Договор купли-продажи

Итак, ст. 131 и 164 ГК говорят о случаях и порядке государственной регистрации в отношении недвижимого имущества и соответствующих сделок. Однако ст. 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что впредь до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применялся действующий порядок регистрации.

В связи с тем, что законодательный акт, на который указывает упомянутая статья, вступил в силу с 31 января 1998 года, можно утверждать, что до означенного момента Гражданский кодекс лишь определял случаи, в которых требовалась регистрация недвижимости, но не регламентировал порядок такой регистрации (ввиду отсутствия в Кодексе соответствующих правовых норм), оставляя его до известного времени в том виде, как он был установлен действовавшими правовыми актами, в том числе и законодательством субъектов Российской Федерации.

При этом надо иметь в виду, что регистрация прав на недвижимое имущество на федеральном уровне регламентировалась далекими от совершенства и отчасти устаревшими нормативными актами, а соответствующие акты субъектов Российской Федерации принимались не везде.

Согласно ст. 219 ГК право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации. Объект строительства, неразрывно связанный с землей, вне зависимости от того, завершены строительные работы или нет, неправомерно рассматривать как движимое имущество, поскольку он подпадает под определение недвижимой вещи, данное в ст. 130 ГК, а в ст. 25 принятого, но не вступившего в силу на момент рассмотрения дела Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объект незавершенного строительства непосредственно назван как объект недвижимого имущества.

Незавершенный объект строительства может быть самостоятельным предметом купли-продажи недвижимости - такой позиции придерживается ВАС РФ в своем письме от 14 ноября 97 г. № 21.

Однако объект этот до момента государственной регистрации не имеет собственника, подрядчику принадлежит лишь право владения им и именно это право подрядчик передает по окончании строительства заказчику, имеющему до завершения строительных работ обязательственное право (требование) по отношению к своему контрагенту.

Получив завершенный строительством дом в свое владение, заказчик может стать собственником, но только обратившись за регистрацией права собственности в уполномоченный на проведение регистрации орган. Из ст. 289, 290 ГК следует, что объектом права собственности в многоквартирном доме являются отдельные квартиры; остальные части дома - несущие конструкции, общие помещения дома и т. п. - составляют общую долевую собственность владельцев квартир, то есть право собственности на них производно от права собственности на квартиры.

Таким образом, весь дом может находиться в собственности одного лица лишь в том случае, если за ним зарегистрированы в собственность все квартиры этого дома либо если весь дом зарегистрирован за одним собственником и при этом ни на одну из квартир дома право собственности не зарегистрировано за третьим лицом. Если же квартиры дома принадлежат разным собственникам, регистрация права собственности на весь дом за одним лицом, иногда производимая регистрирующими органами, представляется неправомерной.

Статьей 16 Закона определен круг лиц, управомоченных обращаться с требованиями о регистрации прав и сделок в учреждения юстиции, на которые возлагается функция регистрирующего органа (правовые нормы этой статьи подлежат применению, если в статьях главы IV Закона не установлены особые правила регистрации).

Исходя из указания, содержащегося в п. 1 ст. 2 Закона, согласно которому термин "государственная регистрация прав" подразумевает и регистрацию соответствующих сделок, можно утверждать, что положения ст. 16 в равной мере применимы и при проведении регистрационной процедуры в отношении сделок с недвижимым имуществом. Заметим также, что ст. 16 Закона соотносится с установлениями п. 3 ст. 165 ГК, которые аналогично регулируют порядок регистрации сделки в случае уклонения одного из контрагентов от прохождения регистрационной процедуры.

Порядок государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода право собственности на жилые помещения установлен Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации № 233 от 6 августа 2001 г. (зарегистрирован 16 августа 2001 г., № 2881). Положения Инструкции распространяются на жилые помещения: индивидуальные жилые дома, части жилых домов, квартиры, части квартир. Приложением к документам, необходимым для государственной регистрации договора продажи жилого помещения, являются:

— план земельного участка (в случае продажи дома, расположенного но земельном участке), удостоверенный органом, ответственным за проведение кадастровых робот (комитетом по земельным ресурсом и землеустройству);

— удостоверенные органами (организациями), осуществляющими государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости но территории регистрационного округа, подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения, в случаях, когда представленный на регистрацию план жилого помещения не содержит всех сведений, необходимых для заполнения раздела Единого государственного реестра прав, а также копии названных документов;

— подлинники договора продажи (как минимум, в количестве, равном числу сторон договора) и копия договора продажи либо по усмотрению заявителя еще один подлинный экземпляр договора продажи (для приобщения к делу правоустанавливающих документов);

— подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением, с указанием этого права, заверенная должным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительство (п. 1 ст. 558 ГК);

— при государственной регистрации договора продажи доли в праве общей совместной собственности на жилое помещение необходимо также представление документов, подтверждающих, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные;

— разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если отчуждаемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, или в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника.

