Договор аренды

Прежде чем сдать здание, помещение в аренду предприятие должно оформить согласие соответствующего органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации (Минимущество России) на сдачу помещений в субаренду.

Договор арены нежилых помещений вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, а в силу п. 2 ст. 425 ГК стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. 
Последняя норма часто применяется при аренде нежилых помещений, 
принадлежащих муниципальным образованиям.

Договор аренды здания (сооружения) заключается в письменной форме  путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1. ст. 651 ГК РФ), под страхом признания недействительным и при сроке более года считается заключенным только после государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Существенные условия  данного договора - объект и цена (арендная плата). Передача здания (строения) арендодателем и принятие его арендатором должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ). До фактической передачи сданного в аренду здания или сооружения арендатору и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор аренды не может считаться исполненным. Отказ от передачи (принятия) соответствующего имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора аренды здания (сооружения). Более того, в подобных случаях надо помнить, что исполнение договора аренды как обязанность «предоставления права пользования» осуществляется в течение всего срока аренды.

Неисполнение обязанности  по передаче сданного в аренду здания или сооружения вызывает различные  последствия, в том числе обязанность возместить причиненные в связи с неисполнением убытки (ст. 393 ГК РФ), а также обязанность передать объект по требованию арендатора (ст. 398 ГК РФ). Если арендатор в результате просрочки арендодателя в исполнении обязательства по передаче имущества потерял интерес к договору аренды, он вправе требовать его расторжения и возмещения убытков, причиненных расторжением договора (п. 3 ст. 611 ГК).

Неисполнение арендатором  обязательства по принятию от арендодателя сданного в аренду здания или сооружения также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить причиненные убытки). Так, в силу отсутствия какого-либо специального правила в § 4 гл. 34 ГК, если арендатор в нарушение закона, иных правовых актов или договора аренды не принимает арендованное имущество или отказывается его принять, арендодатель вправе потребовать от арендатора принять объект аренды или отказаться от исполнения договора.

По окончании срока  действия договора аренды здания (сооружения) либо в случае прекращения его  по иным основаниям объект должен быть возвращен в том же порядке, как передавался в аренду, т.е. передача указанного объекта недвижимости арендатором и принятие его арендодателем также оформляются передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (п. 2 ст. 655 ГК). До этого момента (фактической передачи плюс подписания передаточного акта, ее удостоверяющего) арендатор не может считаться исполнившим свои обязательства.

Некоторые квалификационные проблемы могут возникнуть в случаях  коллизии интересов арендатора, имеющего право на выкуп, и покупателя недвижимости. Банк «ВДНХ» арендовал у АМО «ЗИЛ» недвижимое имущество (часть здания); договор предусматривал право арендатора на выкуп имущества, при этом п. 4.3. договора запрещал арендодателю отчуждать предоставленное имущество в аренду без согласия арендатора. В период действия договора аренды АМО «ЗИЛ» продало объект недвижимости ООО «Логострой». Банк обратился в суд с требованием о признании договора купли-продажи недействительным. Однако все судебные инстанции, включая кассационную, отказали в удовлетворении исковых требований истца. При этом суды в центр внимания поставили вопрос о наличии или отсутствии у истца права на распоряжение объектом недвижимости в силу указанного условия договора аренды. Признав отсутствие такого права, они, естественно, сделали вывод и о том, что договор купли-продажи не нарушает прав истца¹¹. Представляется,   данный   пример   показывает,   что   права  арендатора оценены как вторичные и зависимые. Во-первых, предусмотренное договором согласование с арендатором продажи объекта нельзя рассматривать как право распоряжения, такого права у арендатора действительно нет. Во-вторых, зачем же нам нужны договоры, которые не приводят к ясности взаимоотношений и не позволяют организовать экономику, не дают возможности соотнести планы и действия сторон с заключенным соглашением? И, в третьих, включение права арендатора на выкуп имущества как раз и придает условию о его согласии на отчуждение необходимую легитимность ограничения прав арендодателя как собственника.

