Форма договора купли-продажи недвижимого имущества

 

СОДЕРЖАНИЕ
ВВВЕДНИЕ…………………………………………………………………..	2
ГЛАВА 1 ПОНЯТИЕ И ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА……………………
ГЛАВА 2 ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА…………………………………..……	8
2.1 Форма договора купли-продажи недвижимого имущества………..............8
2.2 Государственная регистрация  договора купли-продажи недвижимого  имущества……………..……………………………………………..……...
ГЛАВА 3 ПРОБЛЕМЫ ИЗУЧЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО………………………………………………………….....
ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………………..
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ………………………………………………………………….

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

 

Договор купли-продажи − основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают главу 30 Гражданского кодекса Республики Беларусь, посвященную отдельным видам гражданско-правовых обязательств.

Недвижимость - важнейший вид имущества, находящегося в собственности граждан. В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее ГК) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и др.

Актуальность избранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор продажи недвижимости в последние несколько лет в нашей стране в связи с экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение. Об актуальности данной темы свидетельствует и то, что на правовую природу таких сделок влияют многочисленные факторы, например, в зависимости от того, принадлежит помещение частному лицу (физическому или юридическому) или государству; к какому виду недвижимости относится отчуждаемое помещение, необходимо ли нотариальное удостоверение при государственной регистрации сделки и т.д.

Приобретение недвижимости - одна из форм вложения капитала и улучшения жилищных условий.

Жилая недвижимость (квартиры, комнаты, индивидуальные жилые дома) для большинства граждан Республики Беларусь - единственное значимое имущество, и при этом дорогостоящее. Поэтому при совершении сделок особенно важны средства защиты участников от потери принадлежащего им жилья. Их права охраняются в первую очередь нормами гражданского законодательства.

Целью курсовой работы является рассмотрение сущности договора продажи недвижимости.

Основными задачи написания курсовой работы являются:

- раскрыть значение договора продажи недвижимости;

- показать особенности при заключении договора продажи недвижимости;

- изучить проблемы изучения договора продажи недвижимости.

Объектом исследования курсовой работы является совокупность общественных отношений, складывающихся в сфере правового регулирования купли-продажи недвижимого имущества.

Предмет – договор купли-продажи недвижимости и сама недвижимость.

При написании курсовой работы были использованы такие общие методы исследования как методы синтеза и анализа. А так же при помощи частных методов, а именно сравнительного анализа, формально-юридических и сравнительно-правовых методов.

Структура работы построена следующим образом: в первой главе будут рассмотрены вопросы, раскрывающие понятие и общую характеристику договора купли-продажи недвижимого имущества. Во второй главе, посвященной порядку заключения договора купли-продажи недвижимого имущества будет рассмотрено 2 вопроса: форма и государственная регистрация договора купли-продажи недвижимого имущества. В заключительной главе будет рассмотрены проблемы изучения договора продажи недвижимости.

Нормативную базу исследования курсовой работы составили ГК Республики Беларусь, Кодекс Республики Беларусь о земле (далее КоЗ), Конституция Республики Беларусь, Жилищный кодекс Республики Беларусь (далее ЖК), Указ Президента Республики Беларусь от 26 апреля 2010 г. № 200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан», Закон Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».

Теоретической основой курсовой работы выступают труды таких авторов как М.И. Брагинский, В.В Витрянский, А.В. Каравай, А.М. Гатин, Д.А. Колбасин.

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1

ПОНЯТИЕ И ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

 

Договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи − недвижимого имущества. В связи с этим указанному договору присущи все основные признаки договора купли-продажи товаров, отличающие последний от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров. Исходя из этого договор продажи недвижимости может быть определен следующим образом [2, с. 212].

Согласно п. 1 статьи 520 ГК, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, капитальное строение (здание, сооружение), квартиру или другое недвижимое имущество. Указанным обязанностям продавца недвижимости корреспондирует обязанности покупателя принять данное имущество и уплатить его цену [3, с. 270].

Законодатель именует этот договор договором продажи недвижимости. Представление о купле и продаже как о двух отдельных договорах может привести к вредным практическим результатам: оно порождает мысль, что если купля составляет нечто отдельное от продажи, то договор может быть действителен как купля и недействителен как продажа, поэтому, говоря о продаже недвижимости, законодатель рассматривает этот договор как разновидность договора купли-продажи, т.е. отличает куплю-продажу недвижимого имущества от купли-продажи движимого имущества [4].

По своей юридической природе договор купли-продажи недвижимого имущества является консенсуальным (признается заключенным с момента согласования существенных условий сторонами), двусторонним (договор, в котором каждая из участвующих сторон дает обещание принять на себя исполнение той или иной обязанности в пользу другой стороны, откуда и возникает двустороннее обязательство) и возмездным (договор, по которому одна из сторон должна получить плату за исполнение своих обязательств) [5, с. 395].

