Договор мены и сфера его применения

 

- выполнение  обязательств по доставке товара  к месту передачи;

- выполнение  обязательств по передаче товара  другой стороне (обе стороны, как и на первой стадии, выступают в качестве продавца);

- приемка передаваемого  другой стороной товара (на этом  этапе обе стороны выступают  в качестве покупателя).

 

Указанная последовательность исполнения обязательств является ориентировочной, общей. Вместе с тем, она может быть изменена соглашением сторон, например, при несовпадении времени передачи одного товара в обмен на другой, неравноценности передаваемого имущества и, как следствие, возникновение обязанности у одной из сторон по оплате разницы стоимости и прочее.

 

Следует отметить, что условия о предмете относятся  к числу существенных условий  этого договора, так же как и  любого гражданско-правового договора.

 

Так же существенными  условиями являются наименование и  количество товара, подлежащего передаче одной из сторон. При отсутствии в договоре мены согласования любого из этих условий он считается незаключенным.

 

Объектами договора служат движимые вещи, в том числе  ценные бумаги и валютные ценности, а также недвижимое имущество, например земельные участки, постройки, квартиры и т. п. Так как к договору мены применяются правила договора купли-продажи, то к объектам отношений мены можно отнести и некоторые имущественные права, например корпоративные имущественные права, в том числе выраженные «бездокументарными ценными бумагами», в частности, в случаях обмена акций либо долей участия в хозяйственных обществах.

 

Момент исполнения обязательств по договору мены

 

По договору мены каждая из сторон обязана передать товар в срок, установленный договором, а если такой срок не установлен – согласно правилам об исполнении бессрочного обязательства. При наличии условия о доставке товара одной из сторон договора момент исполнения обязанности передать товар определяется моментом вручения товара другой стороне. Если в силу договора товар должен быть передан контрагенту в месте нахождения товара (например, при передаче недвижимого имущества), то момент исполнения обязанности передать товар определяется моментом предоставления товара в распоряжение последнего в соответствующем месте.

Во всех остальных  случаях такой момент определяется моментом сдачи товара перевозчику  или организации связи.

 

Непринятие  переданного товара может служить  основанием для отказа от исполнения договора, что влечет его расторжение, при этом контрагент сохраняет право требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязанностей по принятию товара.

 

Действующая судебная практика при разрешении споров, связанных  с договором мены, отмечает следующие  основные моменты:

 

– двусторонние сделки, предусматривающие обмен  товаров на такие же по стоимости  услуги, к договору мены не относятся. Иными словами, объектами могут  быть только однородные вещи. Например, товар обменивается только на товар;

– при невозможности определить наименование или количество товара, подлежащего передаче одной из сторон, договор считается незаключенным;

– договор, по которому произведена передача товара в обмен  на уступку права требования имущества  от третьего лица, не может рассматриваться как договор мены;

– с момента  внесения в договор мены условия  о замене исполнения встречного обязательства  уплатой стоимости переданного  товара отношения между сторонами  должны регулироваться нормами о  договоре купли-продажи;

– передача каждой из сторон товаров контрагенту сама по себе не свидетельствует, что между ними сложились отношения по договору мены;

– изготовление продукции  из материалов, полученных по договору мены, и передача ее в счет исполнения обязательства по данному договору не противоречат нормам, регулирующим отношения по договору мены.

 

Кроме того, определенная тенденция  сложилась в арбитражных судах  Российской Федерации при спорах по договорам мены о взыскании  процентов за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395 ГК РФ.

 

Так, ст. 395 ГК РФ применяется  при наличии между сторонами  денежного обязательства. Многие суды квалифицируют договор мены как  договор взаимной поставки, так как  по договору мены, по которому денежные расчеты не производятся, ст. 395 ГК РФ не применяется.

 

 

 

 

 

 

 

              2.2. Заключение и прекращение договора мены

 

Договор мены заключатся только между собственниками недвижимости, которые обязуются передать друг другу в собственность предметы заключенного договора, согласно статье 567 ГК России. Договор мены, его оформление и предоставляемые для заключения сделки документы, очень схожи с договором купли-продажи. Но главной особенностью от купли-продажи является тот момент, что при договоре мены стороны обмениваются товаром, а при договоре купли, за товар передается денежная сумма. Согласно правилам заключения договора мены, стороны должны предупредить друг друга о тех недостатках, которые имеются в передаваемой недвижимости, а также о том, что на данную недвижимость имеют права еще и третьи лица, если таковы имеются.

 

Договор мены может  заключаться как в отношении  недвижимости, так и в отношении  мены недвижимости на движимое имущество, например квартира, выступающая как недвижимость, обменивается на автомобиль. Так как недвижимость тесно связана с земельным участком, на котором она расположена, то, при обмене загородной недвижимости, необходимо в договоре мены указывать этот нюанс – должен указываться размер и специфические особенности земельного участка. Если оформление недвижимости происходит через договор мены, то в нем указываются технические особенности недвижимости.³

 

 

Сделки с  недвижимостью, которая обменивается, проводятся как с равноценной по стоимостью недвижимостью, так и различной. В этом случае, в договоре должна указываться конкретная сумма, которую вносит сторона при обмене, имеющая до подписания договора менее ценную недвижимость. Также, в договоре должна быть указана стоимость каждого из объектов обмена. При таком обмене неприменим пункт 3 статьи 424 ГК РФ, потому что объекты мены имеют свои индивидуальные характеристики. В договоре может быть указана цена, как за целый объект, так и за единицу площади.

