Договор купли–продажи недвижимого имущества

Вместе с тем закон  относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе  являются движимыми. К ним относятся  подлежащие государственной регистрации  воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты (искусственные спутники, космические  корабли и т.д.).

Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя оно по своей физической сути является движимым) обусловлено тем, что оно является дорогостоящим  и поэтому требует особого  порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

Понятие и виды упомянутых транспортных средств раскрываются в соответствующих уставах и  кодексах. Так, Кодекс торгового мореплавания определяет морское судно как  «самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое в целях  торгового мореплавания» (ст. 7). Понятие космических объектов дается в международных конвенциях, относящих к ним любые объекты, запущенные или предназначенные для запуска в космос.

Перечень недвижимых объектов чисто юридически не является исчерпывающим, поскольку, как следует из п. 1 ст. 130 ГК, к недвижимым вещам может  быть отнесено и другое имущество.

Собственник недвижимости вправе по своему усмотрению совершать в  отношении принадлежащего ему имущества  любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и  не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том  числе отчуждать свое имущество  в собственность других лиц, передавать им, оставаясь собственником, права  владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в  залог и обременять его другими  способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК).

Так, собственники жилых помещений  вправе распорядиться своим жильем через гражданско-правовые сделки: купли, продажи, мены, дарения, завещания  и залога. Граждане, пользующиеся жилищем  на основании договора социального  найма, вправе заключать договор  обмена жилыми помещениями.

В соответствии со ст. 129 ГК все  вещи (в том числе и недвижимые) делятся на изъятые из оборота (т.е. те, которые не могут переходить от одного лица к другому), ограниченные в обороте (переходят от одного лица к другому при наличии специального разрешения) и свободно обращающиеся. Пункт 3 указанной статьи особо упоминает  землю (являющуюся основополагающим объектом недвижимости) и другие природные  ресурсы в качестве объектов, которые  отчуждаются или переходят от одного лица к другому иными способами  в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле  и других природных ресурсах.

29. 10. 2001 был принят Земельный  кодекс, и поэтому судить о  том, насколько отдельные виды  земельных участков будут ограничены  в обороте, трудно. Однако то, что  такие ограничения будут, сомнений  не вызывает.

Отдельные виды объектов недвижимости вообще изъяты из оборота. Так, согласно ст. 12 Закона РФ «О недрах» (в редакции Федерального закона от 3 марта 1995 г.) недра  в границах территории РФ являются государственной собственностью. Участки  недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме.

Объектами исключительной собственности  государства являются также леса. Как следует из ст. 12 Лесного кодекса, оборот лесного фонда не допускается. Купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или  могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также  участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются. Древесно-кустарниковая  растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и земельным законодательством РФ. Также не подлежат продаже:

• земли общего пользования  в населенных пунктах, земли заповедников, памятников природы, национальных и  дендрологических парков, ботанических садов;

• земли оздоровительного и историко-культурного назначения; земли, предоставленные для ведения  сельского хозяйства, использования  и охраны недр;

• земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению; земельные участки, находящиеся  во временном пользовании.

При продаже предприятия-должника из состава его имущества подлежат исключению, т.е. не могут продаваться: имущество специального назначения, не подлежащее приватизации, и объекты  социально-коммунальной сферы.

Характеризуя так называемую традиционную недвижимость, т.е. недвижимость, прочно связанную с землей, следует  указать на такие ее признаки, как:

1) невосполнимость и ограниченность  самой природой (земля, недра и  т.д.), что требует введения определенных  ограничений оборота-способности,  так как необходимо строгое  соблюдение их целевого назначения  и учет экологических требований;

2) связанность с землей  таким образом, что их перемещение  повлечет за собой ущерб назначению  либо является крайне дорогостоящим  (вне связи с землей эти объекты  недвижимостью не считаются);

3) наличие индивидуальных  признаков (в первую очередь  местонахождение на определенном  земельном участке);

4) использование исключительно  в соответствии с их целевым  назначением.

