Договор купли-продажи недвижимого имущества

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ  И  НАУКИ  РФ

ЯРОСЛАВСКИЙ ФИЛИАЛ

 

Аккредитованного  образовательного частного учреждения

высшего профессионального  образования

 

«МОСКОВСКИЙ ФИНАНСОВО  – ЮРИДИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ МФЮА»

 

 

 

 

 

 

Курсовая работа

 

по дисциплине Гражданское право

на тему «Договор купли-продажи недвижимого имущества»

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                                                        Работу выполнила студентка II курса

                                                                                       Группы 31Пдд1110

Тормагова Мария Сергеевна

                                                                                     

 

                   Работу проверил

Макаров Игорь Игоревич

 

                                                                                      Дата сдачи __________________

                                                                                      Дата защиты __________________

                                                                                       Оценка __________________

 

 

 

 

 

Ярославль 2013

Оглавление

Введение……………………………………………………………………3

1. Общая характеристика  договора купли-продажи недвижимого  имущества…………………………………………………………………5

1. Понятие и существенные условия договора продажи недвижимости…………………………………………………………5
2. Форма договора и порядок его заключения……………………...10

2. Характеристика  элементов договора купли-продажи  недвижимого имущества………………………………………………………………….14

2.1 Субъектный состав и предмет договора……………………………14

2.2 Права, обязанности и ответственность сторон……………………18

Заключение…………………………………………………………………27

Список используемой литературы………………………………………30

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Деление вещей на движимые и недвижимые хорошо известно с древности. Для недвижимого имущества всегда был характерен особенный правовой режим, который коренным образом отличал его от движимого.

 

Объекты недвижимости всегда играли важную роль в жизни и деятельности граждан и юридических лиц. Недвижимость для граждан – это, прежде всего, место проживания. Для предприятия - это основное место деятельности. Нормальный деловой оборот и жизнь людей невозможны без недвижимости.

 

Основу правового режима недвижимости заложили еще древние  законы. Большинство стран мира продолжали совершенствовать эти законы, целью которых является защита прав собственника.

 

В нашей стране становление  законодательства о сделках с  недвижимым имуществом происходит лишь в последнее десятилетие. Мошенничество, преступления в сфере сделок с  недвижимостью стали не просто распространенным явлением, но и одним из наиболее эффективных способов создания первичного капитала.

 

Знание требований к  договору купли-продажи недвижимости необходимы любому человеку по нескольким причинам. Во-первых, каждый может испытать необходимость заключить подобную сделку в личных целях. Во-вторых, эти сделки активно совершаются при создании и работе практически любого предприятия. Это объясняет актуальность темы.

 

Объектом курсовой работы является договор купли-продажи  недвижимости как особый вид договора купли-продажи. Сразу следует отметить, что гражданским законодательством к недвижимости относятся и предприятия. Однако рассмотрение договора купли-продажи предприятия выходит за рамки данного исследования, так как такой договор является отдельным видом договора купли-продажи и к нему применяются иные нормы.

 

Целью курсовой работы является рассмотрение особенностей договора купли-продажи  недвижимости по современному российскому  законодательству. Данная цель включает в себя следующие задачи:

1. Формулировка общей характеристики договора купли-продажи недвижимого имущества;
2. Определение существенных условий договора купли-продажи недвижимого имущества;
3. Изучение вопроса о сторонах договора купли-продажи недвижимого имущества;
4. Определение прав, обязанностей и ответственности сторон договора купли-продажи недвижимого имущества.

Выбранная цель и сформулированные задачи определяют структуру работы и логику изложения материала.

 

При написании курсовой работы будет изучен нормативный  материал, теоретическая литература, судебная практика. Основой работы послужат фундаментальные исследования специалистов гражданского права в вопросах правового регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества, а также публикации в современных источниках по частным вопросам, относящимся к изучаемой теме. Основным нормативным источником послужит Гражданский кодекс РФ. Спорные вопросы применения договора купли-продажи недвижимости будут представлены на основе судебной практики.

 

Глава 1.Общая характеристика договора купли-продажи недвижимого имущества

1.1. Понятие  и существенные условия договора  купли-продажи недвижимого имущества

Под договором продажи (купли-продажи) недвижимого имущества  понимается такое соглашение лиц, в  соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

С точки зрения классических гражданско-правовых характеристик  договор продажи недвижимого  имущества является консенсуальным, возмездным и взаимным.

В системе действующего российского законодательства нормы, регулирующие продажу недвижимости, изложены в гл. 30 ГК РФ "Купля-продажа". В этой главе выделяется несколько разновидностей специально регулируемых договоров купли-продажи, среди которых особое место занимает договор продажи недвижимости (ст. 549-558 ГК РФ). Законодатель посчитал необходимым определить особые правила регулирования оборота недвижимости. Обусловлено это, очевидно, следующими факторами:

- недвижимое имущество  обладает особой имущественной и социальной ценностью, требующей учета этих обстоятельств с точки зрения необходимости повышенных мер защиты этих объектов гражданского оборота;

- недвижимое имущество  неразрывно связано с земельными  участками; поземельная недвижимость  в принципе является неперемещаемым имуществом, что не может игнорироваться при создании юридических условий оборота этого имущества;

- недвижимые вещи являются  индивидуально-определенными вещами, что существенным образом влияет  на порядок и способы определения  их стоимости, а также условий оборота;

- недвижимые вещи являются  непотребляемыми вещами, которые  не могут быть утрачены в  процессе нормального хозяйственного  использования.

