Правовое регулирование ипотечного кредитования в России

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ  ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

Христофорова Дарья Владимировна

студент 4 курса, экономического факультета, отделения «финансы и  кредит» ФГБОУ ВПО ОГАУ, г. Оренбург

E-mail: hristoforova.darya@list.ru

Потапова Алена Николаевна

научный руководитель, канд. ист. наук, доцент ФГБОУ ВПО ОГАУ, г. Оренбург 

Решение жилищного вопроса  и обеспечения населения Российской Федерации достойными условиями  проживания является одной из основных задач, стоящих перед государством уже на протяжении длительного времени. В условиях рыночной экономики и  той ситуации, которая сложилась  в нашей стране в настоящее  время, граждане должны сами искать способы  решения своих жилищных проблем. Одним из основных инструментов, который  выбрало государство для помощи гражданам в приобретении жилья, стало ипотечное кредитование. Значение ипотеки и, соответственно, регулирующего  ее законодательства для экономики  и гражданского права нашей страны, а также для хозяйствующих  субъектов и отдельных граждан  весьма велико. Задача состоит в  установлении оптимального баланса  прав, создающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной  для банков, а также доступной  и безопасной для граждан-заемщиков.

Для внедрения и развития ипотеки в РФ в 1997 г. было создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). В 1998 г. был принят Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [12]. В начале 2000 г. постановлением Правительства РФ была одобрена «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ». Далее в 2001 г. вышло постановление Правительства РФ от 17.09.2001 г. № 675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002—2010 гг.» [9]. В 2003 г. был принят Федеральный закон от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» [13]. С наступлением кризисных явлений в российской экономике в конце 2008 г. было принято решение о создании ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов». Целью данной структуры является помощь заемщикам, испытывающим трудности с погашением ипотечных кредитов, и реструктуризация взятых должниками на себя обязательств [1, с. 48].  

Формирование определенной правовой базы во взаимосвязи с ежегодными устойчивыми темпами роста российской экономики и возможностью отечественных  кредитных организаций привлекать финансовые ресурсы из-за рубежа обусловили увеличение объемов и количества реализуемых ипотечных кредитов с начала 2000-х гг. Весомую роль в этом сыграло АИЖК, рефинансируя выдаваемые банками кредиты. Несмотря на кризис 2008—2009 гг., когда объемы выдачи ипотечных кредитов заметно сократились, с 2010 г. стал наблюдаться устойчивый рост реализации данного банковского продукта. И, если в 2010 г. высокие показатели роста ипотечного кредитования можно было объяснить эффектом низкой базы периода кризиса, то показатели 2011 г. свидетельствуют о том, что ипотека в России уверенно восстанавливается. При этом, несмотря на восстановление докризисных объемов ипотечного кредитования, доступность этого механизма для большинства граждан остается на крайне низком уровне. На это оказывает влияние и общий низкий уровень доходов населения, и высокая процентная ставка по ипотечным кредитам. По оценкам компании PennyLaneRealty, Россия по стоимости ипотечного кредита занимала в 2011 г. 47-е место из 60 возможных [1, с. 49] (см. таблицу 1). Из-за недоступности и дороговизны доля ипотеки в ВВП России не превышает в настоящий момент 3 %, в то время как в некоторых странах Европы она достигает 100 %.

Говоря о перспективах дальнейшего развития ипотеки в  РФ, в первую очередь необходимо выделить основные условия или факторы, влияющие на политику банков по этому  виду кредитования.

Таблица 1.

Объем выданных ипотечных  кредитов в РФ за 2006—2011 гг.

Первое условие экономического характера — доступность для  кредитных организаций долгосрочных финансовых ресурсов. Соответственно для стабильной реализации данного  продукта кредитным организациям необходимо либо привлечение долгосрочных ресурсов, либо доступность механизмов рефинансирования. Для решения обозначенной проблемы время от времени предлагаются какие-либо решения, как, например, введение безотзывных  вкладов. Но даже эта довольно спорная  мера на стадии проекта. Если говорить о возможностях рефинансирования кредитными организациями ипотечных кредитов, то здесь основными инструментами, применяемыми в мировой практике, являются секьюритизация (одна из форм привлечения финансирования путём выпуска ценных бумаг, обеспеченных активами, генерирующими стабильные денежные потоки) и выпуск ипотечных ценных бумаг. Для этого было создано АИЖК и принят в 2003 г. Федеральный закон от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Однако для дальнейшего развития данного института требуется принятие отдельного закона «О секьюритизации», проект которого был разработан Ассоциацией региональных банков России еще в 2008 г. [1, с. 49].  