В целом же особенности  правового регулирования аренды зданий и сооружений незначительны.

 

 

 

 

 

 

 

§4. Аренда предприятий

Специальных требований к субъектному составу договора аренды закон не содержит, но, исходя из существа объекта, его участниками обычно являются юридические лица и индивидуальные предприниматели.

Договор аренды предприятия  заключается в письменной форме  путем составления единого документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 658 ГК РФ).

При передаче предприятия в аренду наибольшие сложности вызывает сам состав имущества, относящегося к данному объекту. В пункте 1 ст. 656 ГК РФ содержится довольно обширный перечень элементов предприятия.

Вопрос о том, какие именно права и обязанности перейдут к арендатору, должен решаться самими сторонами.

Отдельно следует высказаться  о возможности аренды имущественных и неимущественных прав. По поводу указания ст. 132 ГК РФ на присутствие либо возможное присутствие в составе предприятия прав справедливо было замечено, что тем самым как бы дается ориентация на признание предприятия субъектом правоотношений, ибо права могут принадлежать только субъектам, а не объектам. Понятно также, что здесь имеются в виду права собственника этого предприятия.

Права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием могут входить в состав полномочий арендодателя как собственника, а могут и не входить. Это означает, что вопрос о их передаче должен решаться отдельно и может зависеть от решения иных лиц, в том числе, от позиции иных собственников, от государственных органов лицензионно-разрешительной системы. Проще говоря, с помощью только договора аренды эти права не передаваемы¹².

В законе выделяется и  «часть предприятия» (п. 2 ст. 132 ГК РФ), но следует согласиться, что неопределенность и условность данного выражения не позволяет считать часть предприятия самостоятельным объектом.

Отдельно следует  сказать о передаче предприятия. По общему правилу передача предприятия производится по передаточному акту (ст. 659 ГК РФ).

В договоре аренды предприятия должны быть точно указаны  состав и стоимость передаваемого  в аренду предприятия, которые определяются на основе полной его инвентаризации.

Составление передаточного акта, его представление  на подписание есть обязанность передающей стороны - арендодателя, который должен осуществить подготовку предприятия к передаче за свой счет, если стороны не определят иной порядок распределения затрат и расходов по передаче.

Фактическая передача также имеет существенное юридическое значение, например, свидетельствует о надлежащем исполнении договора арендодателем и фиксирует момент перехода риска случайной гибели или повреждения имущества (ст. 211 ГК РФ) и т.д.

Поскольку передача прав при аренде предприятия производится по облегченным нормам (имеется в виду, что предварительного письменного согласия кредитора при переводе долга не требуется), то законодатель установил особые правила об уведомлении кредиторов (ст. 657 ГК РФ). Это уведомление осуществляет именно арендодатель.

По общему правилу арендодатель не отвечает за прибыльность предприятия, в том числе за объем продаж (товарооборота), но если представленные им данные, в том числе статистические сведения о деятельности предприятия за предшествующий период, не соответствуют действительности, то, полагаем, арендатор вправе рассматривать ситуацию как передачу ему объекта с недостатками.

Об   отношениях   в   процессе   аренды   предприятия.   Обязательство  арендодателя   по   передаче   арендатору   сданного   в   аренду   предприятия считается исполненным с момента фактической передачи арендатору имущества, входящего в состав предприятия, и удостоверения данного факта путем подписания передаточного акта обеими сторонами договора аренды.

Основные обязанности  арендатора - внесение арендной платы и использование имущества по назначению. Традиционно и справедливо

отмечается, что для  данного договора аренды характерен особо широкий круг полномочий арендатора в пользовании и распоряжении объектом. В соответствии со ст. 660 ГК РФ. Ограничениями для такого пользования (а фактически - и распоряжения) могут являться: а) сам договор аренды предприятия, б) возможное уменьшение стоимости предприятия, в) вид имущества (подобных полномочий арендатор лишен в отношении земли и природных ресурсов), г) специальные указания закона.

