Формирование землеустроительного дела для постановки на кадастровый учет земельного участка в соответствии с новым законодательством

2. Непрерывность актуализации сведений в государственном кадастре недвижимости;

3. Открытость и общедоступность сведений государственного кадастра недвижимости;

4. Сопоставимость и совместимость сведений государственного кадастра недвижимости со сведениями, содержащимися в других государственных и иных кадастрах, реестрах, информационных ресурсах;

Фактически государственный кадастр недвижимости, как впрочем и ранее существовавший земельный кадастр, предназначен для обеспечения государственных органов, органов местного самоуправления, заинтересованных физических и юридических лиц информацией о земле. При этом из смысла закона, государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа направленные на описание недвижимого имущества и его индивидуализацию характеристиками, позволяющими определить такое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.

В соответствии со ст. 13 закона «О государственном кадастре недвижимости», государственный кадастр недвижимости состоит из трех разделов:

1) реестр объектов недвижимости;

2) кадастровые дела;

3) кадастровые карты.

Первый является документом, содержащим записи об объектах недвижимости в текстовой форме путем описания внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений о таких объектах.

Второй представляет собой совокупность скомплектованных и систематизированных документов, на основании которых внесены соответствующие сведения в государственный кадастр недвижимости, причем все документы, содержащиеся в кадастровом деле, являются основанием для внесения соответствующих сведений о земельном участке в Единый государственный реестр земель.

Третий выражается в  виде составленных на единой картографической основе тематических карт, на которых  в графической и текстовой  формах воспроизводятся кадастровые  сведения о недвижимых объектах, а  также кадастровом делении территории РФ с указанием местоположения пунктов опорных межевых сетей.

Что касается самой информации отражаемой в государственном кадастре недвижимости, то в соответствии с  положениями закона «О государственном  кадастре недвижимости» перечень таких  сведений различен и варьируется в зависимости от назначения земельного участка и его правового статуса.

Так, при внесении записи в государственный кадастр недвижимости об объекте недвижимости обязательно  должны быть указаны следующие сведения.

1. Вид объекта недвижимости. В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

2. Кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости. Это является основой кадастрового учета, поскольку каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет идентификационный номер, который никогда и нигде более не повторяется. Такие данные позволяют избежать путаницы в объектах недвижимости и идентифицировать искомый объект недвижимости не только в фактических, но и временных границах. 

3. Описание местоположения границ объекта недвижимости (если объектом недвижимости является земельный участок). Здесь следует отметить, что под земельным участком закон понимает часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (ст. 6 Земельного кодекса РФ). В соответствии с положениями закона «О государственном кадастре недвижимости» орган кадастрового учета должен занести в государственный кадастр имеющиеся сведения о границах земельного участка.

4. Описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке (в том случае если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства). Это обусловлено тем, что строения и иные сооружения неразрывно связаны с землей и должны соотноситься с земельным участком, на котором они расположены. В некотором роде это является новеллой действующего законодательства, поскольку ранее земельный участок и строительные объекты, находящиеся на его территории регистрировались в различных кадастрах.

5. Кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение, - если в государственный кадастр вносятся сведения о помещении, расположенном в многоэтажном здании или сооружении, то кроме кадастрового номера самого помещения подлежит указать кадастровый номер здания или сооружения, частью которого является помещение, и этаж, на котором он расположен.

6. Площадь (если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение). При этом площадью земельного участка, в силу закона является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость (п. 8 ст. 38 закона «О государственном кадастре недвижимости»). Площадь измеряется в общепринятых на территории России единицах измерения, что позволяет избежать путаницы и обеспечить единство действующей метрической системы.

Кроме перечисленных  данных в государственный кадастр  недвижимости могут вноситься и дополнительные сведения.  В законе содержится значительный перечень таких данных, однако все эти данные, на мой взгляд, можно сгруппировать по нескольким основаниям.

1. Сведения так или  иначе связанные с кадастровой  историей объекта недвижимости  или его кадастровой составляющей:

- ранее присвоенный государственный учетный номер;

- кадастровый номер  объекта недвижимости, в результате  раздела которого, выдела из которого  был образован другой объект  недвижимости;

- кадастровый номер  земельного участка, в пределах которого расположено здание или сооружение;

- и другие.

2. Информация о собственнике (владельце) и ответственном должностном  лице:

- почтовый адрес и  (или) адрес электронной почты,  по которым осуществляется связь  с собственником или владельцем объекта недвижимости;

- сведения о кадастровом  инженере, выполнявшем кадастровые  работы в отношении объекта  недвижимости.

3. Сведения о праве  на объект недвижимости:

- о вещных правах;

- об ограничениях вещных  прав на объект недвижимости;

- лицах, в пользу которых установлены такие ограничения;

- другие.

4. Данные физической  и экономической идентификации  объекта недвижимости:

- адрес объекта недвижимости  или описание его местоположения;

- сведения о кадастровой  стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости.

