Договор аренды предприятия

Содержание

 

Введение……………………………………………………………….3

Понятие договора аренды предприятия……………………………5

Содержание договора аренды предприятия……………………......9

Заключение и оформление договора аренды предприятия………13

Исполнение и прекращение договора аренды предприятия…......15

Ответственность по договорам продажи и аренды предприятия..18

Заключение…………………………………………………………..28

Список использованных источников и литературы………………29

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Актуальность исследования заключается в том, что Российское законодательство содержит подробную регламентацию о договоре аренды предприятий, но все же встречаются вопросы, над которыми стоит подумать. Государственной регистрации подлежит право аренды предприятия, если иное не установлено законодательством РФ. Поэтому, более правильно говорить о регистрации права аренды, которая неизбежно требует регистрации сделки аренды. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года. При существующих процедурах и сроках государственной регистрации было бы нелогичным требовать обязательной государственной регистрации права аренды, вытекающего из краткосрочных (до одного года) договоров аренды как зданий (сооружений) в целом, так и их части.                                            Субъекты отношений, изначально предполагая арендовать предприятие долгосрочно, заключают договор аренды на срок не более одного года, соблюдая простую письменную форму, но, ежегодно предупредив друг друга о намерении продлить данный договор, продолжают быть его участниками столько, сколько это необходимо. Данная схема не противоречит закону, но, на мой взгляд, все-таки необходимо её прописать, дабы при рассмотрении в арбитражных судах дел касающихся заключения и расторжения договоров аренды предприятий исключить затягивание процессов для выяснения истинныхенамерениймсторон.                                                                                               В последние годы в России необходимость договора аренды очень возросла. По договору аренды происходит передача имущества во владение и пользование или пользование без перехода права собственности; возмездный характер; срочный характер договора; предметом аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи. Поэтому над этим вопросом можно работать очень долго. Ведь в нем необходимо рассмотреть такие аспекты как: договор аренды предприятия, права кредиторов при аренде предприятия, форму государственной регистрации договора аренды предприятия, передачу арендованного предприятия, обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на эксплуатацию, возврат арендованногоппредприятияиитт.д.                                                                 Цель работы – дать определение договору аренды предприятий, уметь находить отличия от других договоров аренды.                               Достижение цели исследования возможно путем постановки задач и последующегоиихрразрешения.                                                            Основныеззадачи:                                                                                              1.Датьппонятиеаарендеппредприятий.                                                              2. Расписать содержание договора аренды предприятий.                            3. Рассказать о заключении и оформлении договора аренды предприятий.                                                                                                     4. Ознакомиться с исполнением и прекращением договора аренды предприятий.                                                                                                   Для достижения цели работы и разрешения поставленных задач, работа разбита на пять глав. Объектом исследования являются правоотношения, возникающие между субъектами гражданского права, направление на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.                                                                                     П   ппппПредметом исследования являются условия заключения договора арендынпредприятий.                                                                            ннннНаучная значимость работы заключается в первую очередь назревшей необходимостью изучения составления договора аренды предприятия. Важной представляется и попытка охарактеризовать результативность и эффективность механизма правового регулирования.

Практическая значимость исследования заключается в выработке практических рекомендаций разрешения некоторых проблем современной правоприменительной практики, которые могут быть использованы органами государственной власти в процессе их правотворчества.                                                                                           ииииМетодыиисследования.                                                                              ррррТрадиционным для юридической науки является, прежде всего, формально-юридический метод. Он позволяет наиболее полно описать, обобщить, систематизировать и передать полученное знание ясным, вполнеоопределеннымтобразом.                                                           ммммСоциологический метод использован в работе для изучения результативности решений, принимаемых государственно-политическими институтами. Данный метод позволяет не только глубоко, с учетом запросов общественной практики подойдя к решению правовых вопросов, но и поставить ряд новых проблем.             ррррСравнительно-правовой метод позволяет сопоставить сходные объекты познания, существующие одновременно или разделенные известным периодом времени. С помощью этого метода можно анализировать количественные и качественные стороны объекта познания, теоретические и эмпирические его характеристики. Законодатель всех времен в своей деятельности использовал сравнительноерправо.                                                                               ррррКроме того, в работе использованы другие методы познания, такие как исторический, системный и другие.

1. Понятие договора  аренды предприятия

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему право требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.                                                                                     ппппПредметом договора аренды является предприятие в целом, т.е. имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Промышленное или торговое предприятие, как давно было замечено, не телесная вещь и не совокупность вещей. Не будучи в то же время и каким-либо единым правом, оно представляет собой хозяйственное единство ряда имущественных, правовых и фактических ценностей. Их связанность превращает предприятие в возможный объект отчуждения и делает возможным его аренду как некоего замкнутого, способного к принесению доходов хозяйственного целого. Иначе говоря, аренда предприятия есть не что иное, как аренда живого предпринимательского дела - бизнеса. Договор аренды предприятия имеет своей целью, во-первых, получение арендатором в пользование материальных ценностей, составляющих основные фонды предприятия, включая земельные участки, здания, сооружения оборудование и т.п., а также материальных ценностей, относящихся к оборотным средствам предприятия: запасов сырья, материалов, топлива и т.п. Во-вторых, приобретение арендатором возможности осуществления имущественных прав и исполнения обязанностей, принадлежавших арендодателю. Так, арендатору предприятия могут передаваться принадлежащие арендодателю права владения и пользования землей, водой и иными природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, транспортными средствами, являющимися собственностью третьих лиц, но находящимися у арендодателя в пользовании на основании договора или на другом законном основании. На арендатора предприятия также переводятся права требования и долги, входящие в состав арендуемого предприятия. В-третьих, получение арендатором права на использование исключительных прав арендодателя (интеллектуальной собственности) на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, индивидуализации продукции, выполняемых работ и услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и т.п.).И наконец, в-четвертых, получение в пользование таких нематериальных активов, как реноме (деловой репутации) предприятия и его клиентелы. Состав имущественных и неимущественных активов, передаваемых арендодателем арендатору по договору аренды предприятия, позволяет говорить о нем как о смешанном договоре. В нем имеют место:               а) элементы классического договора аренды (передача в составе основных фондов предприятия и индивидуально-определенных непотребляемых вещей: зданий, сооружений, земельных участков, оборудования);                                                                                                  б) элементы договора займа (передача в составе предприятия оборотных средств: сырья, материалов, денежных средств и т.п. - вещей, определяемыхрродовымитпризнаками);                                                          в) элементы договора цессии и перевода долга (перевод на арендатора правитребованиярирдолговрарендодателя);                                                       г) элементы договора коммерческой концессии - франчайзинга (предоставление арендатору права пользования исключительными правами и другими объектами интеллектуальной собственности).

Сказанное означает, что к отношениям, возникающим на основе договора аренды предприятия, применимы в субсидиарном порядке нормы о вышеперечисленных договорах - займа, цессии и перевода долга, коммерческой концессии (франчайзинга). Перечисленные нормы должны применяться наряду с нормами 5 гл. 34 ГК, напрямую посвященными аренде предприятия. При этом необходимо учитывать, что к аренде предприятия применяются нормы об аренде зданий и сооружений, если иное не предусмотрено правилами об аренде предприятия. Общие нормы об аренде применяются к аренде предприятия в части, не противоречащей предписаниям норм об аренде предприятия и об аренде зданий и сооружений.                                 ррррАрендодателями предприятия могут быть его собственники - юридические лица и граждане-предприниматели. При аренде имущества унитарного государственного или муниципального предприятия арендодателем может быть только орган Мингосимущества РФ и соответствующий уполномоченный орган по управлению муниципальным имуществом, но не само унитарное предприятие как юридическоеилицо.                                                                             ппппУнитарное предприятие создается и существует как юридическое лицо, наделенное в силу указания закона (п. 1 ст. 113 ГК) специальной правосубъектностью. При передаче в аренду предприятия как имущественного комплекса оно как юридическое лицо лишается имущества, служившего базой его специальной правосубъектности. Вследствие этого в случае сдачи в аренду предприятия как имущественного комплекса унитарное предприятие, владевшее им как юридическое лицо, должно быть ликвидировано или преобразовано по решению собственника - государства, муниципии. Арендаторами предприятия могут быть субъекты, имеющие в соответствии с действующим законодательством право на осуществление коммерческой (предпринимательской) деятельности, так как аренда предприятия преследует предпринимательские цели.

