Зонирование земель поселений. Городское пространство

Зонирование земель поселений. Городское пространство

 

Основной инструмент гибкого  регулирования в городах при  планировании градостроительства –  зонирование (функциональное, территориально-экономическое, строительное, ландшафтное), которое  является устойчивой формой контроля за использованием земель поселений. Зональные установления могут изменить стоимость земли.

 

В Земельном и Градостроительном  кодексах РФ приведены названия основных территориальных зон (жилых, производственных, региональных). В то же время в  этих документах нет запрета на формирование иных зон. Наиболее часто используется укрупненное зонирование территорий земель поселений по функциональному  признаку.

 

Функциональное зонирование  земель поселений (городских территорий) – наиболее общая форма учета  требований к рациональному землепользованию, включающих комплекс нормативных параметров (целевое назначение участка, его  предельные размеры, коэффициент застроенности, доля озелененных и открытых пространств). Территорий земель поселений зонируются следующим образом:

 

-            земельные участки, занятые жилищным  фондом и объектами инженерной  инфраструктуры жилищно-коммунального  комплекса;

 

-            земельные участки, предоставленные  для жилищного строительства;

 

-            земельные участки, приобретенные  в собственность юридическими  и физическими лицами на условиях  осуществления на них жилищного  строительства (за исключением  индивидуального жилищного строительства);

 

-            земельные участки, приобретенные  в собственность физическими  лицами на условиях осуществления  на них индивидуального жилищного  строительства;

 

-            земельные участки, предоставленные  для ведения личного подсобного  хозяйства, садоводства, огородничества  или животноводства;

 

-            земельные участки, предоставленные  юридическим лицам для ведения  садоводства;

 

-            земельные участки, предоставленные  физическим лицам для личного  подсобного хозяйства, садоводства  и огородничества или животноводства;

 

-            земли в пределах поселений,  отнесенные к производственным  территориальным зонам и зонам  инженерных и транспортных инфраструктур;

 

-            земли в пределах поселений,  отнесенные к территориальным  зонам сельскохозяйственного использования.

 

Итоговым документом является план зонирования земель – графический  документ с пояснительной запиской, разработанный в составе генплана города. Генплан – это структурный  документ, определяющий перспективное  территориальное развитие города и  его основных структурообразующих  элементов. В составе генплана предусматривается  укрупненное зонирование территории, как правило, функциональное. Главная  задача генплана – создание коммуникационного  каркаса, размещение основных центров  притяжения, формирование системы открытых пространств (природного комплекса) на основе оценки ресурсов и прогноза развития по комплексу факторов.[24]

 

В большинстве городов  России генеральные планы устарели, отсутствуют градостроительные  прогнозы развития на перспективу с  учетом изменившихся социально-экономических  условий. Необходим пересмотр генпланов: решение структурных вопросов, включая  территориальное развитие, развитие транспортной и инженерной инфраструктур. Это решается в рамках разработки концепции генерального плана без  детальной проработки отдельных  отраслевых вопросов.

 

Функциональное зонирование  – это дифференциация территории города по характеру использования, т. е. по функциональному назначению. Выделение функциональных зон позволяет  создать наилучшие условия для  основных форм жизнедеятельности городского населения – труда, быта, отдыха, поскольку каждый из этих видов деятельности выдвигает специфические требования к размещению и организации городского пространства.

 

Территориальное экономическое  зонирование следует увязывать  исключительно с кадастровым  делением города. Районирование города обычно связывают с кварталами БТИ. Существуют различные подходы к  выделению экономических зон  города.[25]

 

Число зон должно соответствовать  количеству частей территории, имеющих  различную градостроительную ценность. Эти зоны различаются в первую очередь удобством проживания, поэтому  стоимость аналогичных объектов недвижимости в экономических зонах  будет различной.

 

Территориально-экономическое  зонирование – это дифференциация городской территории на зоны в соответствии с ее комплексной экономической  оценкой. Территориально-экономические  оценочные зоны (ТЭОЗ) – относительно однотипные участки территории города, ограниченные естественными или  искусственными преградами и имеющие  определенную качественную, экономическую  и социально-экономическую ценность. Они различаются этапами застройки, архитектурно-планировочной структурой, системой основных магистралей, уровнем  инженерного обустройства, транспортного  обеспечения, коммунального обслуживания и природными факторами. При установлении границ ТЭОЗ принимают во внимание прохождение крупных магистральных  дорог, полосы отчуждения железнодорожных  линий, линии высоковольтной электропередачи, газопроводы высокого давления, реки и акватории крупных водоемов, зеленые массивы.

 

Оценочные зоны характеризуются  базовыми ставками земельного налога и арендной платы. При необходимости  вводят систему поправочных коэффициентов  к базовым ставкам платежей, при  этом учитывают динамичные показатели, влияющие на оценку городских земель и достаточно широко изменяющиеся внутри оценочных зон.

 

Город во все времена был  центром различных видов деятельности – торговой, культурной, административной, начиная с XIX в. – промышленной. В  этой связи появилось понятие  «городское пространство», которое  отождествляет комплекс городских  земель и их использование в соответствии с целевым назначением согласно общепринятым классификациям. В настоящее  время задача эффективности использования  земель решается посредством развития рынка недвижимости, в том числе  земельного рынка.

 

Наиболее общими характеристиками городского пространства являются форма  города и его размеры.[26] Типология  форм города многообразна: компактные, многоядерные, вытянутые (линейные, полосовые) и расчлененные (узловые, ядерные).

 

В зависимости от численности  населения города разделяют на малые  с населением до 50 тыс. чел.; средние  – 50…100 тыс. чел.; большие – 100…250 тыс. чел.; крупные – 250…500 тыс. чел.; крупнейшие – более 500 тыс. чел. и города-миллионеры – более 1 млн. чел.

 

В зависимости от народнохозяйственного  профиля существуют промышленные, транспортные, курортные, исторические и многофункциональные (без выраженной специализации) города.

 

По природным условиям выделяют города средней полосы, северной и южной зон, а также расположенные  в экстремальных условиях.

 

Используют классификацию  городов по типам роста: быстрорастущие, ограниченного развития, стабилизировавшиеся  или с оттоком населения.

 

Широко применяются исторические классификации городов по времени  возникновения и истории развития, а также классификации, отражающие ценности историко-архитектурного и  культурного наследия.

 

Экономика рассматривает  город как элемент системы  народного хозяйства. Промышленность вместе с учреждениями, обслуживающими тяготеющее к городу население окружающей территории, составляет экономическую  базу города.

 

Урбанизированная территория (от лат. urban area) – это центральный город и городское окаймление, а также самоуправляющиеся городские населенные пункты, имеющие плотное центральное ядро (не менее 100 жилых единиц) или не являющиеся городом территории с плотностью более 1 тыс. чел. на км2.

 

Город, городок, местечко, поселок, пригородная зона – все это  урбанизированные территории, в отличие  от сельской местности.

 

Территориально город  ограничивает городская черта –  условная линия, которая отделяет земли, находящиеся в пользовании городских  властей, от территории других землепользователей,.

 

Городская среда – конкретная пространственная форма городских  процессов, обеспечивающих нормальное функционирование территориальной  общности и позволяющих городу выполнять  свою роль в системе высшего и  низшего уровней. Разумно функционирующая  городская среда превращает неодушевленные объекты недвижимости и землю  под ними в структуру, удобную  для производства и потребления жизненных благ, наполняет землю и строения потребительской и рыночной стоимостью. В качестве регуляторов рынка недвижимости (особенно на начальных этапах) выступают социально-градостроительные и экологические программы, учитывающие культурно-исторические особенности городов.

 

Городское планирование. При  переходе России к рыночной экономике  перед городским планированием  встали две основные проблемы:

 

1.    Новая система  планирования должна была не  только ограничивать, контролировать  и направлять спрос и использование  городского пространства, но также  стимулировать развитие объектов  недвижимости.

 

2.    Необходимо было  защитить социальные права населения  городов при изменении форм  собственности на землю и механизма  расчета за коммунальные услуги  и пользование элементами городской  инфраструктуры.