Гражданский кодекс как правовая основа отношений собственности на объекты недвижимости

 Право собственности  на недвижимость включает в  себя три основных полномочия:

 • право владения  как предоставленная законом  возможность физического контроля  над объектом, обладания им. Можно  владеть объектом, но не пользоваться  им. Это редко бывает разумным  и противоречит принципу рационального  экономического поведения хозяйствующего  субъекта;

 • право пользования  служит основанием для законной  эксплуатации объекта по усмотрению  или желанию собственника или  другого пользователя (например, объект  сдан в аренду) с целью получения  прибыли или иных результатов  либо полезных свойств; 

 • право распоряжения  дает собственнику возможность  совершать действия, юридически  определяющие судьбу имущества,  т.е. продавать, сдавать в аренду, закладывать, завещать и даже  уничтожать.

 Физические, экономические,  социальные и правовые свойства  тесно связаны между собой.  Местоположение объектов недвижимости  существенно влияет на их стоимость,  доходность, ликвидность, и, таким  образом, физические ее свойства  определяют экономические. Социальные  свойства также находятся в  зависимости от местоположения, которое определяет престижность  недвижимости, пригодность для проживания  и др.

 Местоположение недвижимости  влияет на правовой режим использования.  Например, для земли, находящейся  в зонах отдыха, пограничных зонах,  зонах, подлежащих застройке государственными  дорогами и объектами, и т.п., устанавливается особый правовой  режим использования и оборота  недвижимости.

 

3. Классификация  объектов недвижимости

 Объекты недвижимости, как правило, входят в состав  имущественного комплекса предприятий  и организаций и существенно  влияют на их стоимость. Объект  недвижимости — это любой товар,  жестко связанный с участком  земли, так что его перенос  в другое место невозможен  без его разрушения - без утраты  его потребительной стоимости. 

 Предлагаемая ниже  группировка объектов недвижимости  имеет целью способствовать дифференцированному  подходу к их оценке с учетом  наиболее существенных признаков,  присущих каждой группе объектов, особенностей их товарооборота,  структуры и масштабов рынков, в рамках которых происходят  процессы купли-продажи. 

 На оценку объекта  влияют разнообразные условия  и их сочетания, поэтому для  проведения группировки использован  метод «дерева признаков» квартиры  и комнаты: 

 · помещения и здания  под офисы или магазины;

 · пригородные жилые  дома с земельными участками  - коттеджи и дачи;

 · свободные земельные  участки, предназначенные под  застройку или для других целей  в ближайшей перспективе; 

 · складские и производственные  объекты. 

 Возможны и другие  подходы к классификации. Для  наших целей наиболее значима  классификация недвижимости для  проведения операций с недвижимостью  и оценки ее стоимости. С  этой точки зрения особого  внимания заслуживает ее вариант,  в новом стандарте Российского  Общества Оценщиков для оценки  недвижимости.

 Для оценки стоимости  земля, здания и сооружения  делятся на два класса:

 · специализированная  недвижимость;

 · неспециализированная  недвижимость.

 Специализированная недвижимость  — это недвижимость, которая в  силу своего специального характера  редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке  для продолжения существующего  использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется  как часть использующего ее  бизнеса. 

 Специальный характер  недвижимости обычно обусловлен  ее конструктивными особенностями,  специализацией, размером, местом расположения  или сочетанием этих факторов.

 Неспециализированная  недвижимость — это недвижимость, на которую существует всеобщий  спрос, и которая обычно покупается, продается или арендуется на  открытом рынке с целью использования  ее для существующих или аналогичных  целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения.

 Краткая классификация  объектов недвижимости:

 Земельные участки  вне поселений - межселенные территории:

- под дачное и садово-огородное  использование; 

- под жилую застройку; 

- промышленного и иного  специального назначения промышленности, транспорта, энергетики, обороны и  др.;

- сельскохозяйственного  назначения;

- природоохранного, природно-заповедного,  оздоровительного, рекреационного, историко-культурного  назначения;

- лесного фонда, водного  фонда; 

- участки недр;

- земли резерва, назначение  которых не определено.

