Понятия, цели и принципы оценки недвижимости

                                                                                   

 

Реферат

 

по дисциплине:    « Оценка недвижимости »

 

на тему: « Понятия, цели и принципы  оценки недвижимости » 

 

 

 

 

 

 

                                                                Специальность: « Финансы и  кредит»

Проверил_____________________

 

 

 

 

 

Москва

2012 год

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                 СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение…………………………………………………..          3

1.Понятия и  цели  оценки недвижимости

1.1 Понятие недвижимости  ………………………………          4

1.2 Цель оценки недвижимости  …………………………           6

2. Принципы оценки  недвижимости

2.1  Система оценочных принципов…………………….            7

3.Заключение……………………………………………           23

4.Список литературы………………………………….            24

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                              Введение

 

С формированием  рыночных отношений понятия «недвижимость» и «оценка  различных объектов недвижимости» стали широко использоваться  на практике, однако их теоретическое  обоснование применительно к  специфическим  условиям рынка России , находится в стадии становления и развития , а многие термины имеют неоднозначное трактование. И, тем не менее, мы можем сформулировать эти определения, а также выявить принципы оценки недвижимости, которые неразрывно связаны в технологии оценки объектов недвижимости. Определившись с данными понятиями, которые являются основой оценочной деятельности, можно понять и всю систему функционирования рынка недвижимости, сложившегося в том или ином виде в настоящий момент.

Все принципы оценки недвижимости связаны между собой. Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности  учитывать все или основные принципы оценки, чтобы получить более достоверную  и точную оценку стоимости объекта  недвижимости.

Цель этой работы дать эти  определения и выявить цели и  принципы оценки недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

1.Понятия и цели оценки недвижимости

1.1. Понятие недвижимости

Слово «недвижимость» образовалось в русском  языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность». Таким образом, в русском слове  «недвижимость» язык закрепил следующие  черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности.

В России термин «недвижимое имущество» введен Петром I в 1714 году в указе  «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». С тех  пор это понятие широко применялось  в дореволюционной России. В своде  гражданских законов России «недвижимыми имуществами признаются по закону земли  и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Далее разъяснялось, что к принадлежностям земель относятся: «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые».

С 1917 года, после отмены частной собственности, термин «недвижимость» исчез из юридического оборота и из практики. Лишь после 1990 года, вместе с правом частной  собственности, возродилось и понятие  недвижимости.

Понятие «недвижимость» неотделимо от другого  понятия - «имущество».

Имущество - совокупность имущественных, т.е. подлежащих денежной оценки, юридических отношений, в которых находится данное лицо (физическое или юридическое).

Рассмотрим, как же трактуется понятие недвижимости.

 

Недвижимое  имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связно как под поверхностью, так я над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются, нерасторжимо связанные между собой, земельные участки и расположенные на них строения.

Различия в понятии  недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса отражены на рис. 1.1.

Рис. 1.1. Понятие недвижимости как объекта оценки и в определении  гражданского кодекса

Следовательно, под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

• здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружений, относящиеся к данному участку;
• обособленные водные объекты, многолетние насаждения;
• инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;
• стационарные сооружения благоустройства территории участка;
• элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;
• другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

 

                                    1.2 Цель оценки недвижимости

Недвижимое имущество  находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

      Цель оценки состоит, как правило, в определении какого-либо вида  оценочной стоимости, необходимой клиенту  для принятия  инвестиционного решения, для заключения сделки, для внесения изменений в финансовую отчётность  и т.п. В проведении оценочных работ заинтересованы различные стороны, от  государственных структур  до частных лиц: налоговые и контрольно-ревизионные органы, управленческие структуры, кредитные организации, страховые компании, налоговые фирмы,  и другие  организации, частные владельцы бизнеса, инвесторы и т.д.

Оценка стоимости  отдельных элементов имущества  предприятия  производится в случаях:

• продажи какой –либо  части  недвижимости, например, чтобы: избавится от неиспользуемых  земельных участков , зданий, сооружений; расплатится с кредиторами ; расплатится с партнёрами  при нанесении им ущерба  согласно решению суда и т.д.
• получение кредита под залог части недвижимости;
• страхования недвижимого  имущества и определения  в связи с этим  стоимости страхуемого имущества;
• передачи недвижимости в аренду;
• определения налоговой базы  для исчисления налога на имущество;
• оформление части недвижимости в качестве вклада  в уставный капитал другого создаваемого  предприятия;
• оценки при разработке бизнес-плана по реализации  какого-либо инвестиционного проекта;
• оценки недвижимого имущества  как промежуточного этапа в общей оценке  стоимости предприятия  при использовании  затратного подхода.  

