Договор социального найма жилого помещения

В соответствии с ч. 3 ст. 40 Конституции РФ малоимущим и иным указанным в законе гражданам, которые нуждаются в жилье, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату в соответствии с нормами, установленными законом. Указанный конституционный принцип обусловливает содержание статей гл. 7 ЖК РФ и многих других его положений.

В ст. 51 ЖК РФ установлены основания, по которым граждане признаются нуждающимися в жилье, предоставляемом по договорам социального найма.

Нуждающимися в жилом помещении, в соответствии с ч. 2 и 3 ст. 49 ЖК РФ, признаются:

а) малоимущие граждане,

б) иные категории граждан, которые определены федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Гражданами, нуждающимися в жилье, предоставляемом по договорам социального найма, могут быть признаны:

1) граждане, которые не являются нанимателями жилья по договору социального найма или членами семьи нанимателя жилья по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

2) граждане, которые не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

3) граждане, которые проживают в помещении, не отвечающем требованиям, установленным для жилых помещений;

4) граждане, которые являются нанимателями, членами семьи нанимателя жилья по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи находится больной, который страдает тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний установлен уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

Основания признания гражданина нуждающимся в жилом помещении, установленные в ч. 1 ст. 51 ЖК РФ, применяются при признании нуждающимися в жилых помещениях, как малоимущих граждан, так и граждан иных категорий. Перечень таких оснований сформулирован как исчерпывающий, но в реальности он таковым не является - соответствующие основания могут быть установлены другими федеральными законами, указами Президента РФ или законами субъектов Российской Федерации (ст. 49 ЖК РФ).

Для сравнения с ЖК 1983 г. можно отметить, что новый перечень оснований для признания гражданина нуждающимся в жилье уменьшился. В него не включили такой случай, как проживание граждан по две и более семьи в смежных неизолированных комнатах, если между семьями нет родственных отношений.

Однако основания для признания гражданина нуждающимся в жилье, установленные в ЖК РФ, сформулированы более корректно и охватывают практически все остальные случаи, которые прежде предусматривались ст. 29 ЖК 1983 г.

В п. 1 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ речь идет, в частности, о гражданах, которые проживают в специализированном жилье (раздел IV ЖК РФ). Следует отметить, что граждане, проживающие в служебном жилье и жилых помещениях в общежитиях, которые были предоставлены им до введения в действие ЖК РФ, состоят на учете как нуждающиеся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, или имеют право состоять на данном учете. Указанные граждане не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления другого жилья, если возможность их выселения ранее не допускалось законом.

Гражданами, которые нуждаются в жилье, предоставляемом по договорам социального найма, признаются граждане, обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. Правила определения общей площади жилого помещения указаны в ч. 5 ст. 15 ЖК РФ.

Пунктом 3 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ не определяются правовые основания проживания граждан в помещении, не отвечающем требованиям, установленным для жилых помещений. Таким образом в этом случае важно не то, является гражданин собственником или нанимателем жилья, или членом семьи собственника или нанимателя, а сам факт несоответствия помещения требованиям, которым должно отвечать жилье.

Постановлением Правительства РФ от 16.06.2006 г. N 378 утверждается Перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире. К указанным формам хронических заболеваний относятся: активные формы туберкулеза с выделением микобактерий туберкулеза; злокачественные новообразования, сопровождающиеся обильными выделениями; хронические и затяжные психические расстройства с тяжелыми стойкими или часто обостряющимися болезненными проявлениями; эпилепсия с частыми припадками; гангрена конечностей; гангрена и некроз легкого; абсцесс легкого; пиодермия гангренозная; множественные поражения кожи с обильным отделяемым; кишечный свищ; уретральный свищ13. Данный перечень является исчерпывающим, поэтому наличие иных форм хронических заболеваний не является основанием принятия граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях по правилам п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ.

Если у гражданина и (или) членов его семьи имеется несколько жилых помещений, которые они занимают по договору социального найма и (или) которые им принадлежат на праве собственности, то уровень обеспеченности общей площадью жилого помещения определяется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.

Таким образом, если гражданину и (или) членам его семьи принадлежат на праве собственности несколько (т.е. два и более) жилых помещений, то общая площадь всех указанных помещений суммируется, когда решается вопрос об уровне обеспеченности такого гражданина общей площадью жилого помещения.

