Договор купли-продажи жилого помещения

В случаях, когда цена жилого помещения в договоре продажи установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого жилого помещения, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Данный вывод вытекает из Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости"4, где приводится решении арбитражного суда по спору о понуждении комитета по управлению имуществом заключить договор купли-продажи помещения. В нем, как указывает суд, должна быть отражена оценка всех условий, на которых стороны обязаны заключить договора, а в резолютивной части указаны предмет и существенные условия договора.

Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости. При выкупе арендованного помещения она определяется в порядке, предусмотренном пунктом 4.9 Основных положений программы приватизации. Поэтому суд был обязан проверить условие о цене, указанное покупателем в договоре. Поскольку арбитражный суд вынес решение о понуждении комитета по управлению имуществом заключить договор купли-продажи нежилого помещения, не проверив законности условий этого договора, кассационная инстанция отменила это решение и направила дело на новое рассмотрение.

Ввиду того, что существенным условием договора купли-продажи жилых помещений является цена договора, в договоре обязательно указание не только суммы, за которую продается жилое помещение, но и порядка расчетов между продавцом и покупателем.

При этом возможна передача денег до подписания сторонами договора, непосредственно при его подписании, а также после подписания договора — в случае расчета с рассрочкой платежей. В последнем случае в договоре обязательно указание даты окончательного расчета между продавцом и покупателем, а при необходимости — также и сроков промежуточных платежей. Эти условия также являются существенными условиями договора, без них он не считается заключенным.

Так, Зороглян приобрел двухкомнатную квартиру, как видно из договора, по цене 3300 тыс. рублей, но эта цена была в несколько раз меньше действительной стоимости квартиры. Вывод суда о том, что квартира куплена за другую цену, в нарушение ст.54 ГПК РСФСР основан на недопустимых доказательствах: объяснениях ответчика об уплате за квартиру 110 млн. рублей и показаниях свидетелей об ошибочности указания в договоре названной цены вместо 30 млн. рублей. Договор купли-продажи недвижимости требует письменной формы, в связи с этим его условия могут подтверждаться только письменными доказательствами, в случае спора стороны лишены права ссылаться на свидетельские показания (п.1 ст.162 ГК РФ). Письменных доказательств об уплате иной, чем указано в договоре, покупной цены суду не представлено. Согласно п.1 ч.1 ст.330 ГПК РСФСР неправильное применение или толкование норм материального права является основанием к отмене судебных постановлений в надзорном порядке.5

Одним из письменных доказательств может быть расписка.

В протесте заместителя Генерального прокурора РФ подвергается сомнению факт заключения 30 июня 1987 г. договора купли-продажи домовладения между Шипиным и Курбатовым и указывается, что одним из обязательных условий заключения такого договора является цена, которая сторонами не была определена.6 Однако такое утверждение противоречит материалам дела. Из расписки Шипина от 30 июня 1987 г. и объяснeний сторон в судeбном засeдании слeдуeт, что Шипин получил от Курбатова за дом 2500 руб. То обстоятeльство, что на дeнь совeршeния сдeлки страховая стоимость домовладeния составляла 6182 руб., нe свидeтeльствуeт об отсутствии цeны в заключeнном договорe купли-продажи от 30 июня 1987 г. В соотвeтствии со ст.92 ГК РСФСР 1964 г. собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом в пределах, установленных законом. Поэтому собственник вправе определять стоимость продаваемого имущества по своему усмотрению. Цену продаваемого домовладения в 2500 руб. по состоянию на 30 июня 1987 г. Шипин установил сам.

После установления цены в договоре продажи жилого помещения и исполнения договора стороны не вправе изменять цену продаваемого имущества.

Следовательно, если обязательства по договору купли-продажи исполнены сторонами надлежащим образом, продавец не имеет права требовать внесения изменений в этот договор в части увеличения цены проданного имущества.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3. Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением

 

Одним из существенных условий договора купли-продажи жилых помещений, в которых проживают лица, после приобретения покупателем сохраняющие право пользования таким жилым помещением, признается перечень лиц с указанием прав пользования жилым домом или квартирой, которые выставляют на продажу. Договор считается незаключенным при несоблюдении данного условия.

