Договор социального найма

Не оценивая справедливость данной нормы, хотя в идеале Право  должно быть выражением Справедливости, обращу внимание лишь на самое очевидное - низкий уровень юридической техники. Формулировку данной нормы следует  отнести к числу существенных недостатков Кодекса, поскольку применение установленных в ней правил дает практически безграничный простор усмотрению чиновников на местах. Во-первых, не ясно, что включается в срок, обозначенный законодателем как «более шести месяцев». Имеются в виду шесть месяцев подряд или в указанный срок могут включаться любые месяцы в период действия договора социального найма, в которые оплата не производилась? Буквальное толкование данной нормы приведет нас к выводу, что наиболее вероятным представляется второй вариант. Во-вторых, не раскрывается содержание понятия «уважительные причины» применительно к рассматриваемому случаю. Кто будет оценивать «уважительность» причин неоплаты жилья, предположить несложно — это соответствующее должностное лицо наймодателя. А можно ли, например, в местности, где отсутствует сама возможность трудоустройства или ведения предпринимательской деятельности, считать уважительной причиной невнесения платы за жилье банальную нехватку у нанимателя денежных средств?

Применение ст. 90 Кодекса в нынешней редакции на практике может породить случаи произвольного лишения жилища, недопустимость которых провозглашает сам Кодекс (см. ст. 1), и существенным образом повлиять на судьбы многих людей в нашей стране. Поэтому законодателю было бы целесообразно более внимательно рассмотреть рассматриваемую норму на предмет ее корректировки.

С моей точки зрения, важно  еще раз всесторонне осмыслить  саму концепцию данной нормы, оценить  ее справедливость в стране, где  множество людей находятся за чертой бедности и лишены надежды на трудоустройство, а многие работающие по трудовым договорам ~ длительное время не получают заработную плату. Минимально необходимым представляется внесение в ст. 90 Кодекса изменений, устанавливающих четкие юридические определения упомянутых выше понятий, исключающих возможность неоправданного административного усмотрения и произвола на местах. В отсутствие таких изменений весьма актуальными были бы разъяснения Верховного Суда РФ по вопросам применения ст. 90 Кодекса.

4.2. Выселение без предоставления другого жилого помещения

Граждане могут быть выселены из предоставленных им по договору социального найма жилых  помещений без предоставления другого жилого помещения в случаях, предусмотренных в ст. 91 Кодекса. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, то наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, то виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Подобные основания  выселения без предоставления другого  жилого помещения были предусмотрены  и прежде (ср. со ст. 98 ЖК 1983 г.).

Указанные в ст. 91 Кодекса  нарушения могут выражаться не только в совершении активных действий, но и в бездействии, например, неисполнении обязанности, предусмотренной договором социального найма. Для того чтобы указанные действия (бездействие) повлекли санкцию в виде выселения, они должны быть виновными, т.е. совершены умышленно или по неосторожности и находиться в причинной связи с наступившими негативными последствиями (понятие «причинная связь» было рассмотрено выше).

Как и ранее, совершение перечисленных в ч. 1 ст. 91 действий само по себе не является основанием для  обращения наймодателя в суд с требованием о выселении соответствующих лиц. Наймодатель, которому стало известно об указанных нарушениях условий договора социального найма, обязан принять меры, предшествующие обращению в суд. Наймодатель обязан предупредить нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут разрушение жилого помещения, то наймодатель также вправе (но не обязан) назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений.

Обращение наймодателя  в суд с требованием о выселении нанимателя и членов его семьи возможно тогда, когда после предупреждения наймодателя указанные лица не устраняют нарушения, указанные в ч. 1 ст. 91 Кодекса.

Помимо указанных в  ч. 1 ст. 91 оснований выселения, Кодекс в ч. 2 данной статьи сохранил правило о том, что без предоставления жилого помещения могут быть выселены граждане, лишенные родительских прав. Это допускается при условии, что совместное проживание таких граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, решением суда признано невозможным (ср. со ст. 98 ЖК 1983 г.).