Все указанные обстоятельства свидетельствуют о необходимости  особого внимания со стороны законодателя к нуждам оборота недвижимого имущества и определяют специфику предмета возмездного отчуждения недвижимости. Это, в свою очередь, повлияло на правила, которыми регламентируется оборот недвижимых вещей.

Известно, что недвижимость может быть использована в принципиально различных целях: либо для удовлетворения потребностей граждан в жилье, либо для удовлетворения производственных, хозяйственных потребностей или решения предпринимательских задач, то есть с целью извлечения прибыли. Это обстоятельство также не может игнорироваться законодателем. Поэтому российское законодательство устанавливает различные юридические режимы оборота недвижимого имущества в зависимости от того, для каких целей оно используется: для социальных (жилищных) целей либо для извлечения прибыли. Оборот жилых помещений (жилищного фонда) регулируется в основном нормами жилищного права, которые предоставляют значительные гарантии лицам, проживающим в таких жилых помещениях. В российском праве Жилищный кодекс РФ регулирует отчуждение недвижимости, относящейся к жилищному фонду (хотя отдельные нормы, регулирующие отчуждение жилой недвижимости, будучи рамочными нормами, содержатся и в ГК РФ).

В свою очередь, оборот недвижимости коммерческого характера подчинен общим правилам гражданского законодательства; нормы жилищного права не влияют на условия отчуждения такого имущества.

Особые режимы оборота  недвижимого имущества установлены  и в отношении купли-продажи  специфических недвижимых вещей, используемых часто в коммерческих целях, т.е. воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, а также космических объектов.

Особый порядок установлен для отчуждения недвижимого имущества  из публичной в частную собственность. В этом случае, в силу ст. 217 ГК РФ, действует приватизационное законодательство¹. В частности, отчуждение недвижимого имущества коммерческого предназначения из государственной (муниципальной) собственности в собственность физических или юридических лиц должно производиться в соответствии с Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества". Нарушение правил продажи имущества публичным собственником частному лицу влечет недействительность соответствующих сделок отчуждения недвижимого имущества.

К существенным условиям договора продажи недвижимости относятся: условие о предмете договора (который, как известно, рассматривается в качестве существенного условия любого договора) и условие о цене отчуждаемого объекта недвижимости. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны также сведения, которые позволяют однозначно определить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

К числу этих сведений отнесена информация о расположении недвижимости на соответствующем земельном  участке либо в составе другого недвижимого имущества. В том случае, если указанные сведения о предмете отсутствуют в договоре продажи недвижимости, то этот договор не считается заключенным. Еще одним существенным условием договора продажи недвижимости является цена отчуждаемого имущества. Отчуждение недвижимости по договору продажи предполагает возмездность в качестве одного из главных признаков этого договора. По сути, возмездность является одним из признаков договора купли-продажи, в том числе и купли-продажи недвижимости. Суть возмездности заключается в том, что участник правоотношения получает встречное имущественное предоставление взамен отчуждаемого имущества. Возмездность договора продажи недвижимости и находит свое отражение в цене этого договора. В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должна быть предусмотрена цена этого имущества. При отсутствии в договоре условия о цене недвижимости, согласованного сторонами в письменной форме, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, которые установлены в п. 3 ст. 424 ГК РФ, при купле-продаже недвижимости не применяются.

Второй важный аспект регулирования цены по договору продажи  недвижимости заключается в том, что цена отчуждаемой недвижимости (здания, сооружения или пр.), находящейся на земельном участке, включает в себя и цену передаваемой с этой недвижимостью части земельного участка или права на нее. Это правило является диспозитивным, если иное не установлено законом или договором, заключаемым сторонами. Продавец и покупатель могут договориться о том, что цена земельного участка определяется отдельно, независимо от цены объекта недвижимости, который находится на этом земельном участке. Таким образом, неуказание в договоре купли-продажи недвижимости цены земельного участка, на котором находится этот объект недвижимости, не является основанием для квалификации договора как незаключенного².

В литературе высказывалось  предложение о расширении круга  существенных условий договора продажи  недвижимости. По мнению П.В. Скибы, в законодательстве должно быть закреплено положение, согласно которому к числу существенных условий договора купли-продажи недвижимости следует относить условие о качестве, так как недвижимое имущество является вещью, единственной в своем роде, и замена ее невозможна³. По всей видимости, высказанное предложение продиктовано благими намерениями: защитить права добросовестного приобретателя, пострадавшего от продажи ему некачественного недвижимого имущества. Вместе с тем, как представляется, это предложение не может быть принято. Во-первых, у приобретателя недвижимости есть правовые способы защиты своих прав. В описываемой ситуации добросовестный покупатель по собственному выбору вправе прибегнуть либо к возмещению убытков, либо к расторжению договора. Во-вторых, законодательное закрепление положения, согласно которому условие о качестве недвижимости является существенным условием договора ее купли-продажи, сужает возможности добросовестного приобретателя. В этом случае несоблюдение условия о качестве не влечет заключения договора и перехода к приобретателю прав в отношении отчуждаемого имущества. Между тем в некоторых ситуациях добросовестному приобретателю может быть интересно приобрести недвижимое имущество даже ненадлежащего качества при условии возмещения ему понесенных убытков. И, в-третьих, отсутствие или наличие в договоре условия о качестве никак не связано с исполнением договора, поскольку ненадлежащее исполнение обязательства по передаче качественного нежилого помещения возможно и при наличии закрепления в договоре условия о качестве.