Жилищное право

    Что термин “право на жилище” используется в литературе и на практике в различных значениях, в том числе и как особое вещное право, охватывающее совокупность полномочий пользователя жилого помещения, полученного по разным правовым основаниям. На наш взгляд, этот термин может быть воспринят в последнем значении. В содержание права “на жилое помещение” входят права (и соответственно обязанности) по использованию жилого помещения и некоторые права по распоряжению жильем (право на обмен, на вселение других лиц, на раздел и др.). Однако, поскольку гражданин использует “чужое” жилое помещение (как принадлежащее другому лицу на праве собственности), данные права реализуются под контролем собственника или управомоченного им лица (например, договор поднайма жилого помещения может быть заключен только с согласия наймодателя). Более того, собственник (или управомоченное им лицо) обязан обеспечивать пользователю нормальное использование жилого помещения (производить капитальный ремонт здания, текущий ремонт оборудования, обеспечить коммунальными услугами и т.д.). Основной фигурой в жилищных правоотношениях выступает гражданин — пользователь жилого помещения, наделенный определенными правами относительно используемого жилого помещения и другой стороны правоотношения. Последняя несет обязанности, обеспечивающие надлежащую реализацию указанных прав, и имеет право контроля за их осуществлением. Вместе с тем жилищное правоотношение является обязательственным, поэтому и собственник (управомоченное им лицо) наделен определенными правами, однако их немного и направлены они на то, чтобы получить возмещение своих расходов на содержание жилищного фонда, управление им, по предоставлению пользователю коммунальных услуг, а также право контроля за правильным использованием жилищного фонда его пользователями.
   В условиях перехода к рынку изменились методы и принципы регулирования жилищных отношений между гражданами и государственными органами по поводу предоставления жилых помещений, заключения договоров найма, оплаты жилья и коммунальных услуг.
   Действующим законодательством гражданам предоставлены большие права по приобретению жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости (в результате приватизации жилья, свободной купли-продажи собственниками, мены, завещания, дарения). Расширены права по индивидуальному жилищному строительству, созданию товариществ застройщиков, участию в жилищных и жилищно-строительных кооперативах.

3. Какие гарантии предусмотрены для граждан в целях обеспечения их прав и интересов при расторжении договора социального найма и договора коммерческих найма?

Условия и порядок расторжения договора найма жилого помещения установлены ст. 687 ГК РФ. Нанимателю предоставлено право в любое время расторгнуть договор найма. Но при этом он обязан предупредить нанимателя о расторжении договора за три месяца. Если он не выполнил указанного требования, то до истечения установленного срока - трех месяцев - договор не будет считаться расторгнутым со всеми вытекающими из этого последствиями.

Наймодатель вправе в судебном порядке требовать расторжения договора найма лишь по основаниям, предусмотренным законом. Перечень таких оснований является исчерпывающим и содержится в ст. 687 ГК РФ. Договор найма, может быть, расторгнут в случаях:

1) невыполнения обязанности по внесению платы за жилое помещение за шесть месяцев, а если договор был заключен на срок менее одного года - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

2) разрушения или порчи жилого помещения, как самим нанимателем, так и любыми другими постоянно или временно проживающими лицами, а также поднанимателем.

3) когда наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению. Под использованием жилого помещения не по назначению понимается любое использование не для проживания или не только для проживания. Так, в частности, в соответствии со ст. 288 ГК РФ запрещено размещение в жилых помещениях промышленных производств, предприятий, учреждений, организаций;

4) когда наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, систематически нарушают права и интересы соседей. Нарушающими права и интересы соседей могут быть признаны любые действия, которыми причиняются существенные неудобства лицам, проживающим в одном доме с нанимателем. Нарушение прав соседей должно быть не разовым, а неоднократным, т.е. носить систематический характер. В указанных случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения этих нарушений (п. 4 ст. 687 ГК РФ). Предупреждение является обязательным условием предъявления требования о расторжении договора по этим основаниям. Суд может вынести решение о расторжении договора найма, если установит, что и после предупреждения наймодателя наниматель или другие лица продолжают использовать помещение не по назначению либо нарушать права и интересы соседей. И в этих случаях суд наделен правом при первом обращении наймодателя предоставить нанимателю срок для устранения нарушений и лишь при втором обращении расторгнуть договор найма.

Согласно ст. 3 ЖК РФ никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным законом. Выселение является исключительной мерой расторжения договора найма жилого помещения в доме государственного или муниципального жилищного фонда по инициативе наймодателя.

Законодательство устанавливает три возможности выселения граждан из занимаемых ими по договору найма жилых помещений. Согласно ст. 84 ЖК РФ выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:

1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;

2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;

3) без предоставления других жилых помещений.

Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

4. Задача.

В случае, когда освобождается комната, которую жильцы занимали по договору социального найма, у остальных жильцов возникает закономерный вопрос: кому она достанется? Жилищный кодекс разрешает такую ситуацию следующим образом. Если комната в коммуналке освобождается, то, прежде всего, на нее могут претендовать наниматели и собственники, которые на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. Комната предоставляется им на основании договора социального найма.

- Если таковых не имеется, то тогда на комнату право имеют наниматели и собственники, которые признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления. Если же среди соседей нет и таких, то комната предоставляется по договору купли-продажи малоимущим гражданам, которые обеспечены общей площадью жилья на одного члена семьи менее нормы предоставления.

Если в коммунальной квартире нет граждан, перечисленных выше, то комната достанется гражданину по договору социального найма, у кого подошла очередь на получение жилья по социальному найму.

Жилищный Кодекс РФ предоставляет возможность присоединения комнат в коммунальных квартирах. Освободившуюся комнату в коммунальной квартире можно присоединить по договору социального найма либо по договору купли-продажи. Преимущественно право присоединения комнаты в коммунальной квартире принадлежит жителям этой квартиры. Квартира считается освободившейся, если сосед, занимающий неприватизированную жилую площадь, съехал, получив от государства жилплощадь, выехал на постоянное место жительства в другое место, утратил право на жилое помещение, а также в случае смерти нанимателя.
Органы исполнительной власти решают судьбу комнат: кому они достанутся и на каких условиях — за деньги или бесплатно. Они письменно уведомляют об этом жильцов, которые в течение месяца должны дать ответ о своих намерениях: согласны ли занять комнату.
Для присоединения освободившейся комнаты в коммунальной квартире по договору социального найма претенденты пишут заявление в районный жилищный отдел окружного Управления жилищного Департамента и представляют необходимые документы. После того, как документы собраны и представлены, вопрос рассматривается на жилищной комиссии при префекте округа, и в случае положительной рекомендации комиссии префект издает распоряжение, утверждающее рекомендацию. Окружным Управлением жилищного Департамента с заявителем заключается договор социального найма.
В случае отсутствия в квартире жильцов, которым освободившаяся комната в коммунальной квартире может быть присоединена по договору социального найма, ее могут предложить выкупить путем заключения договора купли-продажи. Договор купли-продажи заключается между гражданином и Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.
На присоединение комнаты в коммунальной квартире по договору социального найма могут рассчитывать, прежде всего, те, у кого мало денег и квадратных метров. На получение комнат по социальному найму в первую очередь вправе претендовать граждане, состоящие на очереди.
Если очередников нет, то освободившаяся комната предоставляется жильцам квартиры, занимающим жилые помещения менее установленной нормы предоставления на каждого члена семьи. При отсутствии в коммунальной квартире соседей, имеющих право на льготное предоставление жилой площади (или при их отказе от получения комнаты), ее предлагают выкупить по рыночной стоимости проживающим в этой квартире гражданам, обеспеченным жилой площадью и не являющимся малоимущими.
При отказе от покупки освободившейся жилплощади и в случае отсутствия «законных» претендентов Жилищным кодексом РФ предусмотрено, что в комнату могут вселить.

  Депутаты Государственной Думы РФ предложили внести несколько поправок в Жилищный кодекс. Предполагается, что эти поправки упростят процедуру приобретения освобождающейся комнаты в коммунальной квартире.
     В первую очередь, нововведения призваны помочь соседям, освобождающихся комнат, даже если те обеспеченны жилплощадью более нормы предоставления. Частью 5 статьи 59 ЖК РФ устанавливается, что если в коммунальной квартире освобождается комната, смежная с комнатой, занимаемой другим нанимателем, то освободившаяся комната предоставляется именно этому нанимателю.
     Кроме этого изменения внесены в статью 30 ЖК РФ. Статья дополняется пунктом 21, ограничивающим право собственника жилого помещения в коммунальной квартире на предоставление его во владение или в пользование, если в результате вселения граждан общая площадь жилого помещения составит менее нормы предоставления.
     Дабы не увеличивать число граждан в коммуналке, освободившиеся комнаты в первую очередь предоставляются тем, кто уже проживает в данной квартире. (Речь, естественно, идет о комнатах, которые принадлежат государству, то есть являются государственным или муниципальным имуществом.)

        По иску Храпова суд должен удовлетворить его требования, т.е признать договор найма Фадеева с ОАО»Мотор» недействительным и Храпова нанимателем всей квартиры.

Библиографический список

Нормативные правовые акты

1.   Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая [Текст]: федер. закон от 30.11.1994 г. в ред. от 14.07.2008 г. [Текст] // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 32. - Ст.3301.

2.   Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая [Текст]: федер. закон от 26.12.1996 г. № 14-ФЗ в ред. от 14.07.2008 г. // Собрание законодательства РФ. - 2006. - №5. - Ст. 410.

3.   Жилищный кодекс Российской Федерации [Текст]: федер. закон от 29.12.2004 г. в ред. от 13.05.2008 г. [Текст] // Российская газета от 12.05.2010.

4.   О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации: федер. закон от 29.12.2004г. N 189-ФЗ в ред. от 29.12.2006г. [Электронный ресурс] // Систем. требования: Консультант Плюс.

Научная и иная литература

1.       Глазов, В.В. Комментарий к Жилищному кодексу РФ от 29.12.2004г. (Постатейный) [Текст] / В.В. Глазов. – М.: ЗАО Юстицинформ, 2005. – 894с.

2.       Крашенинников, П.П. Жилищное законодательство [Текст] / П.П. Крашенинников. – М.: Юридическая литература, 2006. – 498с.

3.       Пчелинцева, Л. Предоставление жилья по договору социального найма [Текст] / Л. Пчелинцева // Законность. – 2004. -№5.

4.       Седугин, П.И. Жилищное право [Текст]: П.И. Седугин / Учебник.  М.: Норма-Инфра, 2004. – 680с.

5.       Суханов, Е.А.  Гражданское право:  2 т. Том I: [Текст] / Е.А. Суханов / Учебник: 2-е изд., перераб. и доп. М.: БЕК, 2008. – 812с.