Заключение:

 

Одна из основных форм реализации гражданами Российской Федерации права на жилище - предоставление жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на условиях договора социального найма в пределах нормы жилой площади.

Жилищный фонд социального использования предназначен, прежде всего, для слабозащищенных  категорий граждан, а также тех, кому право получить жилье по договору социального найма предоставлено законом. Понятие "договор социального найма жилого помещения" введено в гражданский оборот ст. 672 ГК.

Договор социального  найма жилого помещения - это соглашение, по которому собственник государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляет во владение и пользование гражданину (нанимателю) благоустроенное жилое помещение, как правило в виде квартиры в пределах нормы площади жилого помещения, а наниматель обязуется использовать его для проживания и своевременно вносить плату за жилое помещение (ст. 1 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики"; ст. 672 ГК). По этому договору проживают в настоящее время и те, кто еще до вступления в силу второй части ГК (1 марта 1996 г.) пользовались жилыми помещениями по договору найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда независимо от площади жилого помещения.

Передача имущества (пусть и на самых разных условиях) составляет основной элемент предмета обязательств, возникающих из этих договоров.

Передача имущества  представляет собой одну из форм распоряжения имуществом. Поэтому вторая общая  черта названных договоров состоит  в том, что лицо, передающее имущество, должно обладать необходимым правомочием по его распоряжению, т.е. является, как правило, собственником этого имущества либо субъектом иного ограниченного вещного права.

Список использованной литературы:

 

1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993г. (с изм., внесенными Указами Президента РФ от 09.01.1996 N 20, от 10.02.1996 N 173, от 09.06.2001 N 679, от 25.07.2003 N 841, Федеральным конституционным законом от 25.03.2004 N 1-ФКЗ)
2. Жилищный кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года. Одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 22 декабря 1995 года. Часть вторая (в ред. Федеральных законов от 12.08.1996 N 110-ФЗ, от 24.10.1997 N 133-ФЗ, от 17.12.1999 N 213-ФЗ, от 26.11.2002 N 152-ФЗ, от 10.01.2003 N 8-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ,  от 26.03.2003 N 37-ФЗ, от 11.11.2003 N 138-ФЗ, от 23.12.2003 N 182-ФЗ, от 29.12.2004 N 189-ФЗ, с изм., внесенными Федеральным законом от 26.01.1996 N 15-ФЗ, Постановлением Конституционного Суда РФ от 23.12.1997 N 21-П)
4. Жилищный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 24 июня 1983 года) (в ред.  Указов ПВС РСФСР от 18.01.1985, от 29.08.1986, Закона РСФСР от 07.07.1987; Указов ПВС РСФСР от 18.11.1988, от 19.12.1988, от 22.06.1989; Закона РСФСР от 06.07.1991 N 1552-1; Федеральных законов от 27.01.1995 N 10-ФЗ, от 22.08.1995 N 151-ФЗ, от 28.03.1998 N 45-ФЗ, от 17.04.2001 N 48-ФЗ, от 25.07.2002 N 116-ФЗ, от 24.12.2002 N 179-ФЗ, от 31.12.2002 N 187-ФЗ, от 20.07.2004 N 71-ФЗ, с изм., внесенными Постановлениями Конституционного Суда РФ от 25.04.1995 N 3-П, от 23.06.1995 N 8-П) - утратил
5. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2005
6. Комментарий к Семейному кодексу Российской Федерации / Отв. ред. Кузнецова И.М. - М., БЕК, 1996
7. Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР. - 4-е изд., испр. и доп. / Отв. ред. В.Б. Исаков. - М., Юрайт-Издат, 2003
8. Гражданское право: учебник. В 3 т. Т. 1. -6-е издание, перераб. и доп. / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М., ТК Велби, Проспект, 2003,
9. Гражданское право: учебник. В 3 т. Т. 2. - 4-е издание, перераб. и доп. / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М., ТК Велби, Проспект, 2003,
10. Ожегов СИ, Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка: 8000 слов и фразеологических выражений / Российская академия наук. Институт русского языка им. В.В. Виноградова. — 4-е изд., дополненное. - М Азбуковник, 1997
11. Информационно-правовая база «КонсультантПлюс»

¹ Жилищный кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года. Одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года.

