Договор пожизненной ренты

 

Из приведенной нормы следует, что если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, то такой договор будет считаться недействительной сделкой в силу п.1 ст.165 ГК РФ с возвращением сторон в прежнее положение. В рассматриваемом случае это означает передачу плательщиком ренты ее пользователю соответствующего имущества обратно.

 

Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, заключенную с нарушением требования о нотариальном удостоверении, суд может по требованию стороны, исполнившей сделку, признать ее действительной и тогда в нотариальном удостоверении нужды уже нет.

 

Применительно к рассматриваемому договору наиболее вероятна ситуация, при которой ссылается на нарушение формы сделки и требует признания ее недействительной получатель. В этих случаях решающее значение будет иметь соотношение стоимости переданного имущества и выплаченной за все время ренты.

 

Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться в силу п.3 ст.433 ГК РФ незаключенной сделкой, так как ст.584 ГК РФ не содержат указания на его недействительность. Повышенные требования законодателя к оформлению договора ренты призваны максимально гарантировать интересы получателя ренты[35] .

 

Особенность ренты заключается в том, что имущество, передаваемое под выплату, сразу переходит в собственность плательщика, за исключением специально оговоренных в законе или договоре случаев. Получатель же взамен получает долговременное обязательство о выплате ренты.

 

Передача имущества в собственность плательщика под выплату ренты может быть произведена получателем за плату (то есть когда помимо собственно рентных выплат возмещают еще и стоимость переданного под выплату ренты имущества) или бесплатно (то есть когда объем выплат сведен к собственно рентным платежам). Если договор предусматривает передачу имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяют правила о купле-продаже. В противном случае к отношениям сторон применяют правила о договоре дарения. Но в отличие от последнего даже при отчуждении имущества под выплату ренты бесплатно договор ренты носит возмездный характер.

 

Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по договору ренты, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки.

 

Вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу Плательщика ренты или лиц, правомерно пользовавшихся предоставляемым помещением, вследствие недостатков последнего, о которых Плательщику не было известно, подлежит возмещению Получателем ренты в соответствии с действующим законодательством, в том числе после прекращения обязательств сторон по договору, если Плательщиком будет доказано, что эти недостатки возникли до передачи помещения Плательщику ренты, не относятся к числу явных и Получатель ренты, хотя и знал о них, не предупредил о них Плательщика.

 

Сроки выплаты постоянной ренты указаны в ст.591 ГК РФ, согласно которой, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала, но стороны в договоре и постоянной ренты вправе установить иные сроки.

 

На случай просрочки выплаты стороны могут предусмотреть проценты. Если их размер не оговорен, он устанавливается в соответствии со ст. 395 ГК и определяется существующей в месте жительства получателя ренты учетной ставкой банковского процента на день исполнения обязательства по уплате рентных платежей.

 

В длящихся обязательствах, возникающих на основе договора постоянной ренты, особое значение приобретает вопрос о распределении между сторонами риска случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты.

 

В законе (cт.595 ГК РФ) он решен следующим образом. Если случайно гибнет или случайно повреждается имущество, переданное бесплатно под выплату постоянной ренты, то риск несет плательщик ренты как лицо, получившее это имущество в собственность безвозмездно. Поэтому он обязан независимо от гибели или порчи имущества продолжать исполнять обязательства по выплате ренты.

 

Если случайно гибнет или случайно повреждается имущество, переданное за плату под выплату постоянной ренты, то плательщик как лицо, понесшее расходы по приобретению этого имущества в собственность, вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.[36]

 

Право плательщика ренты требовать прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты при случайной гибели или повреждении имущества не требует специального закрепления в договоре ренты. Статья 595 ГК не предусматривает, что условие договора ренты, согласно которому плательщик ренты отказывается от прав, предоставленных ему п. 2 этой статьи, является ничтожным. В то же время п. 1 ст. 422 ГК устанавливает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом.

 

Получатель ренты, желающий при заключении договора ренты обезопасить себя от потерь в связи со случайной гибелью или случайным повреждением имущества, может настаивать на включении в договор ренты условия, согласно которому плательщик ренты вправе требовать прекращения обязательств по выплате ренты не раньше чем через определенное количество лет после случайной гибели возмездно переданного имущества.

 

При разрешении споров, связанных с действительностью рентного договора, необходимо учитывать рисковый характер данного договора, а также то, что договор ренты, как никакой другой договор, склонны использовать криминальные или просто недобросовестные личности.

 

Одно из перечисленных в ГК РФ условий состоит в том, что при переходе к третьему лицу прав на переданное плательщику ренты недвижимое имущество право получателя ренты не только сохраняется и переходит к приобретателю, но и гарантируется определенным образом. Имеется в виду субсидиарная ответственность первоначального плательщика.

 

При этом надо заметить, что ст. 399, к которой отсылает ст. 586, в интересах кредиторов существенно изменила само понятие субсидиарной ответственности.

 

Теперь для того, чтобы суд в случае уклонения приобретателя имущества от обязанности выплачивать ренту удовлетворил требование первоначального плательщика, последнему достаточно доказать, что приобретатель имущества сам не ответил на адресованное ему получателем требование платить ренту либо заявил об отказе ее оплачивать.[37]

 

Другие специальные гарантии прав получателя ренты указаны в ст. 587 ГК. Смысл этих гарантий состоит в том, что, во-первых, при передаче недвижимости получатель ренты выступает в роли залогодержателя, что, в частности, означает наделение его преимущественным перед многими другими кредиторами правом на удовлетворение своих требований из стоимости переданной плательщику недвижимости, в том числе при признании последнего банкротом (см. ст. 64 ГК).