По правилу, которое содержится п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности (учитывая и договор купли-продажи) на жилое помещение – не основание для прекращения права пользования помещением со стороны всех представителей семьи предыдущего собственника, которые ранее проживали в данном помещении. Практически означает это то, что при каком-либо распоряжении собственником принадлежащим ему жильем, например, при отчуждении, без согласия членов семьи, которые проживают с ним, они на законном основании продолжают пользоваться жилым помещением, а новому приобретателю, или же какому-либо другому владельцу, не удастся прекратить их право. Следовательно, в данном случае над обязательственными элементами преобладают вещные элементы, что и является основанием, по которому закон объявляет его вещным правом.

Поэтому существенным условием по ст.558 ГК РФ стал перечень лиц, в котором указывается то, кто сохраняет право пользования жилым помещением с указанием прав каждого на пользование жилым домом или квартирой, либо информация от собственника, о том, что таковые лица отсутствуют. Смена собственника жилья не может отражаться на жилищных правах членов семьи, в том числе речь идет не только о членах семьи настоящих, но и о бывших. Именно такие права данных граждан закрепляются в данном договоре. Перечень лиц выявляется на основании справки жилищно-эксплуатационной организации. Или же, паспортного стола по месту нахождения жилого помещения, на основании тех сведений, которые содержатся в домовой книге. Следует отметить и то, что в договоре должна присутствовать ссылка на реквизиты таких данных.

В справке должно быть указано:

для жилых помещений, не приватизированных - кто проживает в жилом помещении в настоящее время;

для приватизированных жилых помещений - кто проживал в жилом помещении на момент приватизации и, так же, кто проживает в данном помещении настоящее время.

Эти сведения необходимы для того, чтобы определить - кто, помимо собственника, может в соответствии с действующим законодательством претендовать на пользование помещением. Претендовать на пользование в соответствии с законом могут:

все члены семьи прежнего собственника, которые остались проживать в помещении (ст.292 ГК РФ). Их круг определяется по правилам ст.53 ЖК РФ. Учитываются и те, кто прекратил семейные связи с прежним собственником.

наниматель жилья и постоянно проживающие с ним граждане. Их перечень можно определить по правилам ст.677 ГК РФ.

гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, но в пределах срока действия договора найма (ст.685 ГК РФ).

В таких случаях, когда продается жилой дом из состава домов муниципального или государственного жилищного фонда социального использования, в этот перечень должны включаться:

наниматель и члены его семьи (ст.672 ГК РФ), их перечень также определяется по правилам ст.53 ЖК РФ.

гражданин, который является поднанимателем жилого помещения, но в пределах срока действия договора найма (ст.672,685 ГК РФ).

На практике имеют место быть такие случаи, когда новый собственник жилого помещения (покупатель) не может вселиться. Как правило, в большинстве случаев, это происходит вследствие сокрытия продавцом сведений о тех лицах, которые имеют право на пользование проданным жильем, причем иногда данные случаи происходят без всякого умысла. Бывает и такое, что после продажи жилого помещения людям просто некуда выехать при резком изменении жизненных обстоятельств.

Обман с пропиской (регистрацией) – случай частый, и, бывает, что покупатели испытывают множество хлопот, прежде чем реально смогут начать пользоваться новой приобретенной собственностью.

Чтобы избежать подобных случаев обмана, предлагают пользоваться следующим методом. После оформления договора купли-продажи передается только некоторая часть денег, как правило, чаще всего, это примерно не более 50 процентов от полной стоимости квартиры. В таком случае продавцы будут заинтересованы в скорейшем выезде для получения полной суммы.

Введение такого порядка, как обязательный порядок государственной регистрации перехода права собственности служит неким препятствием для незаконных сделок. И все же, приобретая жилое помещение, следует поинтересоваться, не проживают ли в ней лица, которые могли быть выписаны на некоторый срок: к примеру, по причине загранкомандировки, из-за отбывания заключения, службы в армии или учебы (все эти граждане имеют право на проживание по прежнему месту жительства по закону).

