Договор аренды

Содержание

Введение……………………………………………………………………….…. 2

 

 Глава 1.Понятие правового регулирования арендных отношений. ……....4

 

§1. Понятие договора аренды…………………………………………………4

 

     §2. Определение договора найма……………………………………………..7

 

 Глава 2.Общая характеристика элементов договора аренды………………9

 

§1. Форма и порядок заключения…………………………………………….9

 

     §2. Существенные условия и срок договора аренды………………………11

 

     §3. Права и обязанности сторон…………………………………………….14

 

     §4.  Прекращение договора аренды…………………………………………17

 

 Глава 3.Виды аренды………………………………………………………..21

 

     §1. Прокат имущества………………………………………………………..21

 

§2 Аренда транспортных средств…………………………………………...23

 

§3 Аренда зданий и сооружений……………………………………………28

 

     §4 Аренда предприятий……………………………………………………...31

 

§5 Финансовая аренда (лизинг)……………………………………………..35

 

 

    Заключение……………………………………………………………………39

 

Библиографический список используемых материалов и литературы …..41

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность  темы исследования. Аренда естественным образом дополняет средства и способы социального, экономического и производственного развития. Уникальность аренды в том, что она фактически сопровождает и восполняет систему отношений собственности, в известной степени гармонизирует экономические отношения в случаях, когда жесткая конструкция собственности (права собственности) не позволяет успешно и оперативно распорядиться производственными ресурсами.

В юридическом аспекте  арендные отношения опосредованы прежде всего нормами правового института  договора аренды.

 Здесь достаточно сослаться на некоторые типичные для всего мирового сообщества усилия в поиске форм экономического сотрудничества, которые бы гармонизировали дисбаланс между собственниками и несобственниками, между капиталом и энергией по его использованию, между богатством и нищетой. Форма договора аренды, как думается, выступает тем самым средством, которое и позволяет активно действующим субъектам преодолеть изначальное экономическое неравенство.

Отмечается также тенденция  к усложнению и расширению внутренней структуры    института    аренды;    достаточно    ярким    примером   является появление лизинга, бурное развитие которого сопровождается появлением ряда проблем юридического характера.

Цель и задачи настоящего исследования. Целью настоящей работы является исследование договора аренды в целом и отдельных наиболее значимых его разновидностей, оценка современного состояния системы и структуры правового регулирования соответствующих отношений и выявление общих тенденций, внесение на этой основе законодательных предложений, уточнение толкования норм законодательства об аренде, а также выработка рекомендаций по заключению, исполнению и прекращению договора аренды.

Поэтому в рамках данной работы предпринята попытка ответить на следующие вопросы:

- каков состав объектов, способных быть объектом арендных 
отношений;

-каковы существенные условия договора аренды;

-следует ли  признать  арендные  отношения  вещными  и  каково соотношение обязательственных и вещных прав при аренде;

-каково соотношение гражданского и земельного законодательства применительно к арендным отношениям;

-выяснить специфические правовые особенности договора лизинга, оценить возможность признания его самостоятельным договорным институтом, а также иные задачи, предопределяемые поставленной целью.

Методология исследования. В работе использовались различные методы исследования: диалектический, формально-логический, системно-функциональный анализ .

Предмет исследования - гражданско-правовой институт аренды и сопряженные нормы гражданского и иного законодательства, судебная практика.

 Объект исследования - общественные отношения, возникающие в связи с договором аренды.

Структура работы. Курсовая состоит из Введения, трех глав, объединяющих одиннадцать параграфов, Заключения, Списка использованных нормативных правовых актов и литературы.

 

 

Глава 1. Понятие правового регулирования арендных отношений.

§ 1. Понятие  и значение аренды.

Хозяйственная деятельность может опираться на различные  социально-экономические способы вовлечения орудий и средств труда в производственный процесс. Безусловно, обладание ими на праве собственности предпочтительно и часто выгодно с точки зрения экономического эффекта (нет  затрат на платежи собственнику), но не всегда удобно или возможно. Именно поэтому существовал и существует арендный тип хозяйствования; при этом он не должен противопоставляться хозяйствованию собственника ни с точки зрения прибыльности, ни с позиций комфортности управления производственным процессом, ни в плане социального значения возникающих отношений.

Ситуация, когда начало всякой деятельности обеспечено достаточными средствами, обычно не соответствует действительности, и на практике почти всякий производственный, а равно и непроизводственный, процесс опирается на привлечение постороннего имущества или капитала.

Добавим, что потребность  в имуществе (как в предпринимательских, так и в иных отношениях) может  быть временной, приобретение его на праве собственности в таком  случае не оправдано экономически. В конкретной экономике могут  встречаться и иные ситуации, когда приобретение в собственность не целесообразно. Такой пример. У компании имеется большое количество оборудования, которое она хочет оставить в своей собственности, но не имеет финансовой возможности его содержать и обслужить. Оптимальным решением является сдача части оборудования в аренду.

Потребность в аренде возникает также в случаях, когда  экономико-технические характеристики используемой техники требуют определенных условий, например, большегрузные автомашины-тягачи экономически выгодно использовать только на «длинном плече», и если таких перевозок нет, то лучше всего сдать их в аренду.

Что же касается и земли (земельных участков). Обладание землей на праве собственности не всегда и не во всех отношениях благо. Так, по мнению современных экономистов, «собственность надолго фиксирует ситуацию, не позволяя принимать оперативные решения», поэтому оптимальной является схема, когда часть земли у производителя сельхозпродукции находится в собственности, а часть - в аренде ¹.