Идею, заложенную в основу ч. 2 ст. 51 ЖК РФ, можно признать верной. Однако невысокий уровень законодательной техники при установлении содержащихся в ней правил не позволяет в целом оценить ее положительно. Дело в том, что ч. 2 ст. 51 ЖК РФ не дает ответа на принципиальный для рассматриваемого случая вопрос, кого можно считать членами семьи соответствующего гражданина - только родственников, проживающих совместно с ним или любых граждан, состоящих в родстве с данным гражданином. Вполне возможно, что ответ на этот вопрос будут давать местные чиновники применительно к каждому конкретному случаю, исходя из собственного усмотрения. Чтобы избежать этого, целесообразно использовать аналогию закона, допускаемую ч. 1 ст. 7 ЖК РФ, и руководствоваться положениями ч. 1 ст. 69 ЖК РФ.

 

 

 

Заключение

 

Таким образом, проблема предоставления жилья по договору социального найма беспокоит множество граждан, потому что получить жилое помещение по договору социального найма для большинства является уникальной возможностью решить жилищный вопрос. По данному договору жилье предоставляют только в домах, которые относятся к государственному или муниципальному жилищному фонду.

Из всего изложенного следует, что жилые помещения по договору социального найма предоставляются только малоимущим либо иным гражданам, указанным в федеральном законе или законе субъекта РФ. Однако, согласно Конституции право на жилище малоимущих и иных указанных в законе граждан - это действительно их субъективное публичное право, а не «абстрактная возможность» (или правоспособность), законодатель предпочел «не заметить». В этой связи попытки обнаружить в ЖК РФ правовые гарантии (не говоря уже об экономических) осуществления данного права остаются безрезультатными. В ЖК РФ отсутствует даже упоминание о том, что право малоимущих и иных указанных в законе граждан на жилище действительно является их правом, которому корреспондируют определенные обязанности государства. Как и ранее, законодатель предпочитает нейтральные, лишенные юридического содержания формулировки для конструирования норм, регулирующих соответствующие отношения, указывая, что право на жилище обеспечивается тем, что органы государственной власти и органы местного самоуправления в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда (п. 3 ст. 2 ЖК РФ), не возлагая на эти органы юридической обязанности. Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 13, п. 2 ст. 14 и ч. 2 ст. 49 ЖК РФ критерии для отнесения гражданина к категории малоимущих (уровень дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимость имущества, принадлежащего им на праве собственности) определяются органами местного самоуправления в порядке, предусмотренном законом соответствующего субъекта РФ, в то время как право малоимущего гражданина на предоставление ему жилого помещения является его конституционным правом, регулирование которого в силу п. «в» ст. 71 Конституции РФ может осуществляться только федеральным законом. Иными словами, конституционная категория «малоимущий гражданин» является объективной категорией, а ее содержание не может ставиться в зависимость от усмотрения законодателя того или иного субъекта РФ, а тем более от усмотрения органа местного самоуправления. С тождественным отношением уровня доходов и стоимости принадлежащего на праве собственности имущества к средней стоимости одного квадратного метра жилья невозможно одновременно быть малоимущим в Москве и обеспеченным в Республике Марий Эл или наоборот.

И, наконец, в современном жилищном законодательстве, как и ранее, предусматривается, что непосредственное обеспечение права на жилище малоимущих граждан осуществляют органы местного самоуправления муниципальных образований самого низшего уровня - городских и сельских поселений (п. 5 ч. 1 ст. 14, ч. 2 ст. 14 ЖК РФ, п. 6 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Получается, что государство самоустранилось от исполнения своей конституционной обязанности по признанию, соблюдению и защите прав человека, в том числе и права на жилище, переложив необходимость ее исполнения на плечи органов местного самоуправления, призванных решать лишь вопросы местного значения (ст. 130, 132 Конституции РФ) и не входящих в систему органов государственной власти (ст. 12 Конституции РФ).

Несмотря на явные изменения в регулировании права на жилище на конституционном уровне, современное жилищное законодательство в основном исходит из того, что осуществление права малоимущего гражданина на жилище зависит лишь от усмотрения государства (а в конечном счете - от усмотрения органов местного самоуправления) и обеспечивается «выполнением программы строительства благоустроенных жилищ», а потому не является его субъективным правом, а лишь некой «абстрактной возможностью» или элементом правоспособности. В итоге мы вернулись к тому же положению вещей, о котором писал И.А. Покровский еще в 1917 году, указывая, что, «как известно, призрение бедных, сирот и т. д. считается одной из государственных забот. Но все это нынешнее призрение построено на идее милости и потому не может быть недостаточным и унизительным для тех, на кого оно распространяется. Между тем дело идет не о милости, а долге общества перед своими сочленами: каждый отдельный индивид должен получить право на свое существование».