          Исходя из вышеперечисленного, можно сделать вывод: если в договоре купли-продажи

жилого помещения отсутствуют условия о предмете договора, о цене, о

лицах состоящих на регистрационном учете в данном помещении, то

такой договор будет являться незаключенным.

Глава 3. Виды договоров купли-продажи жилого помещения

 

На сегодняшний день существует далеко не один вид договора купли-продажи недвижимости. Их множество. Различают такие виды договоров, как договор купли-продажи квартиры, жилого дома или доли квартиры.. Принципиальное значение в различии данных видов имеет такие основания, как: имеется ли связь этой сделки с покупкой жилья в одно время с обретением правомочий на земельный участок, на котором находится жилое помещение или же подобная связь отсутствует.

Пo даннoму oснoванию мы мoжем выделить два рoда сделoк: дoгoвoры купли-прoдажи, кoтoрые не влекут наделение пoкупателя любыми правoмoчиями на тoт земельный участoк, на кoтoрoм нахoдится пoкупаемoе пoмещение, так же, дoгoвoры купли-прoдажи с правoм пoкупателя на земельный участoк, на кoтoрoм нахoдится жилье, на услoвиях приoбретения егo в сoбственнoсть.

К первой категории можно отнести сделки купли-продажи жилых помещений, к которым относятся договоры по приобретению жилья в многоквартирных домах. Отчуждение квартир в многоквартирных жилых домах имеет определенную специфику. К покупателю одновременно с передачей права собственности на нее переходит и права на объекты общего пользования (общие помещения дома, несущие конструкции, фундамент).7

Вторая категория – это все те сделки купли-продажи жилых помещений, предметом которых является не только дом или часть его, но и земельный участок. По договору купли-продажи недвижимости так же полностью передаются и права на часть земельного участка, которая занята недвижимостью, выставленной на продажу, так как данная часть необходима для полного ее использования.

Если договором купли-продажи не определено передаваемое покупателю недвижимости право на земельный участок, то к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования8.

Оформление договоров, по которым жилое помещение находится в общей долевой собственности, имеет ряд отличий. Отчуждение подобного жилья требует согласия всех собственников. Данное согласие должно предоставляться в письменном виде.

В договоре должны указываться арифметические доли, а не конкретные реальные части продаваемой квартиры.

Продавец должен представить письменные доказательства того, что он известил всех участников общей долевой собственности о своем желании продать свою собственную долю посторонним лицам с указанием всех условий продажи доли. Он обязан предоставить заявления об отказе всех участников долевой собственности осуществить свое права преимущественной покупки продаваемой доли.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 4. Участники договора купли-продажи жилых помещений

 

Главными участниками сделок выступают граждане и юридические лица. Бывают такие случаи, когда сделки с жилыми помещениями совершают города и другие муниципальные образования, а также субъекты Российской Федерации, например при продаже муниципального или государственного жилья.

Российская Федерация не имеет права свободно распоряжаться принадлежащими ей помещениями, так как все находится лишь на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Коммерческие организации, которые выступают сторонами сделок с жилыми помещениями, должны обладать правоспособностью. Правоспособность возникает в момент регистрации. Если юридическое лицо относится к некоммерческим организациям либо является муниципальным или государственным предприятием, необходимо подтверждение в возможности совершения подобных сделок.

Граждане, которые выступают сторонами сделок с недвижимостью, обязаны обладать полной дееспособностью. То есть они должны достичь 18 лет. Существуют и такие случаи, когда гражданин, не достигший такого возраста, приобретает полную дееспособность. К таким случаям относят вступление в брак, а так же при эмансипации (объявление несовершеннолетнего, который достиг 16 лет, работающего по трудовому договору (контракту) или занимающегося предпринимательской деятельностью, дееспособным в полном объеме).

На практике встречаются случаи совершения сделок с жилыми помещениями лицами, не наделенными такими правами.