 

 

 

2. Содержание договора  аренды предприятия

Рассматриваемый договор является взаимным (двусторонним) и возмездным. В силу этого стороны имеют друг перед другом ряд корреспондирующих прав и обязанностей. Основная обязанность арендодателя - предоставить арендатору предприятие в состоянии, соответствующем условиям договора и дающем арендатору возможность достижения коммерческих целей, ради которых он приобретает его в пользование. Содержание рассматриваемой обязанности определяется предписаниями ст. 611 ГК и особенностями предприятия как имущественного комплекса. Надлежащее состояние предприятия, соответствующее условиям договора, есть результат надлежащего состояния его материальных элементов, действительности принадлежащих ему имущественных и исключительных прав и недискредитированногорреноме.                                                               ааааОсновное право арендодателя - это возможность получения арендных платежей. Определение размера арендных платежей обязательно, так как в силу п. 2 ст. 650 и п. 1 ст. 654 ГК условие об арендных платежах является здесь существенным. Поэтому при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды предприятия считается незаключенным, а правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются. Определение размера арендной платы - это экономическая операция, лежащая в плоскости оценочной деятельности, основанной на общей теории оценки недвижимости и, в частности, на теории оценки бизнеса. В договоре аренды предприятия могут использоваться любые формы платежа. Арендатору предоставляются широкие полномочия по использованию имущества арендованного предприятия. В соответствии со ст. 660 ГК, если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом. Арендатор, если иное не предусмотрено договором, вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость. Главное в содержании прав арендатора - это возможность распоряжения имуществом, переданным ему в составе арендованного предприятия. Пределы указанного права распоряжения ограничиваются необходимостью сохранения арендатором стоимости предприятия и соблюдения ограничений, предусмотренных в договоре. Поэтому право аренды предприятия по своей юридической сути является правом на предпринимательское использование имущественного комплекса, именуемогорпредприятием.                                                              ааааПолномочия арендатора предприятия могут быть ограничены в договоре, например, условием о невозможности отчуждения недвижимого имущества, входящего в состав арендуемого предприятия. Зачастую арендатор предприятия, получивший право использования исключительных прав и деловой репутации арендодателя, начинает выпускать продукцию, однородную продукции, выпускаемой арендодателем. В связи с этим стороны в договоре аренды предприятия могут оговорить условия, ограничивающие права сторон, по аналогии с ограничениями прав сторон по договору коммерческой концессии (ст. 1033 ГК). В частности, стороны могут предусмотреть, что арендатор предприятия не будет конкурировать с арендодателем - обладателем исключительных прав на определенной территории, будет согласовывать места расположения коммерческих помещений, используемых им для сбыта продукции, аналогичной продукции, выпускаемой арендодателем. К договору аренды предприятия в силу его смешанной природы применимы нормы о договоре коммерческой концессии. Поэтому арендодатель должен оговорить в договоре, несет он или не несет субсидиарную ответственность по требованиям о несоответствии качества товаров (работ, услуг), продаваемых арендатором с использованием исключительных прав, переданных арендодателем, и т.п. (п. 3 ст. 421, ст. 1034 ГК). Арендатор предприятия обладает полномочиями по внесению улучшений в арендованное предприятие. При этом права арендатора предприятия на получение возмещения за произведенные улучшения значительно шире, чем у арендаторов иного имущества. Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.           ааааАрендодатель может быть освобожден судом от обязанности возмещения стоимости таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения увеличивают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или что при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.  ррррПод улучшением арендованного предприятия понимается лишь качественное изменение его вещественных элементов или их приращение. Увеличение доходности предприятия, достигнутое арендатором за счет коренных изменений в принципах руководства им, улучшение имиджа фирмы, поднятие деловой репутации предприятия на рынке могут считаться улучшениями в арендованном предприятии при условии, что возможность этого предусмотрена договором.                 ррррАрендатор предприятия обязан выплачивать арендодателю арендную плату. Помимо указанной обязанности на арендатора предприятия возлагаются обязанности по содержанию предприятия, оплате расходов на его эксплуатацию и по возврату арендованного предприятия. Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт (имея в виду ремонт индивидуально-определенных вещей, входящих в состав предприятия). Обязанность арендатора по поддержанию предприятия в течение всего срока аренды в надлежащем техническом состоянии означает также сохранение функциональной целостности предприятия, способности его к функционированию: выпуску продукции, оказанию услуг. Проведение текущего и капитального ремонта вещественных элементов предприятия является лишь одним из способов исполнения указанной обязанности. Для сохранения надлежащего технического состояния арендуемого предприятия большое значение имеет деятельность арендатора по обновлению оборудования и технологий.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Заключение и  оформление договора аренды предприятия

Перед заключением данного договора стороны должны совершить обязательные предварительные действия по удостоверению состава передаваемого предприятия, аудиторскую проверку. На их основании сторонами до подписания договора аренды предприятия должны быть составлены и рассмотрены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований, определение размера арендной платы. Удостоверение состава продаваемого предприятия есть не что иное, как его полная инвентаризация. В ходе инвентаризации, во-первых, проверяется фактическое наличие числящихся на балансе ценностей (материальных и нематериальных активов) предприятия, их сохранность, описание основных признаков и определение текущего состояния; во-вторых, оценка состава предприятия. Инвентаризация должна проводиться в соответствии с установленными правилами. Инвентаризация является одним из оснований для определения размера арендной платы.              рррАкт инвентаризации дополняется заключением независимого аудитора о составе и финансовом состоянии предприятия. Цель внешней аудиторской проверки двояка: во-первых, проверка соответствия (достоверности) финансовой отчетности установленным критериям, во-вторых, проверка законности совершенных хозяйственных операций. Аудиторская проверка подтверждает достоверность бухгалтерского баланса предприятия. При заключении договора аренды предприятия необходимо руководствоваться бухгалтерским балансом, принятым налоговымирорганами.                                                                            Распределение обязанностей и расходов по проведению инвентаризации и аудиторской проверки должно основываться на соглашении сторон.

Договор аренды предприятия должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность. Договор аренды предприятия как сделка с недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Порядок регистрации договора аренды предприятия определен ст. 22 Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"1.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Исполнение и  прекращение договора аренды  предприятия

Передача арендованного предприятия от арендодателя арендатору осуществляется по передаточному акту. Из существа самой сделки вытекает, что к передаточному акту обязательно должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия. Передача предприятия в аренду считается свершившейся только после подписания передаточного акта арендатором и арендодателем.                                    ппппПомимо передаточного акта стороны договора аренды предприятия должны в надлежащем порядке оформить передачу целого ряда отдельных элементов, составляющих предприятие как имущественный комплекс. Вследствие этого передача предприятия должна носить комплексный характер. Изложенное относительно комплексного отчуждения предприятия при характеристике договора его продажи справедливо и для договора его аренды. По точному смыслу действующего закона (п. 1 ст. 656 ГК) по правилам договора об аренде предприятия возможна передача в аренду только предприятия в целом.       ааааПередача в составе арендованного предприятия недвижимого имущества должна оформляться соответствующими документами о передаче конкретного объекта недвижимости в аренду. В соответствии с п. 2 ст. 22 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" зарегистрированное право аренды предприятия является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в Единый государственный реестр прав в месте нахожденияиэтогоообъекта.                                                                    ааааПередача в составе арендуемого предприятия исключительных прав (интеллектуальной собственности) потребует оформления соответствующих лицензионных соглашений и иных договоров с их последующей государственной регистрацией. Именно в указанных соглашениях должны определяться пределы прав арендатора предприятия по использованию исключительных прав, входящих в состав предприятия. Перевод долгов, входящих в состав арендуемого предприятия, осуществляется с соблюдением прав кредиторов. При аренде предприятия кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду до его передачи арендатору. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении причиненных этим убытков в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передачеппредприятияивааренду.                                                                ррррПосле передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатораабезссогласияккредитора.                                                             ааааПо общему правилу права и обязанности арендодателя по отношению к его работникам при сдаче предприятия в аренду переходят к арендатору в порядке, установленном для перехода таких прав и обязанностей в случае реорганизации юридического лица. В соответствии со ст. 664 ГК при прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю. Возврат предприятия арендатором арендодателю требует совершения ряда специальных действий. Переданные арендатору арендодателем права владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, должны быть переведены на арендодателя в порядке, предусмотренном законом или иными правовыми актами. До передачи возвращаемого предприятия арендодателю кредиторы по обязательствам, входящим в состав предприятия, должны быть уведомлены арендатором о возврате предприятия арендодателю. При этом права кредиторов регламентируются нормами ст. 657 ГК. Арендатор, если иное не предусмотрено договором, также обязан совершить действия по подготовке предприятия к передаче арендодателю, включая составление иипредставлениеннапподписаниенпередаточногопакта.                         ввввАренда предприятия связана со множеством социальных проблем, в том числе с проблемами лиц, работающих на данном предприятии, монополизацией рынка товаров и услуг и т.п. В связи с этим правила гражданского законодательства о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам (ст. 663 ГК).