Кроме того, если объектом недвижимости является земельный участок, то обязательно должны содержаться  сведения о лесах, водных объектах и  иных природных объектах, расположенных  в пределах земельного участка, категория земель, к которой отнесен земельный участок и его разрешенное использование.

Если объект – строение, то назначение здания или помещения, вид жилого помещения, этажность, материал наружных стен, год ввода в эксплуатацию здания или сооружения.

Как единый свод информации обо всех недвижимых объектах России государственный кадастр недвижимости, безусловно, не ограничивается перечисленной  информацией и поэтому он содержит и ряд других сведений представляющих собой максимально полный реестр знаний о земельных ресурсах России, их границах и статусе.

Впервые на законодательном  уровне закреплена обязанность внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации.

Так, в соответствии с законом «О государственном кадастре недвижимости» в упомянутом кадастре обязательно должно содержаться описание прохождения границы. Помимо этой информации для полноты сведений о границе РФ должны содержаться реквизиты международных договоров РФ, федеральных законов и иных нормативных актов, в соответствии с которыми установлено или изменено прохождение границы РФ.

Действующим законом  предусмотрена необходимость внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов. При этом в ст. 9 закона «О государственном кадастре недвижимости» конкретизировано, какая именно информация подлежит учету и внесению в кадастр в отношении указанных объектов. По аналогии с требованиями, предъявляемыми для сведений о государственной границе, в государственный кадастр недвижимости подлежат внесению:

- описание местоположения  границ между субъектами РФ;

- реквизиты правовых  актов о согласовании и об  утверждении изменения границ между субъектами РФ;

- описание местоположения  границ муниципальных образований; 

- реквизиты правовых  актов об установлении или  изменении границ муниципальных  образований; описание местоположения  границ населенных пунктов; 

- реквизиты правовых актов об установлении или изменении границ населенных пунктов.

При внесении в государственный  кадастр недвижимости сведений о территориальной зоне, под которой понимается часть территории муниципального образования, характеризующаяся особым правовым режимом использования земельных участков, границы которой определены при зонировании земель в соответствии с земельным, градостроительным, экологическим, лесным, водным законодательством, законодательством о налогах и сборах и иным законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов РФ [⁵] и зон с особыми условиями использования территорий (охранных, санитарно-защитных зон, зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, водоохранных зон, зон охраны источников питьевого водоснабжения, зон охраняемых объектов, иных зон, устанавливаемых в соответствии с законодательством РФ) в нем должны быть учтены и отражены:

- индивидуальные обозначения  таких зон; 

- описание местоположения  границ таких зон; 

- наименования органов государственной власти или органов местного самоуправления, принявших решения об установлении таких зон;

- реквизиты решений  таких органов об установлении  или изменении таких зон и  источники официального опубликования  этих решений; 

- содержание ограничений использования объектов недвижимости в пределах таких зон, если такими зонами являются зоны с особыми условиями использования территорий.

Следует обратить особое внимание на принятую систему идентификации  земельных участков в России без  которой немыслим кадастровый учет.

Так, Постановлением Правительства  РФ от 06.09.2000 г. № 660 утверждены Правила  кадастрового деления территории РФ согласно которым вся территория РФ, включая внутренние воды и территориальное  море, делится на кадастровые округа, районы и кварталы. Следует оговориться, что данный правовой акт, хотя и принят задолго до закона «О государственном кадастре недвижимости» он остается действующим, поскольку фактически не противоречит положениям указанного закона.

Приведенным Постановлением Правительства РФ под кадастровыми округами понимается часть территории РФ, в границах которой осуществляется ведение государственного реестра земель кадастрового округа. Они включают в себя, как правило, территорию субъекта РФ, а также акваторию внутренних вод и территориального моря, прилегающую к этой территории.

Территория кадастрового округа в свою очередь делится  на кадастровые районы, которыми признаются часть территории округа, в пределах которой осуществляются государственный  кадастровый учет земельных участков и ведение государственного реестра земель кадастрового района. Они включают в себя, как правило, территорию административно-территориальной единицы субъекта РФ. Акватория внутренних вод и территориального моря может образовывать самостоятельные кадастровые районы.

Кадастровый район делится  на кадастровые кварталы, которые  являются наименьшей единицей кадастрового деления территории кадастрового района. Он включает в себя, как правило, небольшие населенные пункты, кварталы городской или поселковой застройки и иные ограниченные природными и искусственными объектами территории.

В процессе кадастрового деления кадастровым кварталам  присваиваются кадастровые номера, которые состоят из номера кадастрового округа, номера кадастрового района в  кадастровом округе и номера кадастрового квартала в кадастровом районе.

Для упорядочивания всей этой системы, в законе закреплена обязанность  вносить в государственный кадастр  недвижимости сведения, содержащие номера единиц кадастрового деления; наименования кадастровых округов, кадастровых районов; описания местоположения границ единиц кадастрового деления; реквизиты правовых актов об установлении или изменении единиц кадастрового деления территории Российской Федерации.