К документам, являющимся обязательными и необходимыми для государственной регистрации договора продажи жилого помещения Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода право собственности на жилые помещения относит нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем является один из супругов, о жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов (ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации (Далее — СК РФ)). Полагаю необходимым особо обратить внимание на то, что названная Инструкция говорит о необходимости нотариально удостоверенного согласия супруга-покупателя, если жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов. Это и понятно, поскольку недвижимость на только «благо», но и временами «бремя», которое придется нести за счет совместных средств (расходы по содержанию, налоги на имущество и т. д.).

Кроме того, ни закон, ни Инструкция не предусматривают необходимости представления так называемого — брачного контракта. При этом Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» запрещает истребование дополнительных документов, не предусмотренных законодательством (п. 2 ст. 17). Однако возможны случаи, когда супруг покупателя представит нотариально удостоверенное согласие на то, что другой супруг приобретает жилое помещение в личную (индивидуальную) собственность, что не запрещено законодательством. Договор купли-продажи недвижимости, а затем и переход право собственности на одного из супругов (покупателя) будут зарегистрированы учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Получается, что супруги, таким образом, распорядились совместно нажитым имуществом (деньгами, уплаченными по договору купли-продажи), а государство (в лице учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) признало и подтвердило возникновение и переход права на недвижимое имущество одного из супругов (но не право их совместной собственности). Договор купли-продажи недвижимости не может быть в данном случае признан недействительным, поскольку сделка совершено с согласия другого супруга (п. 2 ст. 35 СК РФ).

Если право продавца ограничено (обременено) это отражается в договоре. При отсутствии в договоре указания на наличие таких ограничений (обременении) имеется основание для отказа в государственной регистрации договора купли-продажи, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (п. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). С момента государственной регистрации договора возникают обязательство сторон. В частности, продавец обязан передать в собственность покупателя жилое помещение, являющееся предметом договора, а покупатель обязан принять эту недвижимость и уплатить за нее определенную договором денежную сумму (ст. 456 ГК РФ). Передача жилого помещения (дома, квартиры, части дома или квартиры) и принятие его покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущество покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (ст. 556 ГК). После надлежащего исполнения сторонами обязательств по договору происходит государственная регистрация перехода права собственности. После внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав собственником жилого помещения становится покупатель. При передаче жилого помещения, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца: во-первых, соразмерного уменьшения покупной цены; во-вторых, безвозмездного устранения недостатков жилого помещения в разумный срок; в-третьих, возмещения своих расходов на устранение недостатков жилища. Если же обнаружены существенные нарушения требований к качеству жилища (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки), покупатель вправе по своему выбору:

— отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за жилое помещение денежной суммы;

— потребовать замены жилья ненадлежащего качества помещением, соответствующим договору.

Следует упомянуть о том, что Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» содержит прямой запрет на продажу заселенных домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них граждан. Причем данной норме придана обратная сила, то есть она распространяется и на сделки, заключенные до вступления в силу названного Закона.

• Содержание договора купли-продажи жилых помещений.

• Условия договора купли-продажи жилых помещений.

Договор продажи жилого помещения как сделка. При характеристике договора купли-продажи в учебной и иной юридической литературе традиционно подчеркивается, что этот договор является консенсуальным и возмездным.

Различие между реальными и консенсуальными договорами проводится в зависимости от момента их совершения. Для заключения консенсуального договора требуется надлежащим образом оформленное соглашение сторон по всем его существенным условиям. Для совершения реального договора обязательно не только взаимное волеизъявление, но и действие – передача вещи. В реальном договоре передача вещи является необходимым его условием, а не исполнением возникшего обязательства.

Договор продажи жилого помещения не является в классическом понимании консенсуальным или реальным договором. Данный договор не может быть охарактеризован как консенсуальный, поскольку заключение данного договора не связано исключительно с моментом достижения соглашения сторон по всем его существенным условиям. Договор продажи жилого помещения считается заключенным при соблюдении двух условий: должно быть достигнуто соглашение между сторонами по всем его существенным условиям и договор должен быть зарегистрирован в учреждении юстиции (ст.164, ч.2.ст.558 ГК РФ). Соглашение сторон по всем существенным условиям договора является необходимым условием для его государственной регистрации. В случае если в договоре будут отсутствовать данные условия, то в государственной регистрации такого договора должно быть отказано (п.1 ст.20 Закона о государственной регистрации). Государственная регистрация договора, в свою очередь, является неотъемлемым условием для приобретения юридической силы самого соглашения сторон. Договор приобретает юридическую силу в момент его государственной регистрации, даже если в нем будет отсутствовать одно или несколько существенных условий, которые необходимы для его заключения. В данном случае думается, что юридическая сила такого договора будет сохраняться до тех пор, пока он не будет признан судом незаключенным.

Особенность договоров, момент заключения которых связан с моментом их регистрации, позволила выделить Е.С. Болтановой ещё один вид договоров - «региструмальные» . Действительно, если для заключения данного договора не достаточно одного волеизъявления сторон по всем его существенным условиям, а классификационным критерием выделения договоров является именно момент их заключения, то думается, выделение в качестве самостоятельного вида региструмальных договоров вполне оправдано. В данном случае научная классификация гражданско-правовых договоров, критерием выделения которых является момент их заключения, дополняется региструмальными договорами.