Что касается отнесенных к  недвижимости воздушных и морских  судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, то они могут  определяться как индивидуальными, так и родовыми признаками. Это  зависит от того, заключают ли стороны  договор в отношении одной  или нескольких индивидуальных вещей  или в отношении нескольких одинаковых вещей, например, это может быть договор  в отношении судов одного типа, которые могут определяться в  договоре родовыми признаками.

Одним из неурегулированных в полной мере остается вопрос о возможности отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет неразрывной связи с земельным участком, однако отделить его от этого земельного участка было бы достаточно сложно. Речь, в частности, может идти о статуях весом в несколько тонн, не скрепленных с фундаментом, или зданиях, установленных на поверхности земли на блоках. Кроме того, следует учитывать то обстоятельство, что в настоящее время возможно перемещение даже многоэтажных зданий и при этом не будет причинен даже незначительный (не говоря уже о несоразмерном) ущерб.

Определенное практическое значение имеет деление недвижимых вещей на главную вещь и принадлежность. В соответствии со ст. 135 ГК вещь, предназначенная  для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Таким образом, можно выделить следующие разновидности недвижимости, обладающие определенными особенностями: 1) земельные участки (включая недра  и водные объекты); 2) лесной фонд; 3) здания и сооружения; 4) жилые помещения; 5) кондоминиумы; 6) предприятия как  имущественные комплексы; 7) морские, воздушные, речные суда, космические  объекты.

 

 

2. Договор купли-продажи  недвижимого имущества

 

 

2.1. Понятие и признаки  договора купли-продажи недвижимого  имущества

 

 

Нормы о купле-продаже помещены на первое место во второй (особенной) части Гражданского кодекса РФ. Общие  положения о купле-продаже, установленные  в параграфе 1 главы 30 ГК РФ, подлежат применению и к договору купли-продажи  недвижимостью, если иные правила не предусмотрены параграфом 7 главы 30 ГК РФ, которые специально предназначены  для регулирования продажи недвижимости. В качестве разновидности договора купли - продажи выступает договор  купли-продажи предприятия1, хотя, исходя из правовой природы предприятия как недвижимого имущества, более логичным было бы признать договор купли-продажи предприятия разновидностью договора купли-продажи недвижимости и поместить нормы о продаже предприятия к параграфу 7 главы 30 ГК РФ. Согласно норме пункта 2 статьи 549 ГК РФ к отношениям по продаже предприятия субсидиарно применяются правила, регулирующие продажу недвижимости. В современном имущественном обороте РФ договоры купли-продажи играют огромную роль. Контрагенты, заключая договор купли-продажи, реализуют свои юридические возможности, удовлетворяют собственные потребности и обеспечивают «передвижение» товара. Договор купли-продажи выполняет роль правого индивидуального регулятора общественных отношений.

 

Одним из признаков договора купли-продажи  недвижимости, как, впрочем, и любого иного имущества, является его возмездность. Содержание большинства гражданских правоотношений предполагает взаимное имущественное предоставление его участниками. В рыночном обороте заключаются и такие сделки, по которым одна сторона обязуется предоставить, что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления — безвозмездные договоры (п. 2 ст. 423 ГК РФ). Понятия возмездности и безвозмездности служат иногда единственным критерием для разграничения между смежными юридическими категориями. Именно критерий возмездности (безвозмездности) позволяет разграничивать куплю-продажу и договор дарения,

 

Возмездность может выражаться в предоставлении денежных средств, вещей, выполнении работ, оказании услуг и в ином предоставлении, имеющем имущественное содержание. Такое предоставление должно носить встречный, взаимный характер, что отражено и в легальном определении возмездного договора. Возмездным является договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей (п. 1 ст. 423 ГК РФ).

 

В отличие, например, от договора мены, встречное предоставление (плата) в  договоре купли-продажи обязательно  должно осуществляться в виде денег2. С экономической точки зрения функции денег в купле - продаже выражаются в том, что они выступают мерой стоимости товара и средством платежа.