 

 

Список использованной литературы

 

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // Российская газета, N 7, 21.01.2009

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 14.06.2012) // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410

3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 05.04.2013) // Российская газета, N 1, 12.01.2005

4. ФЗ от 24.11.1995 г. N 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» (ред. от 23.02.2013) // Российская газета, N 234, 02.12.1995

5. ФЗ от 9.01.1997 г. N 5-ФЗ «О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы» (ред. от 08.12.2010) // Российская газета, N 13, 21.01.1997

6. ФЗ от 27.05.1998 г. N 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» (ред. от 30.12.2012) // Российская газета, N 104, 02.06.1998

7. ФЗ от 18.06.2001 г. N 77-ФЗ «О предупреждении распространения туберкулеза в Российской Федерации» (ред. от 18.07.2011) // Российская газета, N 118-119, 23.06.2001

8. Закон РФ от 26.06.1992 г. N 3132-1 «О статусе судей в Российской Федерации» (ред. от 04.03.2013) // Российская юстиция, N 11, 1995

9. Закон РФ от 15.01.1993 г. N 4301-1 «О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы» (ред. от 07.12.2011) // Российская газета, N 27, 10.02.1993

10. Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 г. N 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения» // Российская газета, N 112, 27.05.2005

11. Постановление Правительства РФ от 16.06.2006 N 378 «Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире» // Российская газета, N 131, 21.06.2006

Научная литература

12. Андрияхина А.М., Поздеева Е.А. Предоставление жилья по договорам найма. - М.: Омега-Л, 2008. - 80 с.

13. Антосевич Г.С. Краткий курс по жилищному праву. -  М.: Издательство «Окей-книга», 2009. - 144 с.

14. Грудцына Л.Ю. Жилищное право. -  М.: Юстицинформ, 2008. — 298 с.

15. Долгова М.Н. Новые правила предоставления жилых помещений нуждающимся. - М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2007. — 96 с.

16. Ивакин В.Н. Жилищное право. – М.: Юрайт, 2010. – 158 с.

17. Крашенинников П.В. Жилищное право. - М.: Статут, 2010. - 251 с.

18. Суслова С.И. Жилищные права: понятие и система. -  М.: Юриспруденция, 2011. - 224 с.

19. Толстой Ю.К. Жилищное право. - М.: Проспект, 2011. - 192 с.

20. Тихомиров М.Ю. Социальный наем жилых помещений. - М.: «Изд. Тихомирова М. Ю.», 2011. – 110 с.

 

1 Грудцына Л.Ю. Жилищное право. -  М.: Система ГАРАНТ, 2008. — С. 110.

2 Толстой Ю.К. Жилищное право. - М.: Проспект, 2011. – С. 82.

3 Тихомиров М.Ю. Социальный наем жилых помещений. - М.: «Изд. Тихомирова М. Ю.», 2011. – С. 36.

4 Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 г. N 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения»

5 Андрияхина А.М., Поздеева Е.А. Предоставление жилья по договорам найма. - М.: Омега-Л, 2008. – С. 45.

6 Суслова С.И. Жилищные права: понятие и система. -  М.: Юриспруденция, 2011. – С. 127.

7 Крашенинников П.В. Жилищное право. - М.: Статут, 2010. – С. 150.

8 Ивакин В.Н. Жилищное право. – М.: Юрайт, 2010. – С. 84.

9 Грудцына Л.Ю. Жилищное право. -  М.: Система ГАРАНТ, 2008. — С. 92.

10 Тихомиров М.Ю. Социальный наем жилых помещений. - М.: «Изд. Тихомирова М. Ю.», 2011. – С. 48.

11 ФЗ от 24.11.1995 г. N 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» (ред. от 23.02.2013)

12 Тихомиров М.Ю. Социальный наем жилых помещений. - М.: «Изд. Тихомирова М. Ю.», 2011. – С. 53.

13 Постановление Правительства РФ от 16.06.2006 N 378 «Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире»