Доходный подход к оценке недвижимости

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ТИТУЛЬНЫЙ ЛИСТ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание

 

Введение

1. Характеристика доходного подхода
2. Определение чистого операционного дохода
3. Теория капитализации и капитализационные коэффициенты
4. Прямая капитализация
5. Методы расчёта ставки капитализации
6. Дисконтирование потока доходов
7. Оценка с применением техники остатка
8. ЗА И ПРОТИВ ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Заключение

Литература

 

Введение

 

В настоящее время  недвижимое имущество является одним  из необходимых ресурсов (наряду с  человеческими, финансовыми, материально-техническими и информационными ресурсами) обеспечения эффективной деятельности акционерного общества, государственного и муниципального собственника и, наконец, нормальной жизнедеятельности каждого отдельно взятого физического лица.

При этом недвижимость является важнейшим имущественным компонентом собственников. По своей оценочной стоимости недвижимость составляет до 30-40% (конечно, есть ряд современных направлений деятельности, где недвижимость используется минимально, например, в малом бизнесе, в интернет-магазинах и т.п.)

Поэтому оценка недвижимого  имущества является важной и актуальной на современном этапе развития. Оценка движимого имущества также важна  как в целях налогообложения, так и в целях купли-продажи, залога, аренды и др.

Существует несколько методов оценки недвижимого и другого имущества предприятий. Такие как: доходный, сравнительный, затратный и имущественный подходы к оценке недвижимого и другого имущества. В данной работе я рассматриваю доходный подход к оценке недвижимости, используемый для оценки недвижимого имущества, приносящего доход.

 

1. ХАРАКТЕРИСТИКА ДОХОДНОГО ПОДХОДА

 

Доходный метод основан на принципе ожидания, который утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения от неё будущих доходов или выгод, то есть отражает:

• качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
• риски как характерные для оцениваемого объекта, так и для региона.

Таким образом, стоимость  объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем. Здесь действует фактор времени, и сумма будущих доходов должна быть приведена нулевому моменту времени путём капитализации доходов и дисконтирования.

Теоретической базой доходного  подхода являются принципы оценки, наиболее значимые из которых, а также факторы и обстоятельства, анализ который базируется на соответствующих принципах:

 

Принцип     Сфера влияния

ОЖИДАНИЯ (основной принцип,  на котором базируется оценка  по доходу)	Ценообразующие факторы
	Характеристика дохода
	Характеристика капитала
	Коэффициенты
ЗАМЕЩЕНИЯ	Выбор и анализ объектов-аналогов
	Анализ альтернативных инвестиций
СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ	Учёт и анализ факторов: полезность; дефицитность; конкурентоспособность; доступность рынка капитала; монопольный, государственный  контроль, деловая активность; характеристики населения
ПРЕДЕЛЬНОЙ ПРОДУКТИВНОСТИ (баланса, вклада)	Анализ объекта недвижимости: экономическое соответствие элементов недвижимости; её использование и  тип землепользования

 

Основное преимущество доходного подхода, по сравнению с рыночным и затратным, заключается в том, что он большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход к оценке тесно связан с рыночным и затратным подходами. Например ставки дохода, применяемые в доходном подходе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного подходов.

Основным недостатком  доходного подхода является то, что  он в отличие от других подходов к оценке основан на прогнозных данных.

В рамках доходного подхода  возможно применение двух методов:

• прямой капитализации доходов;
• дисконтированных денежных потоков.

Достоинства и недостатки методов определяются по следующим критериям:

 

Критерии сравнения  методов доходного подхода	Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора)
	Тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ
	Способность учитывать  конкурентные колебания
	Способность учитывать  специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость	месторасположение
		размер
		потенциальная доходность

 

В основе данных методов  лежит предпосылка, что стоимость  недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учётом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

При использовании методов  капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предлагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от продажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА

 

Для оценки полных прав собственности  и прав арендатора в качестве потока доходов рассчитывается чистый операционный доход (ЧОД).