 

Таким образом, купля - продажа в  силу своей природы является возмездным договором, предполагающим взамен передаваемой вещи уплату денежной суммы. При этом, денежная сумма - цена договора не всегда эквивалентна стоимости передаваемой вещи. Действующее законодательство не требует соответствия между ценой продаваемого имущества и его действительной стоимостью.

 

Как сделка, договор купли - продажи  недвижимости представляет собой согласованный  волевой акт (соглашение) физических и (или) юридических лиц об условиях передачи недвижимости одним лицом  в собственность другого. Договор  направлен на установление соответствующего обязательственного правоотношения и  служит основанием возникновения обязательства  купли - продажи недвижимого имущества. Последнее есть относительное правоотношение, порождающее личную правовую связь  между продавцом и покупателем  и направленное на приобретение права  собственности на недвижимость в  обмен на денежный эквивалент.

 

Как следует из понятия договора купли-продажи (ст. 454 ГК РФ), каждая из сторон на различных стадиях развития договорного  обязательства является как кредитором, так и должником. Содержанием, возникшего из договора правоотношения являются права и обязанности продавца и покупателя. Между основными  правами и обязанностями сторон договора купли-продажи существует тесная связь, и праву покупателя (продавца) корреспондирует соответствующая  обязанность продавца (покупателя), поэтому в легальной дефиниции  договора купли-продажи фигурируют лишь обязанности сторон. Согласно статье 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороны (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Это определение и полной мере применимо и к купле-продаже недвижимости.

 

Из приведенного понятия договора купли-продажи следует, что возникшее  из договора обязательство направлено на передачу права собственности  на имущество одним лицом другому. При этом необходимо заметить, что  не всегда купля-продажа влечет переход  этого права. Речь идет о тех случаях, когда продавцом является юридическое  лицо, не обладающее правом собственности  на продаваемое имущество, а на стороне  покупателя — субъект, который приобретает  на имущество лишь право хозяйственного ведения или оперативного управления в порядке, установленном ГК РФ, иными  законами и другими правовыми  актами для приобретения права собственности. Так, сделка купли-продажи, заключенная: между унитарными предприятиями, учредителем  которых является один субъект, служит основанием перехода права хозяйственного ведения.

 

Если происходит перемещение товара на основе договора купли-продажи (обмен  товара, на деньги), но вещь остается в  имущественной сфере того же собственника, договор является основанием передачи права хозяйственного ведения или  оперативного управления от одного лица к другому.

 

Таким образом, купля-продажа недвижимости как обязательство — это правоотношение, в котором одна сторона (продавец) обязуется передать недвижимое имущество  в собственность, хозяйственное  ведение или оперативное управление другой стороне (покупателю), а, покупатель обязуется принять это имущество  и уплатить определенную в договоре денежную сумму.

 

В ходе реформирования российской экономики  законодатель значительно расширил круг участников договора. В настоящее  время субъектами договора купли-продажи  могут быть: государственные и  муниципальные образования (Российская Федерация и субъекты РФ, городские, сельские, иные Апоселения и другие территории) в лице соответствующих  органов (п. 1,2 ст. 125 ГК РФ), юридические  лица (как коммерческие, так и  некоммерческие организации) и физические лица.

 

Участие граждан в договорах  купли-продажи недвижимости определяется объемом их дееспособности, а юридические  лица могут приобретать недвижимость, необходимую для осуществления  деятельности, предусмотренной в  учредительных документах (некоммерческие и некоторые виды коммерческих организаций), или для осуществления любых  видов деятельности, не запрещенных  законом (коммерческие организации). Покупатель, так же как и продавец, может  поручить приобретение недвижимого  имущества третьему лицу (поверенному  или комиссионеру). Современное законодательство не ограничивает приобретение имущества  в частную собственность количеством, размером или его стоимостью.