² Гражданский кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 22 декабря 1995 года. Часть вторая (в ред. Федеральных законов от 12.08.1996 N 110-ФЗ, от 24.10.1997 N 133-ФЗ, от 17.12.1999 N 213-ФЗ, от 26.11.2002 N 152-ФЗ, от 10.01.2003 N 8-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 26.03.2003 N 37-ФЗ, от 11.11.2003 N 138-ФЗ, от 23.12.2003 N 182-ФЗ, от 29.12.2004 N 189-ФЗ, с изм., внесенными Федеральным законом от 26.01.1996 N 15-ФЗ, Постановлением Конституционного Суда РФ от 23.12.1997 N 21-П)

³ ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РСФСР (утв. ВС РСФСР 24 июня 1983 года) (в ред. Указов ПВС РСФСР от 18.01.1985, от 29.08.1986, Закона РСФСР от 07.07.1987; Указов ПВС РСФСР от 18.11.1988, от 19.12.1988, от 22.06.1989; Закона РСФСР от 06.07.1991 N 1552-1; Федеральных законов от 27.01.1995 N 10-ФЗ, от 22.08.1995 N 151-ФЗ, от 28.03.1998 N 45-ФЗ, от 17.04.2001 N 48-ФЗ, от 25.07.2002 N 116-ФЗ, от 24.12.2002 N 179-ФЗ, от 31.12.2002 N 187-ФЗ, от 20.07.2004 N 71-ФЗ, с изм., внесенными Постановлениями Конституционного Суда РФ от 25.04.1995 N 3-П, от 23.06.1995 N 8-П) – утратил законную силу

⁴ О видах жилых помещений см. подробно: Тихомиров М.Ю. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. — М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2005

⁵ См. подробно: Комментарий к Конституции Российской Федерации. Изд. 2-е, доп. и перераб. - М., БЕК, 1996, с.175-176

⁶ СЗ РФ, 2003, № 14, ст. 1257

⁷ СЗ РФ, 2003, № 34, ст. 3374

⁸ См. также комментарий к указанной статье в кн.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. -М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2005

⁹ РГ, 2004, 30 декабря

¹⁰ См. подробно: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. - М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2005

¹¹ См. также комментарий к указанной статье в кн.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2005

¹² См. например: Гражданское право: учебник. В 3 т. Т. 1. -6-е издание, перераб. и доп. / Отв. ред. А.П. Сергеев,"Ю.К. Толстой. - М., ТК Велби, Проспект, 2003, с. 407-411

¹³ См. Также комментарий к казанной статье в кн.: Комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. М.Ю. Тихомирова. – М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2005

¹⁴ См. комментарий к ст. 2 СК РФ к кн.: Комментарий к Семейному кодексу Российской Федерации / Отв. ред. Кузнецова И.М. - М., БЕК, 1996

¹⁵ См.: Ожегов СИ., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка: 8000 слов и фразеологических выражений / Российская академия наук. ИнстИ' тут русского языка им. В.В. Виноградова. — 4-е изд., дополненное. - М Азбуковник, 1997, с. 719

¹⁶ См.: Гражданское право: учебник. В 3 т. Т. 2. - 4-е издание, перераб. и доп. / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М., ТК Велби, Проспект, 2003, с. 328

¹⁷ См.: Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР. - 4-е изд., испр. и доп. / Отв. ред. В.Б. Исаков. - М., Юрайт-Издат, 2003, с. 82