 

                           2 . Принципы  оценки недвижимости

                                   2.1  Система оценочных принципов.

       Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов - в мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов (рис 1.3);

1-я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;

2-я группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости;

3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;

4-я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

Рис. 1.3. Принципы оценки недвижимости

Первая  группа принципов оценки. 

Исходный принцип  оценки стоимости недвижимости - принцип полезности, который означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

В экономической  оценке полезность определяется величиной  и сроками получения доходов  или других выгод от использования  объектов недвижимости (например, эксплуатация земельного участка в особом режиме - заповедники, лечебно-оздоровительные  зоны - или связь объекта с историческими  ценностями), а также от престижности.

Три подхода к  оценке недвижимости раскрывают различные  аспекты полезности.

С точки  зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего такой же полезностью.

С позиции  затратного подхода за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.

С точки  зрения доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т. е. в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.

Для некоторых видов  недвижимости наибольшая полезность достигается, если объекты оцениваются как  отдельные элементы, другие могут  оказаться более полезными в  качестве составной части группы (например, многофункциональные центры).

Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (но полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. 

Данный принцип  исходит из возможности альтернативного  выбора для покупателя, т.е. стоимость  объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные  или замещающие объекты.

Принцип замещения  связан с установлением верхней  границы стоимости объектов недвижимости, которая обусловлена затратами  на строительство заменяющей собственности  в приемлемые сроки. Благоразумный  покупатель не будет платить за объект недвижимости больше стоимости незастроенного земельного участка и затрат на строительство  аналогичного строения.

Принцип замещения  наиболее полно реализуется при  новом строительстве, в районах  массовой жилой или дачной застройки, когда преобладают однотипные земельные  участки и высок уровень стандартизации архитектурных и градостроительных  проектов зданий.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. 

Данный принцип  лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует  точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую  стоимость. Например, стоимость земельного участка в населенном пункте, отведенного  под жилую застройку, будет отражать капитализированную величину арендной платы (реальной или потенциально возможной), которую ожидает получить собственник  от эксплуатации жилого дома.

Поскольку использование  объектов недвижимости носит длительный характер, то оценка их рыночной стоимости  в конкретном районе должна учитывать  перспективные тенденции развития данной территории. В этом отношении  принцип ожидания заставляет оценщика более тщательно анализировать  и сопоставлять влияние принципов, отражающих текущую рыночную ситуацию, а именно - спроса и предложения  и конкуренции.

Вторая  группа принципов оценки обусловлена процессом эксплуатации недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения.

Принцип вклада - для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

Доходность объекта  недвижимости определяется комбинацией  четырех групп факторов: земли  со строениями (если участок незастроенный, то только земли), оборудования и технических  средств (для незастроенного участка - также зданий и сооружений), рабочей  силы и менеджмента. При этом стоимость  каждой группы факторов зависит от того, насколько увеличивается стоимость  всего объекта недвижимости от их использования, с учетом имеющихся  количественных и качественных характеристик.

Другими словами, вклад - это добавление в стоимость недвижимости, которое является результатом наличия  конкретного фактора или его  элементов.

Если рассматривать  действие данного принципа в динамике, по отношению к расширяющемуся объекту, то величина каждого последующего вклада может и не соответствовать конкретным затратам на создание рассматриваемого компонента, поскольку общая стоимость  недвижимости не всегда выступает простой  суммой стоимостей отдельных составляющих элементов. Например, издержки на устройство подземной автостоянки в сумме 150 000 долл. могут увеличить стоимость  многоэтажного жилого дома на 300 000 долл.

В данном случае проявляется  действие закона предельной производительности, согласно которому вклад элементов  недвижимости эффективен до тех пор, пока увеличение стоимости объекта  превышает стоимость предельных затрат. Изучение типичных размеров вклада позволяет собственнику (застройщику) принять решение о том, нужно  ли добавлять в объект недвижимости тот или иной его компонент  или нет. Критерием целесообразности выступает соотношение величины вклада элемента какого-либо фактора  в стоимость объекта и суммы  затрат, необходимых для добавления этого элемента.