Вторым условием, влияющим на политику банков в области ипотечного кредитования, являются залоговые правоотношения. Особенностью ипотечного кредита является обеспеченность возврата залогом недвижимого  имущества. Это существенно снижает  риски для кредитных организаций. Однако и здесь для кредитных  организаций существуют определенные риски. Федеральным законом от 06.12.2011 г. № 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» были внесены принципиальные изменения в отношения по залогу при ипотечном кредитовании. Пункт 5 ст. 61 данного закона звучит так: «Если залогодержатель в порядке, установленном настоящим ФЗ, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требования залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки» [1, с. 50].

Таким образом, изменения  состоят в том, что банк не может  требовать оплаты от заемщика, который  перестал платить по кредиту и  был вынужден отдать кредитной организации  квартиру в счет долга. Задолженность  в таком случае будет считаться  погашенной вне зависимости от стоимости  жилья в данный момент. Для заемщиков  эти изменения, безусловно, носят  позитивный характер, т. к. раннее были ситуации, когда после продажи ипотечной квартиры, являющейся предметом залога, заемщики продолжали оставаться должниками (в частности из-за штрафов, пеней, небольшого первоначального взноса). Тем не менее для кредитных организаций в связи с названными изменениями в законодательстве риски повышаются [1, с. 50].

Следующим важным фактором, влияющим на кредитную политику банков, является наличие современной правовой базы, регулирующей общие вопросы  взаимоотношений кредитных организаций  и заемщиков. В ближайший перспективе  общие вопросы взаимоотношений  кредитора и заемщика должен урегулировать  закон о потребительском кредитовании. О необходимости принятия данного  закона говорят уже достаточно долго, за это время увидело свет несколько  вариантов проекта названного закона. Последний из проектов был разработан Министерством финансов РФ и размещен 30.03.2012 г. на официальном сайте министерства.

Также нормативным актом, который может быть принят в ближайшее  время и, по крайней мере, косвенно затронет отношения в сфере ипотечного кредитования, станет закон «О деятельности по взысканию просроченной задолженности». Минэкономразвития России 30.12.2011 г. опубликовало на своем сайте проект данного закона. По замыслу авторов, принятие законопроекта будет способствовать развитию в РФ добросовестной деятельности по взысканию просроченной задолженности, укреплению финансовой дисциплины, а также установлению механизмов правовой защиты участников гражданского оборота. Это, безусловно, затронет и отношения в сфере ипотечного кредитования.

Одним из ключевых моментов для юридической судьбы залоговых  правоотношений, включая ипотечные, является обращение кредитором-залогодержателем взыскания на предмет залога (предмет  ипотеки) в условиях несостоятельности (банкротства) залогодателя. Именно в направлении обеспечения приоритетной защиты прав и законных интересов кредиторов-залогодержателей в условиях конкуренции их с конкурсными кредиторами первой и второй очереди отечественным законодателем были сделаны самые решительные шаги (ст. 138 ФЗ от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в ред. от 18 июля 2011 г.) в ред. ФЗ от 30 декабря 2008 г. № 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество») [2, с. 55].

Особенностью развития ипотечного жилищного кредитования за период с 2006—2011 гг. является изменение структуры состава ипотечных кредитов. Проведенный анализ структуры ипотечного рынка позволил выявить растущий уровень концентрации ипотечных портфелей у ведущих участников ипотечного рынка. По данным экономиста А.Н. Саврукова в 2006 г. на долю 10 кредитных организаций — лидеров рынка приходилось 46 % представленных ипотечных кредитов, то в 2007 г. — 54 %, в 2008 г. — 66 %, а в 2011 г. — 73,4 %.