Выделение договора продажи недвижимости в качестве особого вида договора купли-продажи и закрепление норм, посвященных данному договору, в параграфе 7 главы 30 ГК связывается со спецификой его предмета − недвижимого имущества:

- физической − связь с землей. Так, согласно части первой статьи 55 КоЗ Республики Беларусь, при переходе прав на капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения или долей в праве на данные объекты к их приобретателям переходят права на земельные участки, на которых они расположены. Связь недвижимого имущества с земельным участком предопределяет не только невозможность отчуждения такого имущества без права пользования земельным участком, но и невозможность отчуждения земельного участка, на котором находятся здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества, без установления ограничений покупателя в пользовании земельным участком в пользу владельца расположенного на нем недвижимого имущества;

- экономической, связанной с высокой ценностью объектов недвижимости;

- правовой, связанной с необходимостью повышенной защиты интересов лиц, участвующих в соответствующих отношениях;

- ограничение по использованию такого имущества в гражданском обороте;

- использование его в обороте в качестве индивидуально-определенной незаменимой вещи, то есть вещь, которая в соответствии с делением вещей на родовые и индивидуально-определенные отличается конкретными, только ей присущими характеристиками, обозначенными в нормативном порядке или договором [3, с. 270].

Согласно статье 130 ГК, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, изолированные помещения, машино-места.

Согласно п. 1 статьи 72 ЖК Республики Беларусь объектами сделок по отчуждению жилых помещений являются жилые дома, квартиры (доли в праве собственности на жилые дома, квартиры).

Однако пункт 2 статьи 72 ЖК содержит перечень объектов недвижимости, не подлежащих отчуждению, если иное не определено Президентом Республики Беларусь и ЖК:

- жилые помещения социального пользования;

- служебные жилые помещения государственного жилищного фонда;

- жилые помещения государственного жилищного фонда в общежитиях;

- жилые помещения специального служебного жилищного фонда;

- специальные жилые помещения;

- жилые помещения, расположенные в обособленных военных городках, определяемых Министерством обороны Республики Беларусь;

- жилые помещения государственного жилищного фонда, находящиеся на территориях, подвергшихся радиоактивному загрязнению в результате катастрофы на Чернобыльской АЭС (в зонах эвакуации (отчуждения), первоочередного отселения и последующего отселения, с которых отселено население);

- жилые помещения государственного жилищного фонда, находящиеся в собственности Республики Беларусь и расположенные на территории иностранных государств;

- жилые помещения, построенные или приобретенные с привлечением льготных кредитов, жилые помещения, на капитальный ремонт и реконструкцию которых, а также на строительство инженерных сетей, возведение хозяйственных помещений и построек предоставлен льготный кредит, – до полного погашения таких кредитов;

- жилые помещения коммерческого использования.

К недвижимым вещам также приравниваются предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты.  Отличительной особенностью вышеуказанного имущества является их индивидуальная определенность, придаваемая регистрацией этих объектов и прав на них. Только с момента государственной регистрации (отличающейся от государственной регистрации прав на имущество, недвижимое по своей сути) суда и космические объекты приобретают статус недвижимого имущества.

Недвижимое по своей сути имущество составляют природные ресурсы и остальные объекты, которые прочно связаны с земельными участками и не могут быть перемещены без несоразмерного ущерба им [4].

Как в любом договоре купли-продажи, предметом данного договора может быть только недвижимость, обладающая признаками оборотоспособности [5, с. 395].

В соотвтетствии с ч. шестой ст. 13 Конституции Республики Беларусь, недра, воды, леса составляют исключительную собственность государства. Земли сельскохозяйственного назначения находятся в собственности государства. Таким образом, по действующему законодательству в числе объектов, составляющих природные ресурсы, оборотоспособностью обладают лишь земельные участки. Так, согласно ч. первой ст. 47 КоЗ, земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут являться предметом договоров купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, ипотеки и переходить по наследству в соответствии с гражданским законодательством с учетом ограничений, установленных ГК, актами Президента Республики Беларусь и иными законодательными актами.

Правовое регулирование договора продажи недвижимости как отдельного вида договора купли-продажи строится по следующей схеме. В § 7 гл. 30 ГК содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по его исполнению. Эти правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле-продаже товаров (§ 1 главы 30 ГК). Родовая принадлежность договора продажи недвижимости к договору купли-продажи товаров в правовом регулировании выражается в том, что в части, не урегулированной нормами, включенными в § 7 главы 30 ГК, к отношениям, связанным с продажей недвижимости, подлежат применению общие положения о договоре купли-продажи товаров.

Купля-продажа может рассматриваться как в качестве правового института, так и сделки или обязательства.