Договор как правовая форма сделок с недвижимостью

• наниматели жилого помещения и постоянно проживающие с ними граждане;

• арендаторы помещений, в пределах срока действия договора найма.

Дополнительные  условия определяют отдельные, частные  вопросы договорных отношений, вытекающие из специфики вида договора, объекта  недвижимости, действующих законов  и иных нормативных актов. Прочие (случайные) условия приобретают юридическую силу только при включении их в договор.

Права и обязанности  сторон в сделках с недвижимостью  в основном определяются конкретным видом договора и особенностями  объекта недвижимости. Поэтому они  будут рассматриваться в соответствующих темах.

К основным стадиям  исполнения договорных обязательств относят:

• организационную;
• материальную;
• технико-юридическую.

К организационной стадии исполнения договорных обязательств относят информационное действие участников. К материальной стадии исполнения договорных обязательств относят предоставление исполненного должником обязательства и принятие предмета исполнения кредитором. К технико-юридической стадии исполнения договорных обязательств относят проверку исполненного по количеству и качеству и оформление документа об исполнении.

Важнейшим условием успешной деятельности на рынке недвижимости является полное и своевременное  исполнение договорных обязательств, т.е. совершение сторонами всего  комплекса действий, предусмотренных  соглашением.

Передача проданного объекта недвижимости продавцом  и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта, договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора.

Принятие покупателем  недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда это оговорено в документе о передаче недвижимости, не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Ответственность по своему назначению выполняют следующие  четыре функции:

• охраны прав и интересов субъектов сделки;

• пресечения правонарушений;

• восстановления нарушенных прав;

• воспитания.

Правонарушения  договорных условий характеризуются  следующим составом:

• субъективная сторона - вина, мотивы, цель;

• субъекты - юридические лица и индивидуальные предприниматели;

• объективная сторона - деяния, вредные последствия, причинная связь;

• объект - общественные отношения.

Нарушение договора служит основанием появления ответственности  лица, а сама ответственность наступает лишь при наличии четырех условий:

• факта наступления убытков у кредитора;

• нарушения договорных отношений и интересов партнера;

• причинной связи между неисполнением обязательств и наступившими отрицательными последствиями;

• вины должника в неисполнении своих обязательств, повлекшем убытки.

К принципам  исполнения обязательств по договору относят:

• исполнение надлежащим образом;
• реальность;
• экономичность;
• сотрудничество и партнерство;
• срочность;
• ответственность;
• место исполнения.

К основным компонентам исполнения обязательств по договору относят:

• предмет договора;
• место;
• исполнение;
• способ;
• время;
• субъективные обязательства.

В данном случае кредитор - это сторона по договору, которая имеет право требовать исполнения обязательства другой стороной договора (должника).

К признакам  неустойки относят:

• основание;
• способ исчисления;
• соотношение с убытком;
• выполняемые функции.

Основание неустойки  подразделяется на:

• договорно-добровольное;
• нормативное.

Способ исчисления неустойки подразделяется на:

• штраф;
• пеня.

Штраф - исчисляется однократно в твердой сумме или в процентах к стоимости обязательства или долга. Пеня - сумма в процентах к просроченному платежу за каждый день (период) просрочки.

По соотношению  с убытком неустойка подразделяется на:

• зачетную;
• исключительную;
• кумулятивную;
• альтернативную.

Зачетная неустойка - засчитывается в общий размер убытков кредитора, а убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой. Исключительная неустойка - взыскание только неустойки, но не убытков. Кумулятивная неустойка - взыскание неустойки наряду с полным возмещением убытков. Альтернативная неустойка - взыскание либо неустойки, либо убытков.

Должник - это сторона, обязанная исполнить обязательства по требованию кредитора.

В целях обеспечения  гарантий выполнения договорных условий для каждой из сторон предусматривается применение санкций. Ответственность коммерческих организаций за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств в соответствии с нормативными актами и договорами регулируется гл. 25 ГК РФ.

Основания договорной ответственности:

• нормативные акты, т.е. различные правовые нормы;

• юридическо-фактические виновные деяния нарушителя, повлекшие ущерб.

К основаниям прекращения  договора относят:

• соглашение сторон;
• совпадение кредитора и должника в одном лице;
• ликвидацию юридического лица;
• невозможность исполнения;
• осуществление обязательств;
• назначение исполнения;
• зачет встречного требования;
• истечение срока давности;
• прямое указание в законе.

В отношении  нарушителей договора законодательством  предусмотрены следующие общие правила:

• причиненные убытки из-за неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств возмещает виновная сторона;

• при неисполнении работ и услуг кредитор может поручить их исполнение третьим лицам с возмещением затрат за счет должника;

• если арендатор не передаст имущество арендодателю по окончании сделки без выкупа, последний имеет право требовать отобрания его либо возмещения убытков.

