Договор ренты

Договор ренты

 

Рента - вид дохода, регулярно получаемого с капитала, земли, имущества и не связанного с предпринимательской деятельностью.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность  имущество, а плательщик ренты обязуется  в обмен на полученное имущество  периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств  на его содержание в иной форме.

Допускается установление обязанности  выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная  рента может быть установлена  на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Договор ренты подлежит нотариальному  удостоверению, а договор, предусматривающий  отчуждение недвижимого имущества  под выплату ренты, подлежит также  государственной регистрации.

Имущество, которое отчуждается  под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в  собственность плательщика ренты  за плату или бесплатно.

В случае, когда договором  ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются  правила о купле-продаже (глава 30), а в случае, когда такое имущество  передается бесплатно, правила о  договоре дарения (глава 32).

 

Обременение рентой недвижимого имущества.

Рента обременяет земельный  участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты  его обязательства по договору ренты  переходят на приобретателя имущества.

Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность  другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (статья 399) по требованиям получателя ренты, возникшим  в связи с нарушением договора ренты, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрена  солидарная ответственность по этому  обязательству.

При передаче под выплату  ренты земельного участка или  другого недвижимого имущества  получатель ренты в обеспечение  обязательства плательщика ренты  приобретает право залога на это  имущество.

Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату  ренты денежной суммы или иного  движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика  ренты предоставить обеспечение  исполнения его обязательств (статья 329) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.

При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, а также в  случае утраты обеспечения или ухудшения  его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть  договор ренты и потребовать  возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

За просрочку выплаты  ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, предусмотренные  статьей 395 НК РФ, если иной размер процентов  не установлен договором ренты.

 

Постоянная  рента.

Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и  соответствует целям их деятельности.

Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут  передаваться лицам,  путем уступки  требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при  реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом  или договором.

Постоянная  рента выплачивается в деньгах  в размере, устанавливаемом договором. Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

Если иное не предусмотрено  договором постоянной ренты, размер выплачиваемой ренты увеличивается  пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда. Постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.

Плательщик  постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем  ее выкупа. Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором. Условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно. Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

Получатель  постоянной ренты вправе требовать  выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

плательщик  ренты просрочил ее выплату более  чем на один год, если иное не предусмотрено  договором постоянной ренты;

плательщик  ренты нарушил свои обязательства  по обеспечению выплаты ренты (статья 587);

плательщик  ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере  и в сроки, которые установлены  договором;

недвижимое  имущество, переданное под выплату  ренты, поступило в общую собственность  или разделено между несколькими  лицами;

в других случаях, предусмотренных договором.

Выкуп постоянной ренты в случаях производится по цене, определенной договором постоянной ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам, предусмотренным пунктом 3 статьи 424 НК РФ.

Риск  случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного  бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты. При случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного за плату под выплату постоянной ренты, плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.

 

Пожизненная рента.

Пожизненная рента может быть установлена  на период жизни гражданина, передающего  имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.

Пожизненная рента определяется в договоре как  денежная сумма, периодически выплачиваемая  получателю ренты в течение его  жизни по окончании каждого календарного месяца. Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц  должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом, а в случаях, предусмотренных статьей 318 НК РФ, подлежит увеличению.

В случае существенного нарушения  договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать  от плательщика ренты выкупа ренты  на условиях, предусмотренных статьей 594 НК РФ, либо расторжения договора и возмещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Случайная гибель или случайное повреждение  имущества, переданного под выплату  пожизненной ренты, не освобождают  плательщика ренты от обязательства  выплачивать ее на условиях, предусмотренных  договором пожизненной ренты.

 

Пожизненное содержание с иждивением.

По  договору пожизненного содержания с  иждивением получатель ренты - гражданин  передает принадлежащие ему жилой  дом, квартиру, земельный участок  или иную недвижимость в собственность  плательщика ренты, который обязуется  осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа.

Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого  требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором  пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена  оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость  общего объема содержания в месяц  не может быть менее двух минимальных  размеров оплаты труда, установленных законом.    Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Плательщик  ренты вправе отчуждать, сдавать  в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему  в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 НК РФ. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.