Как свидетельствует статистика Банка России, основным лидером на рынке ипотечного жилищного кредитования в 2011 г. был Сбербанк России, объем выданных им ипотечных кредитов составил 320712 млн. руб., а это 54,75 % от всех выданных кредитов на ипотечном рынке. И если в начале 2009 г. доля Сбербанка России в стоимостном выражении на рынке ипотечного кредитования составляла 42,7 %, то в 2011 г. она возросла до 45 %. Также доминирующая роль на рынке ипотечного жилищного кредитования в 2011 г. принадлежала банку ВТБ 24, объем выданных ипотечных кредитов которого составил 80382 млн. руб. (10,03 % на ипотечном рынке). При этом доля данного банка в объемах выдаваемых ипотечных кредитов сократилась с 16 до 11,2 %. Усилили свои позиции Газпромбанк, нарастив долю в кредитовании до 6,4 % и уже в 2011 г. объем выданных им ипотечных кредитов составил 45690 млн. руб. (4,59 % на ипотечном рынке). В целом удельный вес АИЖК и банков с государственным участием на ипотечном рынке возрос с 63 % в 2007 г. до 76,9 % в 2011 г. [11, с. 47].

Проведенный анализ рынка  ипотечного жилищного кредитования в Оренбургской области позволил сделать следующие выводы: рынок  кредитов и ипотеки в Оренбурге  и в Оренбургской области, также  как и в других регионах страны, довольно полно представлен филиалами  и представительствами известных  банков страны, среди которых можно  выделить Агроимпульс, Русь, Газпромбанк, Камабанк, Мечел-банк, Форштадт, Региональный кредит, Агропромкредит, Альфа-Банк, Банк Оренбург, Промсвязьбанк и многие другие.

С начала 2012 года населением Оренбургской области по ипотечным  программам получено 3,2 тысячи кредитов на сумму 3,8 млрд. рублей, что в 1,9 раза больше, чем в соответствующем периоде 2011 года. Доля ипотечного жилищного кредитования составила 14,2 % объема всех выданных физическим лицам области кредитов против 10,9 % за аналогичный период прошлого года [4]. 

Банковские программы  по предоставлению ипотечных кредитов в Оренбурге и Оренбургской области  довольно многообразны и рассчитаны для физических лиц с разным уровнем  дохода. Максимально возможный срок, на который банки предоставляют  населению ипотеку, составляет 50 лет.

Ипотечные программы отличаются требованиями к залоговому обеспечению, наличию гражданства у заемщика, сроками рассмотрения заявок и пр. Некоторые банки, в частности  Русь [5], в своих программах ипотечного кредитования исходят из того, что заемщик должен быть старше 18 лет, в других банках, в частности Промсвязьбанке, нижний возрастной предел должен составлять 21 год [6].

В установлении верхнего возрастного  предела в банках также существуют различия. Например, согласно требованиям  одной из ипотечных программ Сбербанка, на получение кредита может претендовать гражданин до 75 лет [7], а у ипотечной программы МДМ Банка (бывший УРСА Банк) возрастной ценз снижен до 60 лет [8].

Условия кредитования физических лиц на приобретение жилья улучшились. Средневзвешенный срок ипотечных жилищных кредитов, выданных в рублях, увеличился с 17 лет 11 месяцев на 1 мая 2011 года до 18 лет 3 месяцев на ту же дату 2012-го. Средневзвешенная процентная ставка сократилась с 12,1 % до 9,6 % [4].

По указанным критериям  Оренбургская область демонстрировала  наиболее выгодные условия для заемщиков  по сравнению с другими субъектами, входящими в состав Приволжского федерального округа. В целом по России условия кредитования ипотечных  жилищных кредитов были жестче: средневзвешенная процентная ставка — 12 %, срок кредитования — 14 лет 9 месяцев [4].

В заключение отметим, что  для качественного развития в  РФ ипотечного кредитования требуется  как изменение в правовом урегулировании данной сферы, так и экономические  преобразования, направленные на увеличение реальных доходов населения. Обязательным условием при этом должно являться увеличение темпов строительства жилья  для преодоления существующего  дисбаланса между спросом и предложением [1, с. 53].