Договор аренды в гражданском праве

       В таких негативных ситуациях, т.е. при получении имущества в аренду с недостатками, право выбора способа защиты своих нарушенных прав принадлежит арендатору. Он может:

- потребовать от арендодателя  либо безвозмездного устранения  недостатков имущества, либо соразмерного  уменьшения арендной платы, либо  возмещения своих расходов на  устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать  сумму понесенных им расходов  на устранение данных недостатков  из арендной платы, предварительно  уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного  расторжения договора.

       В пункте 2 ст. 612 ГК перечисляются условия, являющиеся исключением из общих положений об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.

       Так, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им, оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду[10; 146-151].

       В самом тексте договора надо четко оговорить все эти моменты и обозначить имущественную ответственность виновного контрагента.

       В силу п. 1 ст. 616 ГК обязанность по производству капитального ремонта лежит на арендодателе, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

       При нарушении арендодателем обязанностей по производству капитального ремонта арендатор по своему выбору имеет право:

1. Произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
2. потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
3. потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

       В пункте 2 ст. 616 ГК РФ содержатся обобщенные правила об обязанностях арендатора. Он обязан:

- поддерживать имущество в исправном состоянии;

-производить за свой счет текущий ремонт;

-нести расходы по содержанию имущества.

      Законом или иными правовыми актами могут быть установлены иные правила по распоряжению имуществом, как ограничивающие, так и расширяющие правомочия арендатора. Перечисленных в п. 2 ст. 615 ГК правомочий, к примеру, лишены арендаторы земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений, расположенных на территории национального парка и арендуемых для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха. Напротив, более широкие правомочия по распоряжению полученным в аренду имуществом предоставлены арендатору транспортного средства. Так, арендатор транспортного средства вправе заключать договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства без согласия арендодателя (ст. ст. 638, 647 ГК). Еще более широкие полномочия по распоряжению имуществом предоставлены арендатору предприятия (ст. 660 ГК).

       Как уже отмечалось, арендатор вправе с согласия арендодателя передать полученное имущество в субаренду. Субарендный договор по своей правовой природе является также договором аренды, в котором арендатор выступает в качестве арендодателя, а субарендатор - в качестве арендатора, и к нему применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При распоряжении имуществом арендодателя в форме субаренды за арендатором сохраняются все обязанности, вытекающие из договора аренды, он остается ответственным по договору перед арендодателем. В субаренду может быть сдано имущество в целом или в части, на весь срок аренды или на меньший период.

        Договор субаренды является производным, и его условия предопределены договором аренды: субарендатор не может иметь больше прав, чем арендатор. В специальных нормах права нередко уточняется круг случаев, при которых не может быть осуществлена субаренда.

       От договора субаренды следует отличать договор перенайма, когда арендатор с согласия арендодателя передает третьему лицу все свои права и обязанности по договору аренды. При перенайме происходит безусловная и окончательная замена арендатора: первоначальный арендатор выбывает из обязательства, утрачивая свои права и обязанности, но оставляя вместо себя новое лицо. Между арендодателем и новым арендатором возникает другое обязательство по аренде того же имущества на прежних условиях. Тем самым при перенайме юридическая связь между арендодателем и первоначальным арендатором обрывается и заменяется другой[7;46].

       Следует учесть и то, что арендатор, подвергшийся опасности утратить свое право аренды имущества арендодателя вследствие обращения кредитором арендодателя взыскания на это имущество (при обременении этого имущества правами третьих лиц: право залога, сервитута и т.д.), может за свой счет удовлетворить требование такого кредитора без согласия арендодателя (п. 2 ст. 313 ГК). Последствием этой ситуации будет переход к арендатору прав требования к арендодателю, ответственному за убытки, возмещенные арендатором (суброгация).

       Еще одна распространенная ситуация - арендатор несвоевременно возвращает имущество. В таком случае с него можно взыскать арендную плату за все время просрочки (ст. 622 ГК РФ). И даже факт прекращения договора аренды не освобождает от арендной платы, если арендатор не освободил помещения (п. 38 информационного письма ВАС РФ № 66)[14;80].

      В данной ситуации следует признать, что, пока имущество не возвращено, арендную плату надо внести. В противном случае придется платить и арендную плату, и проценты за пользование чужими денежными средствами (несвоевременно выплаченной арендной платой) за весь период с момента прекращения действия договора и до момента возврата имущества. Однако, как говорится, имеется в этом вопросе одна "лазейка" для арендатора. Если арендодатель сам уклоняется от приемки арендованного имущества, то арендная плата за этот период ему не положена.

        Кодекс специальным пунктом выделяет последствия нарушения арендатором своих обязанностей (п. п. 1 и 2 ст. 614 ГК РФ). В этом случае арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).

      Хотя в конструкции ст. 615 ГК РФ и нет никаких прямых отсылочных норм, следует знать, что условия досрочного расторжения договора при нарушении арендатором своих обязанностей по инициативе арендодателя изложены в ст. 619 ГК, которая корреспондирует со ст. 615 ГК. В свою очередь, надо сказать, что и статья 619 ГК имеет бланкетный характер, ибо относит к п. 2 ст. 450 ГК РФ.

     Второй пункт ст. 617 ГК гарантирует определенные права гражданам - наследникам арендатора. Так, в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Помимо всего, арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

     Кодекс не разъясняет, о каких "обусловленных личных качествах" арендатора идет речь. Скорее всего, это случаи лишения права наследования бывшего арендатора, который обладал в известном смысле уникальными, неповторимыми качествами: художник, реставратор и т.п. Следовательно, по общему правилу арендатору как лицу, обладающему указанными качествами, не может быть отказано арендодателем как наследнику во вступлении в договор аренды на оставшийся срок его действия.

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

       Подводя итог проанализированных исследований в данной курсовой работе, можно сказать, что цель ее написания в большей степени достигнута.

       Анализ норм законодательства позволяет сделать заключение об обеспечении детального регулирования договора аренды, а именно, тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов. Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре. Имеют место так же и императивные нормы, определяющие однозначное применение Закона.

       Рассматривая договор аренды нежилой недвижимости нужно отметить пробелы, возникшие в нашем законодательстве. Проведенный анализ юридической литературы по данной теме показал, что понятия "нежилые здания", "сооружения", "помещения" в качестве видов входят в более общее понятие "объект". Однако в правовом смысле не все нежилые помещения можно рассматривать как объекты гражданских прав. Установление различий между понятиями "здание" и "сооружение" и их признаков, не имеет существенного правового и практического значения, вместе с тем необходимо отличать здания и сооружения от иных построек, не относящихся к объектам недвижимости.

       Отсутствие в Гражданском кодексе норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений, уже сейчас является причиной возникновения судебных споров и грозит возрастанием их числа в будущем.

       Учитывая, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, и принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, считать, что к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.

      Понятие "сооружение" является родовым по отношению к понятию "здание", и правильнее употреблять сочетание "здания и иные сооружения", как это предложено в научной литературе.

       Кроме того, при заключении договора аренды стороны пользуются правовыми средствами защиты, предусмотренными п. 3 ст. 165 ГК РФ. В соответствии с данной нормой в случаях, когда сделка, требующая госрегистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. После этого основанием регистрации договора будет решение суда.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

 1. Конституция Российской Федерации. Принята на всенародном голосовании 12.12.1993 (с поправками от 30.12.2008) // Российская газета. - 21.01.2009.

2. Гражданский кодекс Российской  Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 08.05.2010) // Российская  газета. - 06.02.1996; 07.02.1996; 08.02.1996; 10.02.1996; 12.05.2010.

3. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1997.

4. Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность // И.В. Аксюк/ Северокавказский юридический вестник. – 2011. – № 1. – 188 с.

5. Ахметьянова З.А. Правовая природа арендных отношений // З.А. Ахметьянова/ Юрист. – 2012. – № 2. – 220 с.

6. Базарова А.С. Аренда транспортных средств // А.С. Базарова/ Налоги.– 2012. – № 41. – 286 с.

7. Баринова Е.А. Вещные права - самостоятельная категория // Е.А. Баринова/ Хозяйство и право. – 2012. – № 7. – С. 46.

8.  Бондаренко Д.В. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений // Д.В. Бондаренко/ Право и экономика. – 2011. – № 3. – С. 23-34.

9. Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. М.Ф. Владимирский-Буданов/ Ростов-на-Дону., Феникс. 2005. – 782 с.

10. Власова А.В. К дискуссии о вещных и обязательственных правах // А.В. Власова/Правоведение. – 2010. – № 2. – С. 146-151.

11. Гришин Л.Ж. Договор проката // Л.Ж. Гришин/Российская юстиция. – 2012. – № 9. – С.7.

12. Гутников О.Г. Государственная регистрация права аренды // О.Г. Гутников/Хозяйство и право. – 2010. – № 5. – С. 117.

13. Иоффе О.С.,. Основы римского гражданского права. О.С. Иоффе, В.А. Мусин.– Л., Издат. ЛГУ. 1994. – С. 126-128.

14 Калпин А.Г. Договор аренды транспортных средств // А.Г. Калпин/Гражданское право. – 2009. – № 2. – 319с.

15. Киндеева Е.А.,. Недвижимость: права и сделки. Е.А. Киндеева, М.Г.Пискунова. – М., Юрайт. 2010. – 468 с.

16. Клинова Г.Н.,. О защите прав арендатора // Г.Н. Клинова, Н.В. Мишакова / Право и экономика. – 2005. – № 6. – С. 24.

17. Кособродов В.М. К вопросу о предмете договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения. В.М. Кособродов // Законодательство и экономика. – 2006. – № 1. – С. 21.

18. Оводов А.А. Договор аренды недвижимости. А.А. Оводов // Правовые вопросы недвижимости. – 2006. – № 2. – С. 57.

19. Ромашов О.Ж. Развитие договора аренды: история и современность. О.Ж. Ромшов // Хозяйство и право. – 2009. – №9. – С. 6.

20.  Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения. И.В. Сарнаков // Юрист. – 2006. – № 4. – С. 23.

21. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество. Н.А. Сыродоев // Государство и право. – 2008. – № 8. – С. 91.

22. Учебник. Гражданское право. Часть 2. Обязательственное право / Под ред. Залесского В.В. – М., «МТК «Восточный экспресс». 2002. – 568 с.

23. Харитонова Ю.А. Договор лизинга. – М., Юрайт-М. 2002. – С. 79.

24. Фазулина О.Ж. Договор аренды в купли-продажи: отличие и сходства. О.Ж. Фазулина // Хозяйство и право. – 2008. – № 12. – С. 43-52.