Договоры на отчуждение имущества: понятие, виды, общая характеристика

     В отношении же дарения недвижимости ситуация представляется принципиально иной. Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ "в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом". Ранее мы уже пришли к выводу, что "отчуждение" и "заключение сделки отчуждения" являются с точки зрения закона равнозначными понятиями. Следовательно, при регистрации договора дарения, если возникновение права собственности не связано в нем с наступлением какого-либо отлагательного условия, происходит и переход права собственности от дарителя к одаряемому. Что же касается возможности отказа одаряемого от дара, то она возможна в любой момент после заключения договора до момента фактической передачи вещи. Если такой отказ происходит до регистрации договора дарения, то договор считается расторгнутым и право собственности сохраняется за дарителем. Если же отказ происходит после регистрации договора и перехода права к одаряемому, то этот отказ означает расторжение договора и переход на этом основании права собственности от одаряемого обратно к дарителю.

     Спецификой  правовой регламентации договора дарения  является возможность отказа от его  исполнения и его отмены дарителем. И в том, и в другом случае возникает вопрос о судьбе регистрации договора дарения и права одаряемого.

     Рентные договоры, связанные с передачей права собственности на недвижимость.

     Согласно  ст. 583 ГК РФ "по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

     По  договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением".

     Таким образом, закон различает два  вида ренты - постоянную (§ 2 гл. 33 ГК РФ) и пожизненную (§ 3 гл. 33 ГК РФ), а также  выделяет такую разновидность пожизненной  ренты как пожизненное содержание с иждивением.

     Во  всех этих случаях получатель ренты  может передавать в собственность плательщика ренты недвижимое имущество. Что же касается договора пожизненного содержания с иждивением, то его предметом может быть только недвижимость (п. 1 ст. 601 ГК РФ). Какова же специфика рентного договора как сделки отчуждения недвижимости?

     Основная  особенность договоров данного  вида состоит в том, что временные  характеристики исполнения обязательств по договору существенно различаются  у обеих сторон. Если переход права  собственности на недвижимость от получателя ренты к ее плательщику происходит одномоментно, и фактической передачей объекта обязанности получателя ренты исчерпываются, то плательщик ренты остается обязанным перед ее получателем в течение неопределенного срока. В случае постоянной ренты этот срок вообще не имеет конца, в случае же пожизненной ренты он определяется жизнью получателя ренты. Такая организация взаимоотношений сторон требует соответствующего правового регулирования, которое направлено, в первую очередь, на защиту интересов получателя ренты в течение всего срока ее выплаты. Именно с этой целью закон устанавливает, что "рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату, а в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества" (п. 1 ст. 586 ГК РФ). Кроме того, ст. 587 ГК РФ устанавливает, что "при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество".

     Таким образом, одновременно с регистрацией перехода права собственности на объект недвижимости по рентному договору в ЕГРП должны быть зарегистрированы два обременения - рента и залог (ипотека). В рамках данного раздела мы остановимся на вопросах заключения рентного договора в отношении недвижимости и особенностях регистрации перехода права собственности на недвижимость, являющуюся предметом такого договора.

     Вопрос  о государственной регистрации в отношении договора ренты также, как и в отношении договора дарения, решается в статье, посвященной форме договора. Статья 584 ГК РФ гласит: "договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации".

     Следует отметить, что такое решение не представляется удачным, поскольку  дает почву для дискуссий по поводу отнесения государственной регистрации  к форме договора. Если же признать правильным мнение о том, что в случае договора дарения и рентных договоров регистрация является одним из элементов формы договора, то это с необходимостью приведет к выводу, что эти договоры считаются заключенными с момента государственной регистрации, хотя об этом нет специального указания в законе. Именно к такому выводу приходят авторы учебника гражданского права под редакцией профессора Е.А. Суханова. В этом учебнике содержится следующий вывод: "Если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, такой договор будет считаться недействительной сделкой (п. 1 ст. 165, ст. 584 ГК РФ). Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ незаключенной сделкой, так как ст. 584 ГК РФ не содержит указания на его недействительность. Данный вывод логичен в части определения соотношения норм части второй ГК РФ о регистрации договоров и нормы п. 3 ст. 433 ГК РФ. Однако мы уже говорили, что судебная практика исходит из другой логики, согласно которой договор считается заключенным с момента его регистрации лишь при специальном указании об этом в части второй ГК РФ. Надо полагать, что при этом суды исходят, в частности, и из того, что часть первая ГК РФ разделяет форму сделки и ее регистрацию (ст. 158 и 164 ГК РФ). Вот почему и в рамках части второй ГК РФ следовало бы четко разграничить требования к форме договора и его государственную регистрацию, разместив их в разных статьях с соответствующими названиями.

     Итак, договор отчуждения недвижимого  имущества под выплату ренты  подлежит государственной регистрации. Таким образом, на данный договор  распространяется общее правило  п. 1 ст. 165 ГК РФ о ничтожности данной сделки без государственной регистрации. Однако этим выводом ограничиться нельзя.

     Согласно  ст. 585 ГК РФ "имущество, которое отчуждается  под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в  собственность плательщика за плату  или бесплатно. В случае, когда  договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (глава 30), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (глава 32) постольку, поскольку иное не установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора ренты".

     Передача  вещных прав на недвижимое имущество при  создании юридических  лиц.

