Государственная регистрация недвижимости

В соответствии со ст.36 Основ законодательства о нотариате выдают свидетельство о праве на наследство и принимают меры к охране наследственного имущества только государственные нотариусы. И лишь при отсутствии в нотариальном округе государственной нотариальной конторы совместным решением органа юстиции и нотариальной палаты выполнение соответствующих функций может быть поручено одному из нотариусов, занимающихся частной практикой.

Свидетельство о праве на наследство выдается всем наследникам вместе или каждому в отдельности - по их желанию (в последнем случае в свидетельствах указывается все наследственное имущество и доля наследника, получающего свидетельство). Если окажется, что какое-либо имущество не включено в свидетельство о наследстве, то на него может быть выдано дополнительное свидетельство.

Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Под термином “решение суда” носит в данном случае обобщающий характер и обозначает так же решение третейского и арбитражного суда.

Решения суда в контексте ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” могут признавать за гражданами и организациями определенные права на недвижимое имущество (право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитутные и иные вещные права), признавать недействительными оспоримые сделки и указывать порядок применения последствий признания недействительными ничтожных сделок.

Действующее процессуальное законодательство наделяет лиц, участвующих в деле, а также судебного пристава-исполнителя правом постановления перед судом вопроса о разъяснении решения (ст.17 Федерального закона “Об исполнительном производстве”).

Следует заметить, что право на недвижимое имущество может быть установлено не только судебным решением, но и определением суда об утверждении мирового соглашения сторон, определением или постановлением кассационной, апелляционной, надзорной инстанции, вынесших новое решение по делу либо изменивших решение суда.

Одним из оснований для ограничения прав на недвижимое имущество является наложение ареста на это имущество, то есть его опись, объявление запрета распоряжаться им, а при необходимости - ограничение права пользования, применяемый для обеспечения иска или в других целях. Арест имущества влечет следующие ограничения в правах: невозможность его продажи, дарения, мены, сдачи в наем (аренду), залога. В связи с этим ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (ст.28) предписана необходимость извещения регистратора о произведенном аресте в трехдневный срок.

Еще одним основанием для государственной регистрации являются различные акты (свидетельства) государственных органов. Эти акты относятся к категории индивидуальных. Следует заметить, что к данному виду оснований относятся и различные акты органов местного самоуправления, наделенных необходимыми полномочиями. Компетенция и этих, и органов государственной власти определяется законодательством, действовавшим в месте выдачи и на момент выдачи акта (документа).

В качестве примеров таких актов можно привести подлежащие регистрации лицензии на водопользование, выдаваемые специально уполномоченным государственным органом управления использования и охраны водного объекта; акты представления земельного участка органами местного самоуправления для строительства объектов недвижимости в городских и сельских населенных пунктах; и другие акты (свидетельства).

К особым случаям, которые укладываются в рамки данного основания, можно отнести:

- принятие бесхозяйных  недвижимых вещей на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (основанием для такого принятия на учет служит заявление органа местного самоуправления, на территории которого находится бесхозяйная вещь, - ст.225 ГК РФ);

- решение об изъятии  имущества у собственника в  виде реквизиции, т.е. при обстоятельствах, которые носят чрезвычайный характер, в интересах общества по решению  государственных органов в порядке  и на условиях, установленных  законом, в частности, с непременной выплатой стоимости имущества (ст.242 ГК РФ) или в виде конфискации (ст.243 ГК РФ).

К числу иных актов передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя, предусмотренных ст.18 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, относятся самые различные акты, соответствующие действовавшему в месте передачи и на момент совершения передачи законодательству.

К этим актам в настоящее время можно отнести такие основания для государственной регистрации прав, как внесение физическими и юридическими лицами вклада в виде недвижимости в учреждаемое ими хозяйственное общество (товарищество), наделение собственниками правом оперативного управления создаваемых ими учреждений, передача юридическим лицом другому юридическому лицу прав на недвижимость при отдельных видах реорганизации юридического лица, наделение от имени собственника государственным органом или муниципальным образованием правом хозяйственного ведения на определенное недвижимое имущество вновь создаваемого государственного или муниципального унитарного предприятия и др. Постатейный комментарий к Федеральному закону “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Следует отдельно заметить, что ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” не указывается еще одно основание для государственной регистрации на недвижимое имущество - справка правления потребительского кооператива о полной выплате пая. В соответствии со ст.218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Поскольку все вышеперечисленное имущество относится к недвижимости, возникшее право подлежит регистрации в соответствии с ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, хотя в этом случае данная юридическая процедура носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер, так как право на эти помещения возникает с момента полного внесения пая.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

Некоторыми статьями главы 4 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” могут быть предусмотрены дополнительные документы, предоставление которых необходимо для государственной регистрации. Так, например, в случае государственной регистрации права на долю в общей долевой собственности на недвижимое имущество, к заявлению о государственной регистрации со стороны других сособственников должны прилагаться в письменной форме согласия, которые должны быть оформлены каждым сособственником в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариально заверены. Отсутствие такого согласия может служить основанием для приостановления государственной регистрации (ст.24 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).

Цели государственной регистрации прав на недвижимость

 Среди исследователей  вопроса о государственной регистрации  прав на недвижимость при выделении целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним нет единого мнения.

Так, классифицируя цели государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, М.Г. Пискунова указывает: "основной правовой целью является обеспечение устойчивости гражданского оборота путем подтверждения и государственной гарантии прав на недвижимость. Социальная цель заключается в обеспечении законности оборота недвижимости, защите прав и законных интересов участников сделок и третьих лиц. Экономическая цель - обеспечение благоприятного инвестиционного климата, "прозрачности" рынка недвижимости, снижения экономических рисков, упорядочения сборов налогов. Информационно-управленческая цель - обеспечение физических и юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления достоверной информацией о гражданских правах на недвижимость". Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции. С. 22 В.В. Чубаров, характеризуя систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уточняет, что "введение такой системы преследует несколько целей: а) придать предельную открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах; б) ввести государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на нее) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований (РФ в целом, субъектов РФ, муниципальных образований); в) внести единообразие в процедуру регистрации на недвижимость на всей территории РФ". Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006 По мнению А.В. Волынцевой, "основные цели государственной регистрации:

1) защита прав и законных  интересов собственников и обладателей  иных прав на объекты недвижимости;

2) обеспечение законного, надежного, открытого гражданского  оборота;

3) обеспечение гласного  и достоверного подтверждения  прав на недвижимое имущество;

4) создание эффективных  механизмов государственного управления  рынком недвижимости;

5) реализация фискальной  функции государства в части  обеспечения поступления в бюджет средств от операций, предметом которых выступает недвижимость;

6) обеспечение безопасности  на рынке недвижимости путем  предотвращения и пресечения преступлений и правонарушений в данной сфере". Волынцева А.В. Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Томск, 2003. С. 68

По нашему мнению законодательство о государственной регистрации прав на недвижимость призвано "обслуживать" гражданское законодательство, регулирующее "параллельные" отношения, основанные на равенстве всех субъектов, включая государство.

В Законе о регистрации цели государственной регистрации специально не выделяются, что с учетом вышеизложенных обстоятельств представляется определенным пробелом. В целях обеспечения правильного функционирования действующей системы регистрации и направления ее дальнейшего развития в упомянутый закон следовало бы включить норму следующего содержания:

Целью государственной регистрации прав на недвижимое имущество является защита имущественных прав участников оборота недвижимого имущества.

Заключение

В заключении необходимо еще раз отметить, разработчиками Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" была проделана огромная работа, обобщен значительный правовой и практический материал.

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" имеет исключительно важное значение для упорядочения и цивилизованного развития рынка недвижимости и, главное, для обеспечения гарантий прав собственников недвижимого имущества.

Отдельные статья Закона являются новыми для законодательства Российской федерации и требуют толкование их судами и арбитражными судами. Верное толкование, применение и устранение выявленных противоречий в Законе ""О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" окажет позитивное влияние на развитие гражданских правоотношений в нашей стране и на укрепление законности при совершении сделок с недвижимостью.

Последовательное осуществление столь масштабного закона потребует принятия дополнительных нормативно-правовых актов — постановлений, инструкций, методик и других документов, обеспечивающих установленное законом создание и функционирование системы учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведение Единого государственного реестра прав, фиксирующего навечно все данные на объект недвижимого имущества и его правоустанавливающие документы. От того, как фактически будет организована система государственной регистрации, зависят не только объемы расходов на ее содержание, но и правовая защищенность субъектов гражданского оборота, соблюдении государственных интересов в сфере управления земельными ресурсами и иной недвижимостью, а в конечном счете устойчивость благоприятного инвестиционного климата. Организация успешного функционирования закона позволит достичь следующих целей:

- надлежащим образом защитить  имущественные права субъектов  гражданского оборота. Здесь имеется в виду прежде всего защита прав граждан и юридических лиц, для которых недвижимое имущество составляет основу существования, а также банковских учреждений, осуществляющих кредитование под залог недвижимости. В связи с этим закон о государственной регистрации прав имеет не мене важное значение для создания рынка ипотечных кредитов, чем специальный закон об ипотеке;

- гарантировать интересы  государства в вопросах управления  недвижимым имуществом. Эффективно  работающая система государственной  регистрации прав на недвижимость  позволит сосредоточить в руках  государственных органов большой  объем правовой и технической  информации, касающейся недвижимого  имущества. Эти данные могут быть  использованы в целях территориального  планирования, обеспечения рационального использования земельных ресурсов, контроля земельного оборота и недопущения спекуляции недвижимостью, а также для фискальных целей: сбора земельного и иных налогов с недвижимости.

Источники:

1. Поиск по сайту  Консультант Плюс.
2. КонсультантПлюс: "Горячие" документы.
3. КонсультантПлюс: "Проблема государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, заключенных 2 и 3 марта 2013 г.
4. КонсультантПлюс: Гражданский кодекс российской федерации. часть первая.
5. КонсультантПлюс: Гражданский кодекс российской федерации. часть вторая.
6. КонсультантПлюс: Постановление от 10 октября 2013 г. n 903 о федеральной целевой программе "развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014 - 2019 годы)".
7. КонсультантПлюс: Постановление от 3 февраля 2014 г. n 71 об утверждении правил направления органами государственной власти и органами местного самоуправления документов, необходимых для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости, в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости, а также о требованиях к формату таких документов в электронной форме.
8. КонсультантПлюс: Федеральный закон об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту российской федерации - городу федерального значения москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты российской федерации.
9. КонсультантПлюс: Федеральный закон об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту российской федерации - городу федерального значения москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты российской федерации.