Зонирование территории как эффективный инструмент развития городского пространства

Введение

Основной инструмент гибкого регулирования в городах  при планировании градостроительства – зонирование (функциональное, территориально-экономическое, строительное, ландшафтное), которое является устойчивой формой контроля за использованием земель поселений. Зональные установления могут изменить стоимость земли.

В Земельном и Градостроительном  кодексах РФ приведены названия основных территориальных зон (жилых, производственных, региональных). В то же время в  этих документах нет запрета на формирование иных зон. Наиболее часто используется укрупненное зонирование территорий земель поселений по функциональному признаку.

 

1. Город и городское  пространство

Город во все времена  был центром различных видов  деятельности – торговой, культурной, административной, начиная с XIX в. – промышленной. В этой связи появилось понятие «городское пространство», которое отождествляет комплекс городских земель и их использование в соответствии с целевым назначением согласно общепринятым классификациям. В настоящее время задача эффективности использования земель решается посредством развития рынка недвижимости, в том числе земельного рынка.

Наиболее общими характеристиками городского пространства являются форма города и его размеры. Типология форм города многообразна: компактные, многоядерные, вытянутые (линейные, полосовые) и расчлененные (узловые, ядерные).

В зависимости от численности населения  города разделяют на малые с населением до 50 тыс. чел.; средние – 50…100 тыс. чел.; большие – 100…250 тыс. чел.; крупные – 250…500 тыс. чел.; крупнейшие – более 500 тыс. чел. и города-миллионеры – более 1 млн. чел.

В зависимости от народнохозяйственного  профиля существуют промышленные, транспортные, курортные, исторические и многофункциональные (без выраженной специализации) города.

По природным условиям выделяют города средней полосы, северной и  южной зон, а также расположенные  в экстремальных условиях.

Используют классификацию  городов по типам роста: быстрорастущие, ограниченного развития, стабилизировавшиеся  или с оттоком населения.

Широко применяются  исторические классификации городов  по времени возникновения и истории  развития, а также классификации, отражающие ценности историко-архитектурного и культурного наследия.

Экономика рассматривает город как элемент системы народного хозяйства. Промышленность вместе с учреждениями, обслуживающими тяготеющее к городу население окружающей территории, составляет экономическую базу города.

Урбанизированная территория (от лат. urban area) – это центральный город и городское окаймление, а также самоуправляющиеся городские населенные пункты, имеющие плотное центральное ядро (не менее 100 жилых единиц) или не являющиеся городом территории с плотностью более 1 тыс. чел. на км².

Город, городок, местечко, поселок, пригородная зона – все это урбанизированные территории, в отличие от сельской местности.

Территориально город  ограничивает городская черта – условная линия, которая отделяет земли, находящиеся в пользовании городских властей, от территории других землепользователей,.

Городская среда – конкретная пространственная форма городских процессов, обеспечивающих нормальное функционирование территориальной общности и позволяющих городу выполнять свою роль в системе высшего и низшего уровней. Разумно функционирующая городская среда превращает неодушевленные объекты недвижимости и землю под ними в структуру, удобную для производства и потребления жизненных благ, наполняет землю и строения потребительской и рыночной стоимостью. В качестве регуляторов рынка недвижимости (особенно на начальных этапах) выступают социально-градостроительные и экологические программы, учитывающие культурно-исторические особенности городов.

Городское планирование. При переходе России к рыночной экономике  перед городским планированием  встали две основные проблемы:

1.    Новая система планирования должна была не только ограничивать, контролировать и направлять спрос и использование городского пространства, но также стимулировать развитие объектов недвижимости.

2.    Необходимо было защитить социальные права населения городов при изменении форм собственности на землю и механизма расчета за коммунальные услуги и пользование элементами городской инфраструктуры.

 

2. Функциональное  зонирование городских земель

Функциональное зонирование земель поселений (городских территорий) – наиболее общая форма учета требований к рациональному землепользованию, включающих комплекс нормативных параметров (целевое назначение участка, его предельные размеры, коэффициент застроенности, доля озелененных и открытых пространств). Территорий земель поселений зонируются следующим образом:

-            земельные участки, занятые жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса;

-            земельные участки, предоставленные для жилищного строительства;

-            земельные участки, приобретенные в собственность юридическими и физическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства);

-            земельные участки, приобретенные в собственность физическими лицами на условиях осуществления на них индивидуального жилищного строительства;

-            земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;

-            земельные участки, предоставленные юридическим лицам для ведения садоводства;

-            земельные участки, предоставленные физическим лицам для личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества или животноводства;

-            земли в пределах поселений, отнесенные к производственным территориальным зонам и зонам инженерных и транспортных инфраструктур;

-            земли в пределах поселений, отнесенные к территориальным зонам сельскохозяйственного использования.

Итоговым документом является план зонирования земель – графический документ с пояснительной запиской, разработанный в составе генплана города. Генплан – это структурный документ, определяющий перспективное территориальное развитие города и его основных структурообразующих элементов. В составе генплана предусматривается укрупненное зонирование территории, как правило, функциональное. Главная задача генплана – создание коммуникационного каркаса, размещение основных центров притяжения, формирование системы открытых пространств (природного комплекса) на основе оценки ресурсов и прогноза развития по комплексу факторов.

В большинстве городов  России генеральные планы устарели, отсутствуют градостроительные  прогнозы развития на перспективу с  учетом изменившихся социально-экономических  условий. Необходим пересмотр генпланов: решение структурных вопросов, включая территориальное развитие, развитие транспортной и инженерной инфраструктур. Это решается в рамках разработки концепции генерального плана без детальной проработки отдельных отраслевых вопросов.

