порядка 10 % или от 1,0 до 1,3 тыс. семей могут изъявить желание направить эти средства на улучшение жилищных условий. Общая потребность жилья для этой категории граждан может составить от 60 до 70 тыс. кв. метров.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Важным элементом российской государственной политики является формирование рынка доступного жилья. Это декларируется на самом высоком уровне. Ипотека – основной механизм достижения этой цели. Во всех экономически развитых странах люди не приобретают жилье (квартиру, дом), заплатив за него единовременно полную стоимость, а получают ипотечный кредит, что позволяет вселиться в квартиру сразу после оплаты первой части долга, потом же, в течение ряда лет, периодическими платежами заемщик возвращает кредит и проценты по нему.

На основании проведенного правового анализа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и ипотеки можно сделать следующие выводы.

Специфика недвижимого имущества состоит в том, что его можно использовать только в условиях более или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке. Соответственно, для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием использования является водное, воздушное или космическое пространство.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним согласно ст. 2 Закона о регистрации является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Закон также указывает, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Итак, результат исследования юридических фактов, являющихся основанием возникновения и прекращения регистрационных отношений, показал, что в тех случаях, когда в качестве юридического факта выступает волеизъявление правообладателя, основным методом правового регулирования будет являться метод, характерный для гражданского права. В тех же случаях, когда в качестве юридических фактов выступают действия или решения регистрирующего органа, основным методом регулирования будет являться административно-правовой метод.

Анализ норм, определяющих момент возникновения прав на недвижимость, позволил сделать вывод о том, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним не всегда имеет правоустанавливающий характер, в некоторых случаях она носит только право подтверждающий характер. Под право подтверждающим характером понимается подтверждение существования права не с момента его государственной регистрации, а до государственной регистрации и независимо от нее, т.е. в силу иных предусмотренных законом юридических фактов. В законодательстве указывается несколько таких случаев.

Государственная регистрация является доказательством существования лишь зарегистрированного права, а не права незарегистрированного. Это ни в коем случае не умаляет прав наследников, прав собственников в потребительских кооперативах и иных обладателей незарегистрированных прав. Приобретатели в этом случае не лишены возможности защищать свои права (ст. 12 ГК РФ) и их зарегистрировать.

В результате анализа проведенного в данной работе следует признать что, область ипотечного кредитования в России не получила широкого распространения в связи с антидоступными условиями получения кредита, что выражается в высоком годовом проценте за кредит и сроках его погашения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение А

 

 

Приложение Б

 

Приложение В

 

Динамика ипотечного кредитования в ЕАО

	2006 г.	2007 г.	2008 г.	2009 г.	2010 г. 3 квартал
Объемы выданных кредитов (млн. руб.)	39,8	253,3	395,3	139,9	235,72
Количество выданных кредитов (шт.)	60	319	408	174	270
Средний размер кредита (млн. руб.)	0,664	0,794	0,969	0,804	0,873
Заключено договоров долевого строительства (шт.)		192	667	266	231