Основные принципы и понятия оценки собственности, регулируемые законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

• Принцип экономического разделения – это такое сочетание имущественных прав, связанных с объектом оценки, при котором обеспечивается оптимальная структура текущих и ожидаемых выгод, и, как следствие, максимальная стоимость. Имущественные права могут быть различными способами распределены во времени и пространстве.

3 К принципам, связанные с действием рыночной среды, относят:

• принцип спроса и предложения;
• принцип конкуренции;
• принцип соответствия;
• принцип зависимости;
• принцип изменения.
• Предложение и спрос – это ведущие факторы, влияющие на ценообразование в рыночной экономике. Закон предложения и спроса – это экономическая закономерность, связывающая объем спроса, объем предложения и цены товаров на рынке.⁴ Когда объемы предложения и спроса сбалансированы, то рыночная цена, как правило, отражает затраты производства на оцениваемую собственность. Если рыночные цены больше затрат на производство, то объем предложения будет расти, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже затрат, то объем предложения будет падать. Цена находится в прямой зависимости от объема предложения и в обратной от объема спроса. Взаимодействие спроса и предложения формирует рыночные цены на собственность, которая лежит в основе формирования стоимости объекта оценки сравнительном подходе.
• Конкуренция. Прогнозируя объем ожидаемых выгод, приносимых собственностью, аналитику нужно помнить, что конкуренция стимулирует постоянный переток ресурсов в те отрасли и сферы, где их использование приносит максимальную отдачу и способствует выравниванию доходов. Таким образом, при прогнозировании увеличения количества аналогичных объектов на рынке необходимо учитывать данное обстоятельство путем снижения будущих доходов от объекта увеличения степени связанного с ним риска.
• Принцип соответствия. Объект оценки, характеристики которого не соответствуют рыночным потребностям, скорее всего будет оценен ниже среднего уровня. К характеристикам можно отнести уровни удобств и услуг, технологии, оснащенности производства и т.д. Принцип реализуется при формировании функционального износа в оценке.

С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия в оценке недвижимости имеет место, когда оцениваемый объект оценки характеризуется улучшением по сравнению с ближайшими аналогами. Рыночная стоимость такого объекта не будет отражать его реальную стоимость и может быть даже меньше затрат на его производства. Эффект регрессии может проявляться в случае, когда оцениваемый объект существенно отличается в лучшую сторону от окружающих его по назначению и масштабу. Эффект прогрессии – это положительное воздействие, оказываемое на стоимость оцениваемого объекта несоответствием окружающей среды его использованию. То есть когда стоимость среднего по качеству объекта оценки завышается благодаря благоприятному окружению.

• Принцип зависимости. Стоимость объекта оценки зависит от многих факторов внешней и внутренней среды, поэтому их необходимо тщательно изучать и использовать в оценке. Например, в оценке недвижимости существенную роль играет местоположение объекта, в оценке машин и оборудования – фактор износа и торговая марка производителя и т.д.
• Принцип изменения. Объекты оценки постепенно изнашиваются. Изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка, уровень цен и стоимость объектов. Стоимость объекта оценки поэтому оценивается на определенную дату (дату проведения оценки), которая указывается в отчете об оценке.

4 Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – синтез всех трех групп принципов, рассмотренных ранее. Наилучшим и наиболее эффективным использованием (ННЭИ) называется вариант, который:

• отвечает всем правовым требованиям и ограничениям;
• физически осуществим;
• экономически эффективен;
• максимально продуктивен.

То есть обеспечит объекту оценки наивысшую текущую стоимость ННЭИ чаще всего используется в оценке недвижимости для определения наилучшего варианта использования земельного участка или участка с постройками, используется также при определении наилучшего варианта реструктуризации в оценке бизнеса и в других случаях. Сущность данного принципа отражена также в п. 10 ФСО №1 и п. 6 раздела «Общие понятия и принципы оценки» международных стандартов оценки.⁵

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Оценка  собственности - это деятельность специалиста, направленная на определение рыночной или иной стоимости объекта оценки. Деятельность начинается с потребности в ней заинтересованных субъектов.

Профессиональная  оценка собственности необходима во многих ситуациях. Есть случаи, когда  оценка требуется по закону – здесь  имеет место обязательность проведения оценки. В остальном она проводится по желанию заказчика при совершении различных сделок с собственностью или вовлечением ее в хозяйственный  оборот. Наиболее распространенные случаи, когда возникает необходимость  в оценке:

• сделка купли-продажи имущества;
• выдача и получение кредита под залог (объективная оценка залога в этом случае необходима банку или иному кредитному учреждению, выдающему кредит);
• принятие обоснованного решения о партнерстве (оценка доли, вкладываемой партнером в бизнес);
• ликвидация или преобразование предприятия (оценка отдельных активов или предприятия целиком);
• принятие инвестиционных решений;
• принятие решений о санации или банкротстве предприятия;
• страхование имущества;
• переоценка основных фондов (для бухгалтерского или налогового учета);
• определение возможного и фактического ущерба.

Оценка собственности  относится к числу наиболее динамично  развивающихся видов деятельности специалистов.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями);
2. Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" (с изменениями и дополнениями);
3. Урусова И.Н. Экономические интересы в системе отношений собстенности / И.Н. Урусова // Экономический журнал. – 2008. - № 15 – с. 37 – 46;
4. Кацман В.Е., Косорукова И.В., Родин А.Ю., Харитонов С.В. Основы оценочной деятельности : учебник / В.Е. Кацман, И.В. Косорукова, А.Ю. Родин, С.В. Харитонов. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Московский финансово-промышленный университет «Синергия», 2012. – с. 132-136;
5. Электронный ресурс: «Консультант плюс» - надежная правовая поддержка: http://www.consultant.ru ;
6. Электронный ресурс: Гарант – информационно-правовой портал: http://www.garant.ru

¹ Урусова И.Н. Экономические интересы в системе отношений собстенности / И.Н. Урусова // Экономический журнал. – 2008. - № 15 – с. 37 – 46.

² Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями)

³ Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" (с изменениями и дополнениями) 

⁴ Оценка рыночной стоимости недвижимости / под ред. В.М. Руттайзера. М: Дело, 1998.

⁵ Кацман В.Е., Косорукова И.В., Родин А.Ю., Харитонов С.В. Основы оценочной деятельности : учебник / В.Е. Кацман, И.В. Косорукова, А.Ю. Родин, С.В. Харитонов. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Московский финансово-промышленный университет «Синергия», 2012. – с. 132 – 136.