Функциональное зонирование – это дифференциация территории города по характеру использования, т. е. по функциональному назначению. Выделение функциональных зон позволяет создать наилучшие условия для основных форм жизнедеятельности городского населения – труда, быта, отдыха, поскольку каждый из этих видов деятельности выдвигает специфические требования к размещению и организации городского пространства.

 

3. Экономическое  зонирование

Размер платежа за пользование  земельным участком в черте города устанавливается на основе экономической оценки городских земель.

Экономическая оценка городских земель – один из видов земельно-кадастровых  работ, обеспечивающих начисление земельных  платежей за пользование земельным  участком независимо от формы собственности.

В настоящее время отсутствует единая методика определения ставок платежей за землю в городах. При расчетах применяют различные методики, в основном использующие рентный подход к экономической оценке земель.

Рента – регулярный доход в форме  процента, получаемый с капитала, имущества или земли.

Земельная рента – доход, величина прибыли, получаемый землевладельцем  от имеющегося в его распоряжении земельного участка. К основным рентным  факторам относятся:

• территориально-транспортная доступность центра;
• среднее расстояние до жилья и  до мест трудовой деятельности;
• обеспеченность транспортными магистралями;
• наличие градостроительной организации;
• плотность среднесуточного населения;
• экология;
• престижность проживания и обеспеченность культурно-бытовым обслуживанием.

Эти факторы оказывают существенное влияние на величину потенциального рентного дохода от земельного участка в черте города. Максимально точные и достоверные оценки влияния факторов обеспечиваются работами по экономической оценке земель. Один из основных видов таких работ является экономическое зонирование территории города.

Зонирование городской территории заключается в выделении экономических  зон, относительно однородных по социально-градостроительным  характеристикам. Методической основой  зонирования служит анализ планировочной и функционально-производственной организации территории города, которая определяет значение рентных факторов, позволяющих оценить экономическую выгодность размещения земельных участков для осуществления различных видов хозяйственной деятельности.

Выделение границ экономических зон с относительными однородными значениями рентных факторов выполняется методом итерации.

Исходная итерация выполняется  на основе планировочной структуры  города, в связи с чем границы  каждой зоны совмещаются с красными линиями застройки по одной из сторон улиц, контурам отводов железных  и автомобильных дорог, крупных водотоков и т.д.

Основные требования к выделению  экономических зон:

• совмещение границ зон с границами кадастровых учетных границ;
• сплошное (полное) покрытие территории города без пропусков и перекрытий.

Выделение экономических зон выполняется  на планах (картах) масштабов 1:5000 – 1:25000, в зависимости от площади города.

Границы экономических зон, выделенных на исходной итерации, в последующем  корректируются по результатам анализа пространственной функциональной организации территории города. Анализу подвергаются её функциональное использование, связанность территории (транспортная доступность), качество среды, удобство организации различных видов деятельности и инфраструктурная обеспеченность.

Функциональное использование  территории характеризуется данными  о занятости земель объектами  жилой многоэтажной и усадебной  застройки, зданиями предприятий обслуживания, различных административных учреждений, органов образования, здравоохранения, предприятиями промышленности, спортивными сооружениями, системами связи, водо-, газо-  и теплоснабжения, канализации, а также коммунально-складскими постройками, лесами и лесными массивами, предприятиями сельского хозяйства, шахтными и карстовыми полями, войсковыми частями, кладбищами и т.д. Всё перечисленное должно соответствовать установленным требованиям градостроительства. Поэтому функциональное фактическое использование территории сравнивается с данными градостроительной документации (генеральным планом, проектами детальной планировки и другими документами) и по результатам сравнения осуществляется оценка степени освоения территории и её экономической специфики в зависимости от площади (размеров) города.

О функционально-пространственной организации территории города можно судить по транспортной доступности экономической зоны. Анализ транспортной доступности выполняется по нескольким показателям, определяемым путем расчета удельных затрат времени на передвижение отдельными видами транспорта (железная дорога, трамвай, троллейбус, автобус, метро) и интенсивностью его движения. Расчет показателей доступности осуществляется относительно центра, мест приложения труда, места жительства, ближайшей станции метро или пригородной железной дороги, мест рекреации общегородского значения. Для расчета используют граф, описывающий пассажирскую транспортную сеть города, который строится как объединение графов, определяющих сети каждого из действующих видов транспорта и графов пересадок.

Анализ среднесуточных пассажирских поездок в трудовых целях выполняется с учетом ограниченной пропускной способности каждого вида коммуникаций. Пропускная и провозная способность коммуникаций, как правило, увеличивают затраты времени на проезд по участку сети, что приводит к необходимости расчета равновесного потокораспределения в сети городского транспорта, чтобы оценить реальные затраты времени на межзонные передвижения большинства населения. Затраты времени на межзонное передвижение отражают взаимное расположение земельных участков в системе расселения, размещения мест приложения труда, а также относительно центра и основных мест рекреации, что дополняет характеристику удобства местоположения земельного участка в транспортной системе города.

В функционально-пространственной организации территории города фактор инфраструктурной оснащенности имеет малое значение в силу того, что системы водо-, газо-, тепло-, энергоснабжения базируются в основном на крупных головных сооружениях. Поэтому строгое зонирование территории по данному фактору чаще исключается. Вместе с тем балансовая или восстановительная стоимость головных сооружений может ощутимо повлиять на результаты социально-экономического районирования города, что требует высокой достоверности выделения зон преимущественного обслуживания.