Акт аренды также есть акт обмена стоимостями и подчиняется общей экономической логике товарообмена, но с учетом фактора времени, структуры формирования прибыли и возможности придания надлежащей эффективности обмениваемым благам (здесь обычным критерием выступает ликвидность, т.е. легкость превращения в деньги); в силу этого рынок аренды ограничен, но столь же необходим как, и рынок товаров, услуг в составе всякого народного хозяйства.

Экономическим отношениям такого типа хозяйствования соответствует  правовой институт аренды, нормы которого (сегодня это гл. 34 Гражданского кодекса РФ — далее ГК РФ) регламентируют имущественные отношения по поводу предоставления вещей в пользование; «по договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование» (часть первая ст. 606 ГК РФ). Содержащиеся в гл. 34 ГК РФ параграфы расположены по неоднократно используемой законодателем схеме: в первом параграфе размещены общие положения об аренде, а во 2-5 параграфах - специальные нормы (о прокате, аренде транспортных средств, аренде зданий и сооружений, аренде предприятий и лизинге); в соответствии со ст. 625 ГК РФ общие правила подлежат применению лишь в случае отсутствия специального регулирования.

Для целей настоящего исследования в центре внимания остается фактически закрепленная в законе структура регулирования. Что же касается выбора разновидностей договора аренды, привлекаемых к специальному анализу (главы 2-4 работы), то он предопределен особой актуальностью проблем (финансовая аренда).

Обычное определение  договора аренды. Этот договор консенсуальный, возмездный и взаимный ². Обычно его относят к той группе договоров, которые принято именовать договорами о передаче имущества³. Как для арендатора, так и для арендодателя основной целью является вовсе не передача, а те процессы и их результаты, которые следуют за передачей (арендатор намерен эксплуатировать вещь и получить ожидаемый от этого эффект, а арендодатель планирует получить денежные средства). Законодатель отказался использовать слово «передача» применительно к аренде, он ясно говорит о «предоставлении». Договор аренды есть соглашение о предоставлении в пользование, и эта уникальная его характеристика не позволяет смешивать с договорами о передаче имущества.

Плоды, продукция и  доходы, полученные арендатором в  результате 
использования    арендованного    земельного    участка    в    соответствии    с 
договором, являются его собственностью, если законом, иным правовым 
актом  или  договором  не  предусмотрено  иное  (ст.   136  ГК). 

 

 

 

 

 

 

 

§ 2 Определение  договора  найма.

Договор найма жилого помещения законодателем выделен в отдельный, самостоятельный договорный тип, правовое регулирование которого осуществляется в соответствии с нормами главы 35 ГК РФ. Договор найма жилого помещения характеризуется ярко выраженным социальным характером — возможностью удовлетворять основную потребность человека в помещении для проживания; поэтому нормы главы 35 ГК РФ, регулирующие отношения найма жилья, предоставляют нанимателю большую защищенность (по сравнению с арендатором). Конечная цель законодателя, предусмотревшего специальный режим для найма жилых помещений, состоит в предоставлении усиленной защиты нанимателю.

Обычно выделяют следующие  квалифицирующие признаки договора найма жилого помещения: а) имеет своей конечной целью предоставление возможности нанимателю удовлетворить основную потребность любого человека в жилом помещении;

б) единственно возможный  способ пользования жилым помещением — проживание в нем (это касается и случаев, когда первичным нанимателем выступает юридическое лицо, которое должно заключить с гражданином - например, работником - другой договор найма);

в) договор найма жилого помещения носит потребительский  характер в целом, что дает возможность применения к возникающим отношениям норм законодательства о защите прав потребителя; именно поэтому юридические лица-арендаторы не вправе заключать с гражданами-пользователями договор субаренды, так как это ущемляет жилищные права граждан в сравнении с жилищными правами нанимателя;

г) договор найма жилого помещения характеризуется наличием особенного субъектного состава. В  соответствии с п.1 ст. 677 ГК РФ нанимателем  по договору найма жилого помещения  может быть только гражданин - на стороне же наймодателя выступает представитель государственного или муниципального органа — в договоре социального найма жилья, либо иное физическое или юридическое лицо - собственник (управомоченное им лицо) - в договоре найма жилого помещения.

Названные выше признаки не затрагивают какие-либо сущностные параметры договора (например, вопросы срочности или платности), касаются лишь отдельных аспектов взаимоотношений, и тем самым остается открытым вопрос о возможности применения к жилищным правоотношениям ряда общих норм об аренде. Действительно, особенности жилищных отношений, их социальная роль, накладывают свой отпечаток на регулирование отношений по договору найма жилого помещения. Но, вместе с тем, не достаточно обоснованной представляется позиция законодателя, полностью исключившего возможность применения к отношениям договора найма норм, распространяющихся на арендные отношения. Жилое помещение характеризуется родовыми признаками объекта недвижимости, поэтому представляется более рациональным применение к отношениям найма жилого помещения тех правил об аренде зданий, которые не противоречат его жилищной специфике.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2

Общая характеристика элементов договора аренды

§1. Форма и порядок заключения договора аренды.

Как для любого гражданско-правового договора, так и для договора аренды очень важно определение его обязательных условий.

Обязательным условием является заключение договора в письменной форме. Так, ст.609 ГК РФ определяет, что договор аренды на срок более года, а также в том случае, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме независимо от срока.

Вторым условием правильного оформления договора аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ является государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества⁴.

Регистрация договора аренды недвижимого имущества стала  обязательной после принятия Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним».