Саровская программа жилищной ипотеки

                                                     Содержание

1. Саровская программа жилищной ипотеки……………………………………..….3
1. Экономическое содержание ипотечного кредитования…………………..3
2. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования….4
3. Система ипотечного кредитовани в России……………………………………….5
2. Расчёты ……………………………………………………………………………………………….12

Литература………………………………………………………………………………………………..16

 
               1. Саровская программа жилищной ипотеки.

 
1.1. Экономическое содержание ипотечного  кредитования 
 
     Жилищная проблема в России, обострившаяся в ходе экономических и политических реформ, определяет необходимость в поисках выхода в классических механизмах ее решения. Наиболее перспективным решением «квартирного вопроса» специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования. 
 
      В теории и на практике существуют различные подходы к определению социально-экономической сущности ипотеки и ипотечного кредитования. Наиболее широко представлены два подхода. Ипотека в рамках первого и наиболее распространенного подхода представляет собой совокупность отношений, возникающих по поводу имущественных прав собственника недвижимости в целях получения и обслуживания ипотечного кредита. С позиции второго подхода ипотека представляет собой процесс долгосрочного кредитования под залог недвижимости, как правило, на приобретение или строительство объекта недвижимости.  
 
     Ипотека представляет собой сложный экономико-юридический инструмент, с помощью которого сданное заемщиком в залог недвижимое имущество становится надежным средством обеспечения возврата клиентом банку полученных кредитов, другими словами обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.  
 
     Экономическое содержание ипотечного кредита выражает как сущность кредита, так и его связи с другими экономическими категориями (производством, обращением и пр.).  
 
     Российское законодательство определяет ипотеку как способ обеспечения обязательств, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами. Удовлетворение прав кредитора по возврату долга может осуществляться как за счет средств, вырученных от продажи заложенной недвижимости на торгах (норма, принятая в законодательстве России и ряда других стран), так и на основе соблюдения принятых процедур передачи титула собственности кредитору (подход, используемый в США).  
 
     При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты.  
 
    1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.  
 
    2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.  
 
    3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).  
 
    В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.  
 
     В процессе своего функционирования система ипотечного жилищного кредитования должна выполнять две функции:  
 
- обеспечивать мобилизацию средств на финансирование жилищных кредитов;  
 
- предоставлять и обслуживать кредиты.  
 
1.2 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования 
 
    Правовую основу ипотечного жилищного кредитования составляют федеральные (общероссийские) и местные нормативные правовые акты. Федеральную правовую базу ипотечного жилищного кредитования в настоящее время образуют: 
 
- гражданский кодекс России (части первая, вторая и третья); 
 
- федеральный закон от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с последующими изменениями и дополнениями; 
 
- постановление Правительства России от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации". Этим постановлением была одобрена концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в России, утвержден план подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования, а также рекомендовано органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления разрабатывать на основе Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в России региональные программы ипотечного жилищного кредитования. 
 
- федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" регулирует оборот ипотечных ценных бумаг, включая вопросы исполнения обязательств по ним.  
 
- федеральный закон от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих". 
 
Законодательство России подробно определяет содержание договора об ипотеке и содержит обширный, в сравнении с другими гражданско-правовыми договорами, перечень существенных условий договора. Значение существенных условий всякого договора заключается в том, что договор не может считаться заключенным, если сторонами не достигнуто соглашение по каждому из них (ст. 432 ГК РФ).

 
1.3 Система ипотечного кредитовани в России 
 
     Система жилищного ипотечного кредитования является важнейшим связующим звеном между финансовым и жилищным рынками, инвесторами, желающими разместить свободные денежные средства на длительный срок, и гражданами – заемщиками ипотечных кредитов. Механизм ипотечного кредитования граждан на цели приобретения жилья позволяет решить целый комплекс острейших социально-экономических задач, включая улучшение жилищных условий трудоспособного населения с помощью долгосрочных ипотечных кредитов банков; увеличение объемов жилищного строительства за счет возросшего платежеспособного спроса со стороны покупателей жилья; расширение и развитие услуг банковского сектора, развитие жилищного рынка 
 
     Проблема развития жилищной ипотеки стала находить все большее отражение в различного рода программных документах как на федеральном, так и на региональном уровне. В январе 2000 г. Правительством Российской Федерации была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования, в которой намечены конкретные направления совершенствования законодательной и нормативной базы и на федеральном уровне, и на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.  
 
      Особую роль в создании различных программ ипотечного кредитования населения стали играть администрации субъектов Российской Федерации и городов. Происходит процесс совершенствования правовых и нормативных основ, регулирующих деятельность различных субъектов ипотечного рынка на региональном уровне. 
 
      От активной позиции органов власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления во многом будут зависеть результаты развития рыночной системы ипотечного жилищного кредитования в стране. Особое значение при этом имеет создание действенной нормативно-правовой базы на региональном и местном уровнях. 
 
      В Концепции рекомендуется принятие в рамках региональных программ законодательных и нормативных актов, способствующих развитию ипотечного жилищного кредитования. В них должны найти отражение следующие вопросы: создание резервного фонда для временного проживания граждан, выселенных по решению суда из заложенных жилых помещений; порядок действия органов опеки и попечительства при принятии решения о согласии на передачу жилых помещений, права на которые имеют несовершеннолетние граждане, в ипотеку (залог) и на обращение взыскания на это помещение; совершенствование порядка регистрации ипотеки жилого помещения, приобретаемого за счет кредитных средств, в целях обеспечения ускоренной регистрации учреждением юстиции договоров купли-продажи и ипотеки жилья. 
 
     В регионах Российской Федерации созданы правовые основы для функционирования системы жилищного кредитования граждан. 
 
      Активную позицию по развитию нормативно-правовых основ для системы ипотечного жилищного кредитования занимают органы власти Москвы, Самарской, Саратовской, Новосибирской областей, Хабаровского края и ряда других регионов. В настоящее время в этих областях утверждены региональные ипотечные программы, разработана и внедрена необходимая нормативная база.  
 
      В настоящее время в ряде регионов (Оренбург, Москва, Удмуртская Республика, Самарская область, Саратовская область, Нижегородская область, Саров, Республика Башкортостан, Рязань и др.) реализованы свои подходы к финансовому обеспечению приобретения гражданами жилья. Наибольшее распространение получила схема непосредственного участия средств региональных и местных бюджетов в финансировании в различных формах граждан на приобретение жилья. Именно такой подход вызывает все больший интерес региональных и местных властей. Это объясняется рядом причин:

• желанием повысить платежеспособный спрос населения за счет использования бюджетных средств;
• стремлением оживить строительный сектор экономики путем стимулирования притока в него как средств населения, так и бюджетных и внебюджетных средств;
• поиском промежуточных схем обеспечения граждан жильем в условиях слабого развития ипотечного кредитования.

Бюджетная поддержка региональных жилищных программ осуществляется в основном в форме:

• предоставления кредитов на жилищные цели за счет средств бюджета;
• субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым уполномоченными банками, т.е. за счет бюджетных средств покрывается разница между действующей в банке рыночной процентной ставкой по аналогичным кредитам и льготной процентной ставкой;
• предоставления средств на жилищное строительство в виде материалов и оборудования путем зачета их в счет недоимок предприятий в областной, местные бюджеты и внебюджетные фонды;
• аккумуляции средств для жилищного строительства путем выпуска и реализации муниципальных жилищных облигаций или жилищных сертификатов.

 
      Наиболее распространенная форма участия региональных и местных бюджетов в ипотечных программах – создание местными администрациями различных организаций (фондов), основной функцией которых является предоставление кредитов на цели приобретения гражданами жилья и жилищного строительства (Самарская область, Оренбургская область, Удмуртская Республика, Рязань, Саров и др.). Пока что источниками ресурсов этих организаций выступают, в основном, бюджетные средства и это является основным ограничивающим фактором развития ипотечных программ. 
 
      Особо следует подчеркнуть неэффективность подхода, при котором на бюджет возлагается функция субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам. Процентная ставка - это рыночная категория, ее величина определяется сугубо рыночными факторами (стоимостью для банка финансовых ресурсов, являющихся источником кредитов, оценкой рисков, присущих той или иной банковской операции, в частности ипотечному кредитованию и др.). Бюджет берет на себя не свойственные ему функции ему компенсировать разницу между рыночной ставкой процента (оцененной банком по своим критериям) и уровнем льготного процента. Кроме того, ипотечные жилищные кредиты предоставляются на длительные сроки, поэтому в условиях нестабильной экономики возможны существенные изменения на кредитно-финансовом рынке, влекущие рост рыночных процентных ставок с соответствующим увеличением бюджетной нагрузки. Однако средств, предусмотренных бюджетом на жилищную программу, может оказаться недостаточно (что наблюдается на практике), и на банки ложится дополнительный риск. Весьма трудно оценить сумму средств, которая потребуется на реализацию программы субсидирования процентной ставки, так как она во многом зависит от тенденций на кредитно-финансовом рынке. 
 
      Те же проблемы возникают в случае, когда региональные ипотечные программы строятся на предоставлении кредитов по льготным процентным ставкам, т.е. бюджетные ресурсы предоставляются гражданам по ставкам много ниже рыночных. В результате рыночные структуры, вынужденные привлекать ресурсы на финансовом рынке по более дорогой цене, оказываются не заинтересованными участвовать в этих программах за счет собственных ресурсов. Это также ограничивает масштабы региональных программ. 
 
     Безусловно, данные меры носят вынужденный характер, что связано как с низкими доходами населения, так и с отсутствием относительно доступных по ценам долгосрочных ресурсов у банков. Вместе с тем, нельзя забывать, что решение данной проблемы может повлечь не только “плюсы” в социальной политике администрации, но возможные минусы. Эти “минусы” состоят в том, что бюджетные средства предоставляются не адресно, “льготные кредиты” могут породить очередь как за бесплатным жильем, и что особенно важно, возможные инвесторы не смогут разместить свои средства на рынках с “искусственно заниженными ценами”.

 
     Для России ипотека - дело относительно новое. И, тем не менее, можно говорить пусть о небольшом, но нашем, отечественном опыте. В небольшом городе Новгородской области Сарове (бывшем Арзамассе-16) за первый "ипотечный" 1998 год, было зарегистрировано 173 сделки, и люди въехали в новые квартиры. А за два года в целом было выдано более тысячи кредитов.

     Опыт Сарова неоднократно представлялся на парламентских слушаниях в Государственной Думе РФ. С чего же начиналась ипотека в Сарове? Десятилетиями тянущаяся очередь на муниципальные квартиры (20% населения - очередники), рассыпающиеся ветхие дома, стремительно сокращающееся жилищное строительство - ситуация до слез знакомая. Но Саров - город особый (поскольку - закрытый), здесь живут люди с учеными степенями и хорошо развитым аналитическим мышлением. И они подошли к ипотеке вполне научно.

    Основным действующим лицом саровской ипотеки является специально созданный Фонд социального развития, который выполняет несколько функций, основная из которых, разумеется, финансирование. Начальный капитал саровской ипотечной программы "Жилье в кредит" складывался из двух основных источников - пожертвований предприятий, имеющих налоговые льготы, которые по условиям налоговых соглашений перечисляют свои средства Фонду, и кредитов, предоставляемых ФСР кредитными организациями. Их, в свою очередь, также "стимулируют" налоговыми послаблениями. Этот начальный капитал и идет на строительство и приобретение жилья на вторичном рынке. Средства участников программы (третий источник финансирования) - жителей Сарова вносятся, когда уже часть жилья построена. Со строителями Фонд подписал договор о долевом участии, и почти половина квартир строится на средства Фонда. Результат не заставил себя ждать. Темпы жилищного строительства стремительно выросли.

