Договор строительного подряда

Если субподрядчик предлагает за основного должника исполнение строительного подряда в полном объеме, кредитор по основному обязательству -- генеральному договору строительного подряда не имеет права уклониться от принятия исполнения, и после принятия исполнения основной должник -- генеральный подрядчик полностью освобождается от соответствующих обязанностей и ответственности[³⁹]. Если третье лицо -- субподрядчик предлагает частичное исполнение строительного подряда (монтажные или специальные работы), то у кредитора -- заказчика по договору строительного подряда возникает право принять такое исполнение, так как в силу принципа надлежащего исполнения обязательств, обязательства должны исполняться в полном объеме, а не по частям[⁴⁰]. Если же заказчик согласен принять исполнение договора в «частичном виде», то, естественно, генеральный подрядчик в соответствующей части освобождается от исполнения уже исполненных обязательств[⁴¹].

В части 3 статьи 706 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что «генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком, а перед субподрядчиком -- ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда»[⁴²].

Структура договорных связей по строительным подрядам усложняется при одновременном существовании субподрядных и прямых договоров. В соответствии с частью 4 статьи 706 Гражданского кодекса Российской Федерации «с согласия генерального подрядчика заказчик вправе заключить договоры на выполнение отдельных работ с другими лицами. В этом случае указанные лица несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение работы непосредственно перед заказчиком»[⁴³].

Между коммерческими и некоммерческими интересами подрядчика (исполнителя строительно-монтажных работ и связанных с ними услуг) и участника долевого строительства оказывается промежуточное звено -- застройщик, имеющий собственные коммерческие интересы на том или ином рынке недвижимости. Данное обстоятельство способно деформировать процесс возведения и реконструкции недвижимости, что доказывается практикой создания и деятельности различных строительных и инвестиционных пирамид. Поэтому необходимы гражданско-правовые механизмы усиления воздействия участников долевого строительства.

В сфере долевого строительства укрепление правового положения его участников видится в предоставлении дополнительных прав по отношению к застройщику и в наделении правами по отношению к непосредственным исполнителям строительных работ и взаимосвязанных услуг.

Проанализировав параграф в целом, можно сделать вывод:

Усложнение гражданско-правового регулирования повлекло за собой усложнение структуры договорных связей. Существуют несколько вариантов структуры обязательственных связей в строительстве: генеральный подрядчик -- субподрядчики (наиболее распространенная структура); генеральный подрядчик -- субподрядчики -- подсубподрядчики (данная структура встречается тогда, когда возводимые строительными организациями объекты отличаются техническими сложностями); 3) заказчик -- специализированная строительная организация (наиболее сложный вариант, когда наряду с субподрядными договорами заключаются прямые договоры).

Таким образом, проанализировав главу в целом, можно сделать вывод:

Выявление существенных условий договора строительного подряда необходимо не только для решения вопроса о его заключении, но и для установления применимого права. Существенными условиями данного договора являются условия о его предмете, цене и сроке. Форма договора строительного подряда в большинстве случаев письменная - документ составляется в виде единого документа, подписываемого сторонами договора - подрядчиком и заказчиком. Договор строительного подряда, как и любой гражданско-правовой договор, может изменяться и расторгаться по установленным законом и соглашением сторон основаниям и в предусмотренном порядке. Изменение объекта и цены, безусловно, влияющее на права и обязанности сторон, более распространено на практике, чем иные случаи. В процессе исполнения заключенного договора строительного подряда могут возникать вопросы по организации структуры договорных связей, которая весьма усложнилась с усилением гражданско-правового регулирования.

Наиболее полно охарактеризовать договор строительного подряда помогает раскрытие содержания данного вида договора, чему посвящается третья глава нашего исследования.

III. Содержание и исполнение договора строительного подряда

3.1. Права и обязанности заказчика

Содержание договора строительного подряда сводится к взаимным правам и обязанностям, обусловленными существенными условиями такого договора.

На содержательную сторону договора строительного подряда большое влияние оказывают правовые нормы, отражающие особенности правового положения некоторых субъектов данного договора. Кроме того, на содержании и исполнении договора строительного подряда сказывается нормативно-правовое регулирование, закрепленное не только в Гражданском кодексе Российской Федерации, но и в других законах и иных нормативных правовых актах, прежде всего в Градостроительном Кодексе Российской Федерации[⁴⁴]. Однако, к сожалению, содержание вновь принимаемых законов и, в частности Градостроительного кодекса Российской Федерации, не вполне согласовано с Гражданским кодексом Российской Федерации, иногда противоречит ему, что вызывает трудности в правоприменительной деятельности.

Анализ прав и обязанностей заказчика осложняется тем, что по договору строительного подряда они подразделяются на несколько больших групп: предусмотренные параграфом 1 главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации и возникающие независимо от конкретной разновидности договора подряда; предусмотренные параграфом 3 главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим договорные отношения по строительному подряду; предусмотренные законами и иными нормативными правовыми актами.

Параграф 3 главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет следующую систему обязанностей заказчика по договору строительного подряда: «своевременно предоставить для строительства земельный участок; обеспечить финансирование и оплату работ; немедленно заявить подрядчику об отступлениях от условий договора, которые могут ухудшить качество работ; оплатить законсервированное строительство по установленным правилам и немедленно приступить к приемке результата строительства»[⁴⁵].

По договору заказчик может принять на себя обязанность по передаче подрядчику в пользование необходимых для осуществления работ зданий и сооружений, обеспечить транспортировку грузов в его адрес, временную подводку сетей энергоснабжения, обеспечить строительство технической документацией, застраховать объект строительства. При необходимости прекращения работ или их приостановлении более чем на шесть месяцев заказчик или застройщик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства. Как видно, Гражданский кодекс Российской Федерации первоначальный упор делает на обязанностях заказчика организационного характера: по подготовке и передаче земельного участка в случае нового строительства или подготовке и передаче объекта недвижимости, подлежащего реконструкции или капитальному ремонту.