Оценщик недвижимого  имущества работает со следующими уровнями дохода:

1. Потенциальный валовой доход (ПВД)
2. Действительный валовой доход (ДВД)
3. Чистый операционный доход (ЧОД)

Потенциальный валовой  доход (ПВД) – доход который можно  получить от недвижимости, при 100%-ом её использовании без учёта всех потерь и расходов. Потенциальный валовой доход зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

 

ПВД= S x Ca

 

Где S- площадь, сдаваемая в аренду, м2;

Ca - арендная ставка за 1м2

Величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

Арендная ставка бывает двух видов:

 

 

 

 

 

 

 

 

Рыночная арендная ставка предполагает собой ставку, преобладающую  на рынке аналогичных объектов недвижимости, то есть является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку. Рыночная арендная ставка используется при оценке полного права собственности, когда по существу недвижимостью владеет, распоряжается и пользуется сам владелец, каков был бы поток доходов, если бы недвижимость была бы сдана в аренду.

Контрактная аренда ставка используется для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом случае оценщику целесообразно проанализировать арендные соглашения с точки зрения условий их заключения.

В соответствии с видами арендными ставок арендные договора делятся на три большие группы:

• с фиксированной арендной ставкой (используется в условиях экономической стабильности);
• с переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течение срока договора производится, как правило, в условиях инфляции);
• с процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).

Метод капитализации  доходов целесообразно использовать в случае заключения договора с фиксированной  арендной ставкой, в остальных случаях корректнее применять метод дисконтированных денежных потоков.

Действительный валовой  доход (ДВД) – это потенциальный  валовой доход за вычетом потерь от неполной загрузки объекта недвижимости, от недосбора платежей за аренду, с  добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

 

ДВД = ПВД – Па + ПД

 

где Па – потери от недосбора  арендных платежей;

ПД – прочие доходы.

Потери обычно выражаются в процентах по отношению к  потенциальному валовому доходу и рассчитывают по ставке, определяемой на рынке аналогичных объектов. Однако это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В случае её отсутствия для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик прежде всего анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, то есть существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течении которого единицы объекта недвижимости свободны), и на этой основе рассчитывается коэффициент недоиспользования (Кнд) объекта недвижимости:

 

Кнд = Дn х Тс / Na

 

где Дn – доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;

Тс – средний период, в течении которого единица объекта  недвижимости свободна;

Na – число арендованных периодов в году.

Для расчёта предлагаемого  действительного валового дохода полученный коэффициент недоиспользования  должен быть скорректирован с учётом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит от следующих факторов:

• общеэкономические ситуации
• перспектив развития региона
• стадии цикла рынка недвижимости
• соотношение спроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте рынка недвижимости.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному  объекту с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу (в зависимости  от перспектив развития конкретного сегмента рынка недвижимости в регионе):

 

Кn = Па / ПВД

 

где Кn – коэффициент потерь при сборе платежей.

 

Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой  доход за минусом постоянных расходов (налоги на имущество, страховые платежи), вычитания операционных (эксплуатационных или переменных) расходов (за исключением амортизационных отчислений) и резервов (расходы на ремонт и реконструкцию, не включённые в операционные) за год:

 

ЧОД = ДВД – ПР –  ОР - Р

 

где ПР – постоянные расходы;

ОР – операционные расходы;

Р – резервы.

 

Операционные расходы  – это расходы, необходимые для  обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства  действительного валового дохода.

Состав операционных расходов по структуре соответствует  смете затрат на содержание объекта недвижимости:

• содержание и ремонт;
• коммунальные услуги (электричество, газ, топливо, вода, телефон, водопровод и канализация);
• заработная плата персонала;
• налоги на заработную плату;
• договорные услуги (противопожарная система, лифт);
• представительские расходы;
• реклама;
• командировочные расходы;
• автотранспорт и др.