     Рассматривая  данную разновидность сделок отчуждения недвижимости, следует отметить, что с точки зрения регистрации прав на недвижимое имущество существуют две принципиально различные ситуации. Первая - передача недвижимого имущества при создании юридического лица, и вторая - те же самые действия в отношении юридических лиц, которые уже созданы. В силу их существенной специфики каждая ситуация будет рассмотрена отдельно.

     Начнем  с вновь создаваемых юридических  лиц. О совершении учредителями сделок отчуждения имущества можно говорить лишь при создании юридических лиц, по отношению к которым их участники либо имеют обязательственные права, либо вообще не имеют имущественных прав (п. 2 ст. 48 ГК РФ). В первом случае сделка носит возмездный характер, поскольку при внесении недвижимости в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества участник приобретает право на получение доходов от деятельности такого лица, во втором же случае сделка носит безвозмездный характер, так как при передаче имущества в процессе создания общественных и религиозных организаций, благотворительных фондов, их учредители не вправе рассчитывать на какой-либо имущественный эквивалент.

     Действующим законодательством не предусмотрена  государственная регистрация сделок, направленных на переход права собственности  на недвижимость к вновь создаваемым  юридическим лицам. Однако возникновение права на недвижимость у этих юридических лиц должно быть зарегистрировано в соответствии со ст. 131 ГК РФ. Вопрос же состоит в том, в какой момент право учредителя считается прекратившимся, а право вновь созданного юридического лица считается возникшим?

     Вполне  очевидно, что здесь невозможно поставить  момент возникновения права вновь  создаваемого юридического лица в зависимость  от регистрации этого права. Произвести эту регистрацию до регистрации  самого юридического лица невозможно, так как нет еще самого субъекта. Считать же, что право на передаваемое имущество после регистрации юридического лица, но до регистрации права по-прежнему принадлежит учредителю, означало бы, что некоторые юридические лица на момент их создания были бы лишены имущества, что противоречило бы п. 1 ст. 48 ГК РФ, где наличие имущества названо одним из основных признаков юридического лица.

     Пленум  ВАС РФ в п. 2 Постановления N 8 указывает, что "при разрешении споров следует  иметь в виду, что с момента  внесения имущества в уставный (складочный) капитал и государственной регистрации соответствующих юридических лиц учредители (участники) названных юридических лиц утрачивают право собственности на это имущество"*(388). При этом ВАС РФ не делает исключения для недвижимого имущества. Логично предположить, что если с момента государственной регистрации юридических лиц их учредители утрачивают право собственности на имущество, то в этот же момент данное право возникает у вновь созданного юридического лица. Трудно предложить иное решение данного вопроса при создании юридических лиц. Поэтому не может не вызвать возражений позиция, что "права на недвижимое имущество, переданное в качестве вклада (взноса), созданного путем учреждения нового юридического лица, возникают в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ по общему правилу - с момента государственной регистрации права. До регистрации перехода права имущество остается собственностью учредителя.

     Однако  сам по себе сделанный вывод не решает всех правовых проблем, связанных  с переходом прав на недвижимость к вновь создаваемым юридическим лицам. Следует обратить внимание на то, что в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации юридических лиц", орган, уполномоченный проводить такую регистрацию, лишен права проверки юридической состоятельности представленных ему документов, в том числе и документов о передаче недвижимости вновь создаваемому лицу. Статья 23 указанного закона в качестве оснований для отказа в государственной регистрации юридического лица называет только два:

     а) не предоставление определенных настоящим Федеральным законом необходимых для государственной регистрации документов;

     б) предоставление документов в ненадлежащий регистрирующий орган.

     Что же касается документов, необходимых  для государственной регистрации, то они ограничиваются решением о создании юридического лица, учредительными документами и заявлением с подтверждением, "что представленные учредительные документы соответствуют установленным законодательством Российской Федерации требованиям к учредительным документам юридического лица данной организационно-правовой формы, что сведения, содержащиеся в этих учредительных документах, иных представленных для государственной регистрации документах, заявлении о государственной регистрации, достоверны, что при создании юридического лица соблюден установленный для юридических лиц данной организационно-правовой формы порядок их учреждения, в том числе оплаты уставного капитала (уставного фонда, складочного капитала, паевых взносов) на момент государственной регистрации, и в установленных законом случаях согласованы с соответствующими государственными органами (или органами местного самоуправления) вопросы создания юридического лица".

     Это значит, что в учредительных документах может быть указано, что одним  из учредителей в уставный капитал юридического лица вносится объект недвижимости, однако принадлежность этого объекта учредителю будет подтверждена лишь заявлением о государственной регистрации. Таким образом, принимая решение, с которым закон связывает возникновение права собственности у вновь создаваемого юридического лица, орган, регистрирующий юридические лица, будет лишен какой-либо объективной информации о соответствии закону данной сделки.

     В связи с тем, что момент возникновения  права вновь создаваемого юридического лица на недвижимость не связан с моментом регистрации этого права, возникает еще два вопроса. Первый - с какого момента вновь созданное юридическое лицо может заключать сделки по распоряжению недвижимым имуществом, переданным ему учредителями, и второй - как быть с положением п. 2 ст. 4 Закона о регистрации, согласно которому "обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона".

     Особенности отчуждения арендуемого имущества¹⁴

     1. В случае, если органом исполнительной  власти субъекта Российской Федерации,  органом местного самоуправления  созданы координационные или  совещательные органы в области  развития малого и среднего предпринимательства, решение о включении арендуемого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного и муниципального имущества может быть принято органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления не ранее чем через тридцать дней после направления уведомления указанным координационным или совещательным органам.