 

Договор мены может заключаться как в простой письменной форме, так и через нотариально оформленный документ. В первом случае составляет документ, который подписывают обе стороны. Законодательство разрешает не заверять у нотариуса договор мены, однако в отношении его должна быть проведена обязательная государственная регистрация, причем не при обмене жилого помещения подлежит регистрации и сам договор мены помещения, согласно статье 558 ГК РФ. Регистрацию осуществляют органы юстиции, которые расположены на том территориальном участке, где проходила сделка.

 

Договор мены должен заключаться только в отношении  той недвижимости, которая не обременена, то есть не состоит в ипотечном  залоге, или прочие виды залога. Если такая недвижимость изымается третьей  стороной на основании отношений, возникших до заключения договора, то сторона, лишившаяся недвижимости вправе требовать от второй стороны, подписывающей договор мены, не только возмещения убытков, но и ту недвижимость или другой объект мены, который был передан по условиям заключенного договора.

 

Законодательство  разрешает наличие в договоре мены других условий, например, стороны  сделки обязуются произвести ремонт в обмениваемых квартирах.

В соответствии со ст. 567 Гражданского кодекса РФ по договору мены каждая из сторон обязуется  передать в собственность другой стороны один товар в обмен  на другой. К договору мены применяются  соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

 Договор  мены квартир заключается в  письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Действующее законодательство не предусматривает обязательного нотариального удостоверения договора мены, однако стороны могут это сделать добровольно.

 

Обмениваемое  имущество может быть как равноценным  по стоимости, так и нет. Если обмениваемое имущество не является по стоимости равным, то в договоре мены может быть включено условие о денежной доплате той стороне, недвижимое имущество которой стоит дороже, и соответственно, необходимо определить стоимость каждого из обмениваемых объектов. Цена на передаваемую по договору мены недвижимость в большинстве случаев устанавливается по соглашению сторон. Договор мена квартир подлежит обязательной государственной регистрации. Важно то, что в случае государственной регистрации договора мены обе стороны сделки становятся собственниками одновременно.

 

Расторжение договора мены квартир осуществляется по соглашению сторон, либо в судебном порядке, если имеются веские основания для  расторжения договора. В соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Поэтому в тех случаях, когда судом выносятся решения о расторжении договоров, предметом которых является недвижимое имущество, решение должно содержать сведения о том, что договор между сторонами признается расторгнутым с определенного числа, право собственности за конкретным лицом признается прекращенным, а за другим лицом право собственности признается.

 

 

 

 

 

            

 

 

 

 

 

 

 2.3. Ответственность сторон по договору мены

Содержание  обязательства, вытекающего из договора мены, определяется предметом этого  договора, а именно тем, что каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Распределение прав и обязанностей между участниками договора мены определяется в соответствии с нормами о договоре купли-продажи (не противоречащими специальным правилам о договоре мены и существу мены, а потому применяемыми к этому договору) с учетом того, что каждая из сторон такого договора признается продавцом товара, который она обязуется передать, и одновременно покупателем товара, который она обязуется принять в обмен от контрагента (п. 2 ст. 567 ГК).

В рамках исполнения основной обязанности по договору мены (передача обмениваемого товара в  собственность контрагента) каждая из сторон должна обеспечить передачу соответствующего товара в срок, установленный  договором, а если такой срок договором не установлен, в соответствии с правилами об исполнении бессрочного обязательства (ст. 314 ГК). Если иное не предусмотрено договором мены, вместе с товаром должны быть переданы принадлежности передаваемой вещи, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества и т.п.), предусмотренные законодательством и договором, одновременно с передачей вещи.

Момент исполнения обязанности передать товар определяется одним из трех вариантов: во-первых, при наличии в договоре условия  об обязанности соответствующей стороны по доставке товара, - моментом вручения товара другой стороне; во-вторых, если в соответствии с договором мены товар должен быть передан контрагенту в месте нахождения товара - моментом предоставления товара в распоряжение последнего в соответствующем месте.

Во всех остальных случаях - моментом сдачи товара перевозчику или организации связи. В последнем случае датой исполнения обязательства должна признаваться дата соответствующего документа, подтверждающего принятие товара перевозчиком или организацией связи для доставки контрагенту, либо дата приемо-сдаточного документа.

По общему правилу  датой исполнения обязательства  по передаче товара определяется момент перехода риска случайной гибели или случайной порчи товара. Однако, в отличие от договора купли-продажи, исполнение обязательства по передаче товара еще не влечет перехода права собственности на товар к контрагенту. Для этого требуется, чтобы и другая сторона выполнила свою обязанность по передаче товара в обмен на полученный ею товар.

Если объектом мены являются товары, определяемые родовыми признаками, при исполнении договора мены важное значение имеет количество подлежащих передаче товаров, которое  должно быть предусмотрено в договоре в соответствующих единицах измерения или денежном выражении. Допускается также возможность согласования сторонами в договоре лишь порядка определения количества товаров (п. 1 ст. 465 ПС), что имеет важное значение, поскольку количество товаров относится к существенным условиям договора мены, не определяемых с помощью диспозитивных норм, и его отсутствие в договоре влечет признание последнего незаключенным. При любом варианте определения количества товаров договор признается заключенным, если его содержание позволяет установить количество товаров, подлежащих передаче на момент исполнения договора.

 

 

Договором мены может быть предусмотрено, что передаче подлежат товары в определенном соотношении  по видам, моделям, размерам, цветам и  иным признакам (ассортимент). По такому договору соответствующая сторона обязана передать контрагенту товары в ассортименте, согласованном сторонами (ст. 467 ГК).

В договоре мены могут быть предусмотрены требования, предъявляемые к качеству обмениваемых товаров. В этом случае передаваемые товары должны соответствовать указанным требованиям. В остальных случаях передаваемые товары должны быть пригодными для целей, для которых товары такого рода обычно используются.