 

Во-вторых, условием, притом существенным, договора ренты служит использование помимо залога и других способов обеспечения либо страхования в пользу получателя ренты риска нарушения плательщиком своего обязательства по выплате ренты.

 

Обязательства, порожденные договором постоянной ренты, могут быть прекращены как по общим основаниям, предусмотренным в гл.26 ГК РФ, так и по специальным основаниям, указанным в нормах, касающихся договора постоянной ренты.

 

Однако следует иметь в виду, что прекращение рентного обязательства, возникшего на базе передачи в ренту недвижимого имущества, по таким основаниям, как смерть гражданина (ст.418 ГК РФ) и ликвидация юридического лица, невозможно, потому что рента в порядке следования обременяет не только недвижимое имущество, переданное в ренту.

 

Расторжение договора постоянной ренты по требованию получателя возможно в случаях, предусмотренных соответственно ст. 593 и 599 ГК. Поскольку по тому и другому договору обязанным лицом является плательщик ренты, получатель вправе требовать расторжения этих договоров при существенном нарушении плательщиком своих обязанностей.

 

Статья 593 ГК содержит незамкнутый перечень оснований для расторжения договора постоянной ренты ее получателем, который может быть дополнен договором. Расторжение договора постоянной ренты возможно лишь при условии уплаты покупателем ее выкупной цены, указанной в договоре.

 

Специальным основанием прекращения обязательств, вытекающих из договора постоянной ренты, является ее выкуп. Выкуп постоянной ренты — это один из способов прекращения договора. В соответствии с п.1 ст.592 ГК РФ плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа.

 

Данное право безусловно, поэтому любое положение договора постоянной ренты, закрепляющее отказ плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп, ничтожно. В договоре стороны могут предусмотреть лишь одно ограничение на выкуп ренты, а именно то, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора (п.3 ст.592 ГК РФ).

 

Выкуп ренты означает выплату плательщиком постоянной ренты ее получателю вместо рентных платежей выкупной цены постоянной ренты, определенной сторонами в договоре постоянной ренты.

 

При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты (п.2 ст.594 ГК РФ).

 

В таких случаях невключение в состав выкупной цены, подлежащей выплате получателю ренты, стоимости имущества, переданного под выплату ренты, объясняется тем, что получатель ренты произвел его отчуждение как продавец, получив при этом за него плату, эквивалентную продажной цене.

 

При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам, предусмотренным п.3 ст.424 ГК РФ.

 

Порядок осуществления плательщиком своего права на выкуп постоянной ренты определен в п.2, 3 ст.592 ГК РФ. Данный порядок формализован. О выкупе ренты ее плательщик обязан заявить в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или ранее - в срок, предусмотренный договором постоянной ренты.

 

При этом обязательство по выплате ренты будет считаться прекращенным только с момента получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

 

Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в следующих случаях:

 

а) плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

 

б) плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (ст.587 ГК РФ);

 

в) плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

 

г) недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

 

д) в других случаях, предусмотренных договором (cт.593 ГК РФ).[38]

 

Приведенный перечень (за исключением указанного в п. «а») предусмотрен в виде императивных норм и соответственно не может быть ограничен договором. В то же время в перечне прямо указаны возможности его расширения договором независимо от того, исходит ли требование о выкупе от плательщика ренты или от ее получателя.

 

Выплата ренты получателю должна быть обеспечена. Механизм обеспечения зависит от характера передаваемого имущества. При передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель приобретает право залога на него (залог, возникающий в силу закона).

 

Если под выплату ренты передают движимое имущество, то существенным является следующее условие. Плательщик обязан застраховать переданное ему имущество в пользу получателя либо гарантировать обеспечение исполнения выплаты ренты путем установления в договоре неустойки, залога и т. д.

 

При невыполнении плательщиком обязанностей по обеспечению выплаты ренты, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель не отвечает, последний вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения вызванных этим убытков.

 

Таким образом постоянная рента - это собственность, отданная в пользование лицу, обязавшемуся регулярно выплачивать оговоренную в договоре сумму за приобретенную собственность. В ренту можно отдать как деньги, так и товар (недвижимость, автомобиль и т.д.). Исчисляются рентные платежи от размера вложенного капитала, а проценты по ренте начисляются с учетом различных факторов, таких как, например, размер вложений, время пользования капиталом (недвижимостью), вид вложений (недвижимость, деньги и т.д.)

 

Рента, называемая постоянной, может выплачиваться в виде денег, вещей, а также путем выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме, оговоренной в договоре. В договоре обязательно указана периодичность выплаты ренты, если она не установлена, то постоянная рента выплачивается по окончании каждого квартала.

 

§ 2. Пожизненная рента

 

Правила закона о пожизненной ренте во многом перекликаются с правилами о постоянной ренте, в связи, с чем сказанное в предыдущем параграфе отчасти приложимо и к отношениям, складывающимся при установлении пожизненной ренты. Вместе с тем договор пожизненной ренты обладает рядом специфических особенностей. Как следует из самого названия данного вида ренты, она устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им лица (п. 1 ст. 596 ГК РФ). Таким образом, получателями данного вида ренты могут быть только граждане, но не юридические лица. При этом допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, например супругов, детей, членов одной семьи и т. п. Если в договоре пожизненной ренты конкретные доли получателей ренты не определены, они считаются равными. В случае смерти одного из получателей ренты происходит приращение его доли к долям других получателей ренты, если только договор этого прямо не исключает. После смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.