 Жилье - жилые здания  и помещения: 

- многоквартирные жилые  дома, квартиры в них и другие  помещения для постоянного проживания  в домах отдыха, гостиницах, больницах,  школах и т.п.;

- индивидуальные, двух- и  четырехсемейные малоэтажные жилые  дома старая застройка, а также  дома традиционного типа –  домовладения и дома нового  типа – коттеджи, таунхаусы. 

 Коммерческая недвижимость:

- nофисные здания и  помещения административно-офисного  назначения;

- гостиницы, мотели, дома  отдыха;

- магазины, торговые центры;

- рестораны, кафе и  другие пункты общепита;

- пункты бытового обслуживания, сервиса. 

 Промышленная недвижимость:

- заводские и фабричные  помещения, здания и сооружения  производственного назначения;

- мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и другие инженерные  сооружения;

- паркинги, гаражи;

- склады, складские помещения. 

 Недвижимость социально-культурного  назначения:

- здания правительственных  и административных учреждений;

- культурно-оздоровительные,  образовательные, спортивные объекты; 

- религиозные объекты.

 По происхождению: 

- естественные (природные)  объекты; 

- искусственные объекты  (постройки);

 По назначению:

- свободные земельные  участки (под застройку);

- природные комплексы  (месторождения) для их эксплуатации;

 постройки: 

- для жилья; 

- для офисов;

 По масштабу:

- земельные массивы; 

- отдельные земельные  участки; 

- комплексы зданий и  сооружений (дачный посёлок, микрорайон, гостиничный комплекс);

- многоквартирный жилой  дом; 

- одноквартирный жилой  дом (коттедж);

- секция (подъезд);

- квартира;

- комната и т.д. 

 По готовности к  использованию: 

- готовые; 

- требующие реконструкции  или капитального ремонта; 

- требующие завершения  строительства (незавершенное строительство).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 В рыночных условиях  особое значение приобретают  вопросы оценки вещественного  богатства, включая заводы и  оборудование, жилые и производственные  здания, потребительские товары  длительного пользования, земельные  участки. Изменение этого богатства  влияет не только на уровень  его воспроизводства, но и на  качество жизни людей. 

 Экономика воспроизводства  — это экономика недвижимости. С развитием рыночных отношений  увеличивается число элементов  и видов предпринимательской  деятельности, учитываемых при оценке  вещественного богатства, поэтому  знания по экономике недвижимости  становятся все более востребованными.  Чем больше элементов учитывается  при оценке вещественного богатства,  тем сложнее производить оценку  состояния и эффективности его  использования. Современный специалист  должен знать действующее законодательство, нормативные, правовые и методические  документы, регламентирующие деятельность  участников на рынке недвижимости, методы экспертизы и оценки  объектов недвижимости и условия  их применения, экономические основы  оценки недвижимости, уметь применять  эти знания на практике с  учетом поставленной цели оценки  и изменения факторов, воздействующих  на объект недвижимости.

 Сегодня именно объекты  недвижимости представляются центральным  звеном всей системы рыночной  экономики страны. И это понятно  — объект недвижимости не только  особый товар, но одновременно  и капитал, приносящий доход,  и основание для оказания услуг  с целью ведения эффективной  предпринимательской деятельности. Однако владение недвижимостью  — это не только и не столько  право на обладание благом, сколько  обязанность его эффективного  использования и сохранения, сопряженная  подчас с немалыми затратами.  В связи с этим возрастает  потребность в системе профессиональных  знаний, которые охватывают все  этапы жизненного цикла объектов  недвижимости.

 

 

 

 

 

Использованная  литература:

1. Асаул А. Н. «Экономика  недвижимости»/ 2-е изд. – Спб.: Питер, 2008 г. 

2. Васильева Л. С. «Экономика  недвижимости»: учебник – М.: Эксмо, 2008г. 

3. Нагаев Р.Т. «Недвижимость:  энциклопедический словарь» - 5-е  изд., доп. и перераб. – М.: ЗАО  «Издательство ‘Экономика’», 2008г. 

4. Смагин В. Н., Киселева  В. А. «Экономика недвижимости»:  учебное пособие – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Эксмо, 2008г. 

5. Чижанькова И. В. Лекции.

6. www.retline.ru/ «Структура и  классификация рынка недвижимости  России» Панюшкин 

7. www.polbu.ru/ «Библиотека букиниста»/ “Классификация объектов недвижимости”  Афанасова М.А.