     Особенность саровского варианта и в том, что за основу была взята так называемая "безналоговая модель", ее смысл заключается в оптимизации налоговых платежей. Стоит ли объяснять, что благодаря этой модели денег расходуется значительно меньше. Но такое налогообложение стало во многом возможным, потому что у города особый статус - Закрытого административно-территориального образования (ЗАТО). А это означает, что ЗАТО имеет право оставлять у себя все налоги и сборы, а городская власть - предоставлять дополнительные льготы. По решению Думы горожане не платят налоги на займы, предоставляемые для приобретения квартир, жилье продается без наценки и т.д. Заканчивая краткий обзор "теории" саровской ипотеки, надо сказать, что правовая база благодаря слаженной работе местного парламента и городской администрации тоже была сформирована. Для полного счастья не хватало лишь федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", который появился летом 1998 года.

      А теперь - о практике. Хронику саровских событий - буквально день за днем описывала местная газета "Квартирьер". Забавно, что буквально в первые часы приема Агентства недвижимости ФСР (еще одна, специально созданная, некоммерческая структура) люди пришли с деньгами - покупать квартиры. Им, конечно, пришлось объяснять, что существуют определенные правила. Условия программы таковы: первый взнос - 10 % от стоимости жилья, кредит предоставляется под 7% годовых сроком на 7-15 лет. Ежемесячный платеж не должен превышать 20% совокупного семейного дохода. Программа имеет явную социальную направленность и рассчитана вовсе не на кучку богатых, а на вполне обычных граждан. Поэтому на первых порах в ней приняли участие все-таки те, кто признан нуждающимися в улучшении жилищных условий.

     Если претендент соответствует этим требованиям, то он заполняет бланк стандартного заявления, опубликованного газетой, и передает его в квартирный отдел администрации. Было подано 1320 таких заявок. Списки формируются по определенным критериям и поступают в распоряжение Агентства недвижимости.

      Какова же система критериев? Сначала участников распределяют по 5 группам, соответствующим количеству комнат будущей квартиры. Последнюю пятую группу составляют желающие поселиться в загородных домах. Каждый список еще раз "перетряхивается" - предпочтение отдается тем, кому нужна меньшая сумма кредита, и кто согласен "сдать" старую квартиру Агентству. Разумеется, стоимость этой квартиры также учитывается. Затем уже смотрят, кто из претендентов больше всех протомился в жилищной очереди.

     Эти люди получили квартиры на первом этапе и справили новоселье уже летом 1998 года. В среднем сумма предоставленного им кредита составила лишь 13% стоимости квартиры. Их прежние жилища окупили 64%, и своих, собственных денег им предстояло внести 23% от общей суммы.

     Понятно, что благодаря ипотеке, одновременно в Сарове формируется и цивилизованный вторичный рынок жилья, - освобождаемые квартиры снова идут на нужды участников ипотечной программы. Что интересно, цены на черном рынке жилья стали неуклонно падать.

     В Сарове два основных градообразующих предприятия, на которых на благо отечества и трудятся жители города. С этим обстоятельством и связаны некоторые весьма привлекательные моменты. Платежи по погашению кредита и по процентным ставкам осуществляют бухгалтерии этих предприятий. Если уважаемые работодатели вдруг задержат зарплату, то им придется выяснять отношения с Агентством недвижимости ФСР. Если все же у заемщика возникает непредвиденный "форс-мажор", то возможно смягчение условий - график платежей может быть пересмотрен. Если же он все-таки не в состоянии выполнять прежние обязательства, ему может быть предложена более дешевая квартира.