ПИФы ипотечных кредитов и недвижимости

Реферат

по  дисциплине «Финансовые  инвестиции»

ПИФы  ипотечных кредитов и недвижимости 

Пай как облигация 

 Паи фондов недвижимости 

 Куда  вложить деньги? Этот вопрос сегодня  мучает многих. У россиян появились  свободные деньги, которые могут быть использованы не на потребление, а на сбережение. И это касается не только самых обеспеченных слоев населения, но и представителей среднего класса. Но чтобы сегодня сохранить эти сбережения от инфляции и преумножить их, существует не так много возможностей. При этом объем свободных средств граждан продолжает расти.

 Рост  российской экономики и предельно  высокие мировые цены на сырьевые товары способствуют повышению доходов  населения, как через увеличение зарплат, так и благодаря возросшим дополнительным доходам. Это заставляет граждан задумываться о необходимости их грамотного размещения. У них, как правило, уже есть накопления на банковских депозитах, вероятно, есть и небольшие инвестиции в акции, и паи паевых фондов акций и облигаций. Однако высокая волатильность фондового рынка, относительно высокий в настоящий момент уровень цен на акции основных эмитентов - «голубых фишек» заставляют инвесторов задуматься. А куда еще можно вкладывать? Выбор привлекательных инвестиционных инструментов с точки зрения риска и доходности крайне ограничен.

 В то же время недвижимость как объект инвестиций рассматривается как  со стороны физических лиц, так и со стороны крупных институциональных инвесторов, как перспективный инструмент сохранения и преумножения сбережений.

 В отличие от акций, недвижимость более понятна для неискушенного инвестора. Темпы роста цен на недвижимость, ее ограниченное предложение на фоне высокого спроса со стороны населения, развитие ипотеки делают результат инвестиций на данном рынке, с точки зрения инвестора, более предсказуемым. Ведь если рост цен замедлится, прекратится или цена на недвижимость даже снизится - она все равно может быть использована как источник дополнительного дохода. А резкое падение цены на недвижимость в настоящий момент - маловероятное событие.

 Классический  пример поведения частного инвестора, который самостоятельно вкладывает сбережения в недвижимость для последующей перепродажи или сдачи ее в аренду, получил довольно широкое распространение. По оценкам девелоперов, до 30% квартир в Москве приобретается с такой целью. Но для проведения подобных операций нужен не только начальный капитал, исчисляемый миллионами рублей, но и самое главное время. При этом доходность от подобных операции, если рост цен на недвижимость прекратится, будет соизмерима с банковским депозитом в иностранной валюте, то есть те же 5-7 % годовых в валюте за счет получения рентных платежей.

 Однако  в последние годы появился и активно  развивается альтернативный вариант инвестиций в недвижимость - это передача средств в управление профессионалам рынка коллективных инвестиций в закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН). Минимальный возможный порог инвестиций в таком фонде делает его доступным не только крупным клиентам, но и представителям среднего класса. При этом совокупные активы фонда могут исчисляться десятками миллионов долларов. Прозрачность и надежность используемого механизма реализации инвестиционного процесса – дополнительный плюс для инвестирования через подобный фонд. Более диверсифицированная структура паевого фонда, возможная только в случае большого размера активов фонда, в сравнении с самостоятельными инвестициями обеспечивает более высокую надежность вложений и стабильную доходность. За счет средств такого фонда могут проводиться как различные типы операций с недвижимостью, так и приобретаться объекты недвижимости различных категорий.

 Привлеченные  средства управляющая компания фонда  может инвестировать, к примеру, в торговые комплексы, складские помещения или бизнес - центры, которые предполагается сдавать в аренду. На эти средства также может приобретаться недвижимость и земля с целью ее дальнейшей перепродажи, при этом возможна и предварительная реконструкция объектов недвижимости, изменение профиля для повышения их классности. И таких объектов на рынке много. В зависимости от успешности проекта прибыль пайщиков может составлять 15-20 и более процентов годовых в течение нескольких лет.

 Доходы  для пайщиков в таких фондах более  прогнозируемы, чем в фондах, ориентированных на инвестиции в ценные бумаги. Такой инструмент составляет конкуренцию банковскому депозиту и рассчитан на инвесторов, предпочитающих сбалансированное сочетание риска и доходности на среднем и долгосрочном интервале инвестирования.

