Договор ренты

На плательщика ренты возлагается обязанность принятия необходимых мер для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование предмета ренты не приводило к снижению его стоимости. Таким образом, свобода усмотрения плательщика ренты при осуществлении правомочия пользования предметом ренты ограничена требованием недопущения снижения его стоимости.

Обязательства по ее выплате прекращаются со смертью получателя ренты (ст. 596 ГК РФ). Гибель или случайное повреждение переданного имущества не освобождают плательщика от обязательства по выплате пожизненной ренты (ст. 600 ГК РФ).

Согласно ст. 604 ГК РФ плательщик вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, но лишь с предварительного согласия получателя ренты. Кроме того, в силу п. 1 ст. 586 ГК РФ в случае отчуждения такого имущества плательщиком его обязанности по договору пожизненного содержания переходят на приобретателя имущества, при этом прежний плательщик несет субсидиарную с новым плательщиком ответственность по требованиям иждивенца, возникшим в связи с нарушением договора пожизненного содержания, если ГК, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность обоих плательщиков по этому обязательству (п. 2 ст. 586 ГК РФ). Таким образом, если иждивенец и соглашается на отчуждение недвижимости, он не утрачивает первоначального плательщика в качестве обязанного лица [21] .

Итак, договор пожизненного содержания с иждивением является разновидность договора пожизненной ренты. К особенностям договора пожизненного содержания с иждивением относится: по договору пожизненного содержания получателем ренты всегда передается недвижимость; предметом же договора пожизненного содержания с иждивением может быть только недвижимое имущество; получателем могут быть только физические лица; предоставление содержания с иждивением включает в себя обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, уходе, оплату ритуальных услуг в случае смерти получателя ренты; стоимость всего объема содержания с иждивением, не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда; плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2 Особенности заключения и прекращения договора пожизненного содержания с иждивением

Моментом заключения договора пожизненного содержания с иждивением является дата государственной регистрации. Если после нотариального удостоверения, но до государственной регистрации договора получатель ренты скончается, то данный договор ничтожен и не подлежит регистрации, соответственно, не может быть зарегистрировано и право собственности плательщика ренты. При этом заявления о регистрации сделки должны быть поданы обеими сторонами - и плательщиком, и получателем ренты.

Для государственной регистрации требуются те же документы, что и для купли-продажи. Если имущество передается бесплатно, то передаточный акт не составляется.

Основные особенности договоров ренты, пожизненного содержания с иждивением - это обременение рентой недвижимого имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ) и возникновение залога в силу закона для обеспечения рентного обязательства (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Поэтому при заключении договоров пожизненного содержания с иждивением регистрируются:

1) сделка - договор пожизненного  содержания с иждивением;

2) право собственности  плательщика ренты;

3) обременение рентой;

4) залог в пользу получателя  ренты.

Нормы о залоге в силу закона при ренте являются императивными и не могут быть отменены соглашением сторон[22] .

Регистрация залога осуществляется в соответствии с Инструкцией о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утв. приказом Минюста России, Госстроя России, Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. № 289/235/290[23] .

В свидетельстве о государственной регистрации права собственности плательщика ренты в графе «Ограничения (обременения)» указывается: «Постоянная рента», «Пожизненная рента» или «Пожизненное содержание с иждивением», затем «Залоге силу закона».

Плательщик ренты как собственник вправе распоряжаться недвижимостью, переданной под выплату ренты. Но при совершении сделок необходимо соблюдение ряда условий:

1) наличие согласия получателя  ренты (ст. 604 ГК РФ);

2) указание в договоре  обременения недвижимости обязательствами  по выплате ренты, предоставлению  пожизненного содержания с иждивением  и залогом в обеспечение этих  обязательств (ст. 586, 587, 353 ГК РФ).При этом согласие получателя ренты на отчуждение недвижимости не избавляет нового приобретателя недвижимости от обязательств по выплате ренты.

Записи об обременении недвижимого имущества рентой и ипотекой погашаются в случае:

1) расторжения договора  ренты, пожизненного содержания  с иждивением (п. 2 ст. 453 ГК РФ);

2) судебного признания  данного договора недействительным (ст. 167 ГК РФ);

3) смерти получателя пожизненной  ренты или пожизненного содержания  с иждивением (ст. 596, 695 ГК РФ);

4) выкупа ренты (ст. 592-594, 599, 605 ГК РФ);

5) в иных случаях прекращения  обязательства в соответствии  с ГК РФ[24] .

Как и договор пожизненной ренты, договор пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Кроме того, этот договор может быть прекращен по инициативе получателя ренты в случае существенного нарушения плательщиком ренты обязательств. В последнем случае получатель ренты вправе потребовать по своему выбору либо возврата предмета ренты, либо выкупа ренты ее плательщиком. Удовлетворяя предъявленное требование, плательщик ренты не вправе требовать компенсацию понесенных в связи с содержанием получателя ренты расходов.

Что касается оснований прекращения договора пожизненного содержания, то, согласно п. 1 ст. 605 ГК РФ, обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью иждивенца.

Согласно ст. 418 ГК РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника, а по договору пожизненного содержания с иждивением обязательства по содержанию, основанные на договоре купли-продажи квартиры, не связаны неразрывно с личностью покупателя.

Кроме того, при существенном нарушении плательщиком обязательств иждивенец вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ.

При отсутствии в самом договоре специальных оснований его прекращения в случае смерти плательщика при жизни иждивенца договор не прекращает существовать. Недвижимость, если она сохранилась, переходит к принявшим наследство наследникам плательщика. К ним же, независимо от сохранности недвижимости, переходит и обязанность по пожизненному содержанию иждивенца. Эту обязанность наследники должны исполнять в пределах общей стоимости всего наследственного имущества.

Итак, договор пожизненного содержания с иждивением подлежит обязательной государственной регистрации. В случае когда предусмотренное законодательством обязательное требование о государственной регистрации не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий. Следовательно, его нельзя считать заключенным с момента его нотариального удостоверения.

Прекращение пожизненного содержания с иждивениемпредусмотрено лишь в случае смерти получателя ренты.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Итак, по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

При этом можно установить обязанность по выплате ренты бессрочно(постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты(пожизненная рента). Последняя может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Следует отметить, что договоры постоянной ренты и денежной пожизненной ренты являются новыми для российского гражданского законодательства. В ГК РФ институт ренты сформулирован значительно шире, изменен и расширен предмет договора, качественный состав сторон, введен ряд новых понятий.

Сторонами договора ренты являются получатель и плательщик ренты. Содержание договора составляет обязанность плательщика ренты в периодической выплате ренты ее получателю.

Российское гражданское законодательство предусматривает два вида договора ренты: договор постоянной ренты, т.е. договор, по которому устанавливается обязанность плательщика ренты выплачивать ее бессрочно, и договор пожизненной ренты, т.е. договор, предусматривающий обязанность выплаты ренты в течение срока жизни ее получателя. Специальный подвид договора пожизненной ренты - договор пожизненного содержания с иждивением.

Договор ренты относится к группе договоров, предусматривающих отчуждение имущества, и в этом его сходство с договорами купли-продажи, мены и дарения. В то же время от договора дарения договор ренты отличается возмездностью отчуждения имущества. Что касается отличия договора ренты от договоров купли-продажи и мены, то, основное различие состоит в отсутствии в договоре ренты заранее определенного сторонами или определимого по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ эквивалента отчуждаемого имущества.

Статья 584 ГК РФ предусматривает обязательную нотариальную форму договора ренты, несоблюдение которой влечет его недействительность. Если же под выплату ренты отчуждается недвижимое имущество, как в случае с пожизненным содержанием с иждивением, то договор подлежит также государственной регистрации.

Предметом договора ренты может быть любое имущество, как движимое, так и недвижимое, переданное под выплату ренты. Предметов пожизненного содержания с иждивением – только недвижимое имущество.

В заключение следует отметить, что институты пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением имеют важное гражданско-правовое значение и способствуют полной реализации гражданами своего права собственности.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Библиографический список

Нормативно-правовые акты

1. Гражданский кодекс  Российской Федерации. Часть вторая  от 26.01. 1996 г. № 14-ФЗ (с изменениями, внесенные  Федеральным законом от 25.12.2008 № 280-ФЗ) // http://www.consultant.ru.

2. Федеральный закон «О  внесении изменения в статью 1 Федерального закона «О минимальном  размере оплаты труда» от 24. 06. 2008 г. № 91- ФЗ // http://www.consultant.ru.

3. Инструкция о порядке  регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или  договора, а также о порядке  регистрации смены залогодержателя  в связи с переходом прав  требований по ипотечным кредитам  от 16 октября 2000 г. № 289/235/290 // http://www.consultant.ru.

Научная литература:

4. Белов В.А. Гражданское  право. Общая и Особенная части. - М.: НОРМА, 2004. - 960 с.

5. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. - М.: «Проспект», 2005. - 797 с.

6. Вавилин Е.В. Осуществление  и защита гражданских прав  при наследовании и дарении // Гражданское право. – 2006. - № 2. –  С. 19-26.

7. Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т. 2. – 4 – е изд., перераб. и доп. / Е.Ю. Валявина, И.В. Елисеев [и др.] отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2006. – 848 с.

8. Гражданское право: В 2-х  т. Том II. Полутом 1: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. - М.: Издательство БЕК, 2003. – 704 с.

9. Гражданское право / Под  ред. М. Б. Смоленский. – Ростов н/Дону: Феникс, 2004. – 256 с.

10. Гражданское право / Под  ред. Ю.С. Гамбаров, В.А. Томсинова. - М: Зерцало, 2003.- 816 с.

11. Гражданское право России / Под ред. Д.И. Платонов. - М.: Приор, 2003. - 144 с.

12. Гуев А.Н. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 2. – М.: Издательство «Экзамен». – 479 с.

13. Договор ренты и пожизненного  содержания с иждивением // Квартирный  ряд. – 2005. -№ 23 (542) от 09 июня. – С. 23-26.

14. Комментарий к Гражданскому  кодексу Российской Федерации, части  второй / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. – М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2003. – 976 с.

15. Комментарий к Гражданскому  кодексу Российской Федерации  с постатейными материалами. Части  первая – третья / Под ред. Е. Л. Забарчука. – М.: Изд-во «Экзамен», 2006. – 750 с.