При принятии на себя обязанности по проектированию и проведению изысканий заказчик вправе выполнить соответствующие проектные и изыскательские работы самостоятельно при наличии у него необходимых персональных организационно-правовых качеств либо привлечь изыскателя или проектировщика. Если заказчик лично выполняет проектные и изыскательские работы, то он отвечает за свои действия (бездействие) по общим основаниям, а при привлечении изыскателя или проектировщика -- за действия (бездействие) третьих лиц[⁴⁶].

Общей по отношению ко всем подвидам договора строительного подряда является обязанность заказчика немедленно приступить к приемке результата работ. Речь идет о приемке результата работы заказчиком от подрядчика, имеющей значение удостоверения исполнения подрядчиком договора строительного подряда по всему объему обязанностей. Однако приемка результата работ не означает, что заказчик или застройщик приобретают право эксплуатировать объект строительства.

Согласно части 6 статьи 753 Гражданского кодекса Российской Федерации «заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком»[⁴⁷].

Приемка заказчиком результата работ от подрядчика может оформляться односторонним или двусторонним актами. Двусторонний акт сдачи-приемки выполненных работ не может оспариваться подрядчиком либо заказчиком, такой возможности в законодательстве не предусмотрено. Односторонний акт может быть оспорен любой стороной: как отказавшейся от его подписания, так и подписавшей его.

Заказчик вправе вносить изменения в техническую документацию при условии, если вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают десяти процентов указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ. Таким образом, часть 1 статьи 744 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляя заказчику право на изменение технической документации, абсолютно не учитывает того обстоятельства, что выполняемые строительно-монтажные работы, в отношении которых заказчик вносит изменения в техническую документацию, находятся в составе иных строительно-монтажных работ, связаны с ними, и вовсе не исключена ситуация, когда изменяется техническая документация на уже выполненные строительно-монтажные работы, в связи с чем возникают вопросы не только соблюдения сроков внесения изменений в техническую документацию, но и переделки выполненных строительно-монтажных работ.

В связи с недостаточной компетентностью заказчика в вопросах организации и осуществления тех или иных видов строительно-монтажных работ статья 749 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет ему право привлечь инженера или инженерную организацию в целях обеспечения контроля и надзора за строительством и принятия от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком[⁴⁸].

Проанализировав параграф в целом, можно сделать вывод:

По договору строительного подряда права и обязанности заказчика подразделяются на несколько больших групп: возникающие независимо от конкретной разновидности договора подряда; предусмотренные параграфом 3 главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим договорные отношения по строительному подряду; предусмотренные законами и иными нормативными правовыми актами, регулирующими входящие в состав предмета гражданского права имущественные и организационные отношения, складывающиеся в ходе осуществления конкретных видов строительства; предусмотренные заключенным договором строительного подряда. В связи с недостаточной компетентностью заказчика в вопросах проведения тех или иных видов строительно-монтажных работ, законодатель предоставляет ему право привлечь инженера или инженерную организацию в целях обеспечения контроля и надзора за строительством, однако законодатель отстраняет от такого привлечения подрядчика, что вряд ли является достаточно разумным и объяснимым.

Поскольку договор строительного подряда является двусторонним, необходимым представляется рассмотрение, наряду с правами и обязанностями одной стороны договора - заказчика, прав и обязанностей другой стороны данного договора - подрядчика, чему посвящается следующий параграф нашего исследования.

3.2. Права и обязанности подрядчика

После формирования всех формально-юридических предпосылок выполнения строительно-монтажных работ и заключения договора строительного подряда у подрядчика возникает наиболее значимая обязанность, ради исполнения которой стороны вступают в гражданские правоотношения -- выполнить определенный комплекс строительно-монтажных работ, обеспечивающий возведение или реконструкцию того или иного объекта недвижимости.

Анализ норм гражданского законодательства, регламентированных параграфом 3 главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, позволяет выделить следующие обязанности подрядчика: «осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ; сообщить заказчику о не учтенных в технической документации работах и возникающей в связи с этим необходимости проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства; исполнять полученные в ходе строительства указания заказчика, если они не противоречат условиям договора строительного подряда и являются вмешательством в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика; при осуществлении строительства и связанных с ним работ соблюдать требования закона и иных правовых актов об охране окружающей среды и о безопасности строительных работ; обеспечить строительство материально-техническими ресурсами; сотрудничать с заказчиком в целях достижения социально и экономически значимых результатов»[⁴⁹].

Как видно, Гражданский кодекс Российской Федерации основное внимание уделяет регулированию процесса создания и реконструкции объектов недвижимости со стороны подрядчика, предъявляя к нему совокупность публично-правовых и частноправовых требований[⁵⁰].

Соблюдение публичных интересов обеспечивается формированием организационно-правовых предпосылок выполнения строительно-монтажных работ. В связи с этим можно сделать вывод о том, что содержание вышеуказанной нормы Гражданского кодекса Российской Федерации крайне узко: она запрещает подрядчику выполнять строительно-монтажные работы только в случае нарушения обязательных для сторон требований к охране окружающей среды и безопасности строительных работ. Однако на практике чаще встречаются случаи, когда подрядчик выполняет строительно-монтажные работы не с нарушением требований по охране окружающей среды и безопасности самих строительных работ, а в отсутствие административно-правовых разрешений, что приводит к самовольному и неуправляемому строительству.