 Большинство из существующих на рынке фондов недвижимости создавались под конкретных клиентов-заказчиков, и паи этих фондов в настоящий момент очень редко предлагаются широкому кругу инвесторов. Попытки предложения таких фондов есть, их не так много и, в большинстве случаев, это предложения небольших фондов, спрос на которые незначителен. А интерес к более крупным фондам уже сформировался и будет в перспективе только расти.

 Совокупность  благоприятных макроэкономических факторов, растущий интерес российских и зарубежных инвесторов к рынку недвижимости в России как к инструменту для вложения своих капиталов, неудовлетворенный спрос со стороны физических лиц в улучшении своих жилищных условий, повышенный спрос на высококлассную коммерческую недвижимость в условиях дефицита качественных офисных, торговых и складских помещений - все эти факторы в настоящий момент указывают на серьезные перспективы для развития закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости в России. 

Как почувствовать  себя банкиром и заработать на ссудах населению

 Это только кажется, что проценты, которые вы платите по кредиту, всегда достаются банку. На самом деле на них может зарабатывать огромное число инвесторов. При желании вы можете платить проценты даже самому себе. Каким образом! Речь идет о покупке паев ПИФов, сформированных из кредитов граждан. Допустим, Городской ипотечный банк выдал вам кредит на покупку квартиры. Свой ипотечный кредитный портфель банк уже продал УК «НВК», которая использовала его для открытия ПИФа «НВК-Городская ипотека». Пай этого фонда вы можете купить на ММВБ и получать на него инвестиционный доход за счет процентов, которые выплачивaют заемщики по ипотечным кредитам (в том числе и вы). Если же кредита у вас нет или вы его давно погасили, просто почувствуйте себя банкиром, раз в квартал получая доход. Кривая стоимости пая напоминает пилу: сразу после выплаты инвестиционного дохода она минимальна, а потом, с накоплением дохода, растет, пока не подойдет время очередного распределения средств. Этим ипотечные паи напоминают облигации с выплатой купонного дохода. Например, стоимость пая «НБК

 Городская ипотека» колеблется на ММВБ в пределах 10050-10300 рублей. Доход составит около 10-12% в год.

 Возможно, скоро подобным образом можно  будет зарабатывать не только на ипотечных, но и на других кредитах, например банковских ссудах на покупку автомобиля или даже холодильника. Речь идет о так называемых закрытых кредитных ПИФах.

 Пока  такая возможность не предусмотрена  нормативными документами Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР). Исправить упущение решили в Европейском трастовом банке и принадлежащей ему УК «Коллективные инвестиции». В июле на заседании ипотечного комитета Ассоциации российских банков (глава этого комитета - председатель совета директоров «Евротраста» Андрей Крысин) банкиры решили направить в ФСФР предложение расширить список возможных активов ПИФов за счет автокредитов, потре6ительских кредитов и даже кредитов  пластиковым картам.

 При формирования таких фондов те же, что у ипотечных. ПИФов вроде «НВК - Городская ипотека» или фондов под управлением КУИ «Ямал», принадлежащей Poсбанку, выдающий кредиты, формирует пул закладным по ссудам и передает их в фонд. Паи фонда покупает инвестор, который получает доход за счет процентов по кредитам. Доходность по потребительским кредитам (около 20% годовых) значительно выше, чем по ипотечным, -10-12% годовых. Значит, пайщики ПИФа, сформированного из кредитов на покупку товаров, должны получать больший инвестиционный доход. Но и риски здесь будут значительно выше, отмечает Елена Клепикова, руководитель программ технического содействия в области жилищного финансирования IFC (инвестиционное подразделение Всемирного банка). Ведь невозврат потребительских кредитов может составлять до 20% (по ипотечным - менее 1%). А если заемщик не выплачивает проценты по кредиту, то пайщик лишается части дохода.

 Что думают по поводу кредитных ПИФов  в ФСФР, регулирующей работу фондового  рынка? «Скажем так, неприятия эта идея не вызвала», - рассказывает Александр Бескровный, начальник управления регулирования и контроля над коллективными инвестициями ФСФР. Чтобы ее реализовать, говорит он, необходимо добавить в положение о структуре активов различных ПИФов новую главу. Однако сделает это ФСФР не сразу. По словам Бескровного, сейчас служба готовит поправки в закон об инвестфондах, которые, в частности, должны будут оградить неопытных инвесторов от излишнего риска. После этих поправок придется менять и положение о структуре активов ПИФов. Только тогда его можно будет дополнить главой о кредитных фондах. Как скоро это произойдет? Пока ФСФР только заканчивает работу над поправками в закон.