Ответственность по договорам экономически выражается в форме возмещения убытков и (или) уплаты неустойки, взыскание которой возможно и при отсутствии убытков.

По общему правилу  изменение или дополнение уже  заключенного договора возможно по соглашению сторон или по суду, который удовлетворяет  иск при наличии одновременно четырех обстоятельств:

• убеждения сторон в момент заключения договора, что такого изменения условий не будет;

• невиновности заинтересованной стороны в том, что не преодолены причины, вызвавшие изменение обстоятельств;

• без внесения изменений баланс имущественных интересов собственников нарушен, как если бы были нарушены условия договора другой стороной;

• если из договора не следует, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Следовательно, изменение существенных положений  договора возможно в исключительных случаях, когда обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны предвидели это, они не заключили бы такой договор.

Изменение договора в связи с изменением обстоятельств  судом допускается также, когда  расторжение его противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, превышающий затраты, необходимые при исполнении договора на измененных условиях.

Соглашение  об изменении, дополнении или расторжении  договора оформляется в той же форме, в какой он сам был оформлен. Возможность и условия изменения и дополнения следует изначально включать в текст договора.

В соглашении об изменении, дополнении или пролонгации  договора необходимо указать:

• причины изменения договора;

• какие условия подлежат изменению или дополнению;

• новую редакцию измененных условий;

• порядок урегулирования возникающих споров;

• прекращение действия прежних условий договора с момента соглашения об их изменениях.

Многие риэлтерские  фирмы применяют различные формы  типовых и так называемых эксклюзивных договоров на осуществление сделок на рынке недвижимости, и прежде всего на рынке жилья. В ст. 427 ГК РФ предусматривается возможность использования примерных условий договоров, которые не являются для сторон обязательными и могут применяться ими добровольно и в качестве обычая делового оборота. Действующее законодательство не предусматривает «типовой» или «примерной» формы договоров по сделкам с недвижимостью, за исключением двух-трех случаев, когда различными нормативными актами были предусмотрены специальные формы договоров. Стандартизированные формы договоров применяются и при продаже на аукционе или по конкурсу государственных и муниципальных предприятий в процессе приватизации, выкупа или аренды земельных участков под приватизированными предприятиями, при ипотечном кредитовании и др.

Что же касается эксклюзивных договоров по продаже  жилых помещений, то по своему содержанию они приближаются к предварительному договору, по которому стороны обязуются  заключить в будущем договор  купли-продажи недвижимого имущества  на условиях, предусмотренных предварительным договором. Последний должен заключаться в форме, установленной для основного договора, иначе он будет ничтожным. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона может обратиться в суд с требованием о понуждении подписать его.

Распространенная  передача риэлтерским фирмам гражданами своих правоустанавливающих документов о собственности на недвижимость не является их обязанностью и небезопасна. Документы можно передать только на ответственное хранение, а не для совершения по ним сделок с объектами недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Недвижимость  является основой материального  производства и имущественного благополучия граждан. Вложение капиталов и сбережений в недвижимость – важнейший экономический процесс рыночной экономики. Эти обстоятельства, а также особенности недвижимости как объекта собственности и других вещных прав, требуют особого внимания законодателя и тщательного правого регулирования. В качестве полного объекта гражданских прав недвижимое имущество стало возвращаться в российский гражданский оборот с начала 90-х годов. Основу правового регулирования недвижимости составили, в первую очередь, нормы части I Гражданского кодекса России, которые в настоящие время получают развитие в иных нормативных актах. Эти акты относятся как к сфере частного права, так и к праву публичному. Значение публично – правовых норм в регулировании отношений недвижимости нельзя недооценивать. Природа этого объекта представляет наиболее значительное вмешательство публичного права в регулирование вопросов, связанных с недвижимостью, по сравнению с регулированием других объектов гражданских прав. Может лишь возникать вопрос об оптимальном соотношении частноправовых и публично-правовых норм. Гражданский кодекс РФ заложил основу такого соотношения, отличающегося от того, что было в советском праве.  
Создавая основу частноправового режима недвижимости, новый Гражданский кодекс либо прямо предусматривает принятие публично-правовых норм, либо ссылается на установление в рамках иного законодательства норм, которые будут определять пределы применения гражданско-правовых правил. Одним из существенных элементов публично-правового регулирования недвижимости является государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним.  
Нормы частного права вводят понятие недвижимого имущества, определяют условия и порядок возникновения и прекращения прав на недвижимость, устанавливают круг прав, определяют вид сделок. «Сегодня, – утверждает [64]О. Козырь в комментариях в журнале «Закон» (№4, 1999, стр. 18) – можно говорить, что правовой режим недвижимости в целом сложился, приняты и действуют специальные федеральные законы, но основу этого режима составляют нормы Гражданского кодекса РФ.