Арендатор имеет также  право, если иное не предусмотрено договором, производить без согласия арендодателя изменения в составе комплекса (п. 2 ст. 660). Ясно, что отчуждение недвижимого имущества без согласия арендодателя практически невозможно из-за необходимости соответствующих процедур и представления согласия собственника. Однако всякое движимое имущество может быть реально отчуждено. Вопрос о том, уменьшилась ли стоимость имущества, следует решать только по итогам всего арендного периода.

Вопрос об уменьшении стоимости предприятия вправе поставить именно арендодатель и только при возврате объекта. Формой фиксации уменьшения имущества, видимо, следует признать передаточный акт (ст. 664 ГК РФ).

В случае выхода за указанные  пределы своих полномочий к арендатору могут быть применены те меры защиты и ответственности, которые являются либо общими для защиты гражданских прав (например, ст. 12 ГК РФ), либо специальными для аренды (например, иск о расторжении договора в связи с нарушением обязанностей — ст. 619 ГК РФ) или прав собственности, либо предусмотренными в конкретном соглашении.

Всякие улучшения, как  представляется, являются лишь физическим воплощением определенной модернизации, сами по себе они не означают приращения стоимости; поэтому предусмотрена специальная норма (часть вторая ст. 662 ГК РФ), направленная на нейтрализацию этого различия между материальным и экономических эффектом перемен.

Возврат имущественного комплекса осуществляется по правилам для его передачи в аренду (ст. 664 ГК РФ). В том числе арендатор обязан уведомить о предстоящей сдаче предприятия и своих кредиторов. Обязательство арендатора по возврату предприятия арендодателю считается исполненным с момента подписания обеими сторонами соответствующего передаточного акта.

Подытоживая, следует вновь вернуться к вопросу о целесообразности признавать предприятие недвижимостью. Правовая сущность предприятия совершенно иная, нежели у иных объектов, как движимых, так и недвижимых.

Судя по судебной практике, наиболее     вероятным   видится    применение    в хозяйственной практике не аренды предприятия, а аренды отдельных объектов, хотя бы и составляющих в совокупности такой комплекс имущества, который может быть определен как предприятие.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

§ 5. Финансовая аренда (лизинг).

Под лизингом в целом  предлагается понимать совокупность экономических  и правовых отношений, возникающих  в связи с реализацией договора лизинга, в том числе с приобретением  объекта лизинга. Договор лизинга - это соглашение между арендодателем (лизингодателем) и арендатором (лизингополучателем) по которому арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного продавца и предоставить его арендатору за плату во временное пользование и владение для предпринимательских целей.

Правовое понятие «лизинг» включает в себя две совершенно определенных сделки - а) купли-продажи объекта у производителя лизингодателем и б) аренды (собственно договора лизинга) между лизингодателем и лизингополучателем; при этом обе сделки заключаются либо одновременно, либо - вначале договор лизинга, а затем купли-продажи.

Отдельно следует сказать  о структуре правового регулирования. Включив в главу 34 ГК РФ параграф 6 «(«Финансовая аренда (лизинг)»), законодатель, конечно же, высказал свою позицию: договор лизинга при всех его модификациях и конкретных условиях есть разновидность именно договора аренды.

Федеральное государственное  унитарное предприятие обратилось к обществу с ограниченной ответственностью с иском о взыскании задолженности  по выплате лизинговых платежей по договору финансовой аренды, со ссылкой на то, что ответчик в полном объеме не оплатил период фактического пользования предметом лизинга.

Решением суда первой инстанции иск удовлетворен. Судебный акт мотивирован тем, что при  невозвращении арендованного имущества после прекращения договора лизингополучатель обязан уплатить лизинговые платежи за период фактического пользования имуществом.