Если собственник использует
жилое помещение не по назначению, систематически
нарушает права и интересы соседей либо
бесхозяйственно обращается с жильем,
допуская его разрушение, то наступает
предусмотренная законом ответственность
(см. ст. 293 ГК РФ).
Порядок признания помещения
жилым и требования, которым должно оно
отвечать, устанавливает Правительство
РФ (ст. 15 ЖК РФ). Помещение признается жилым,
если оно конструктивно, функционально
предназначено и пригодно по санитарному,
техническому и иному потребительскому
состоянию к постоянному проживанию граждан.
Жилое помещение может быть признано непригодным
для проживания по основаниям и в порядке,
которые установлены Правительством РФ
(п. 3 ст. 15 ЖК РФ), а именно - Постановлением
Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от
02.08.2007) «Об утверждении Положения о признании
помещения жилым помещением, жилого помещения
непригодным для проживания и многоквартирного
дома аварийным и подлежащим сносу или
реконструкции». Согласно этому акту требования,
которым должно отвечать жилое помещение,
сводятся к совокупности определенных
элементов: жилые помещения должны располагаться
преимущественно в домах, находящихся
в жилой зоне в соответствии с функциональным
зонированием территории; жилое помещение
должно быть обеспечено инженерными системами;
и т.д., всего 24 пункта. К жилым помещениям
установлены определенные санитарно-гигиенические
и санитарно-эпидемиологические требования.
Жилые помещения по площади, планировке,
освещенности, инсоляции, микроклимату,
воздухообмену, уровням шума, вибрации,
ионизирующих и неионизирующих излучений
должны соответствовать санитарным правилам
в целях обеспечения безопасных и безвредных
условий проживания независимо от его
срока (ст. 23 Федерального закона от 30.03.1999
№ 52-ФЗ (ред. от 25.06.2012) «О санитарно-эпидемиологическом
благополучии населения») [11, с.56].
Итак, согласно п. 2 ст. 15 ЖК РФ,
жилым помещением признается изолированное
помещение, которое является недвижимым
имуществом и пригодно для постоянного
проживания граждан. В п. 1 ст. 16 ЖК РФ перечисляются
виды жилых помещений - жилой дом или его
часть, квартира или ее часть, комната.
Жилые помещения должны удовлетворять
здоровому и безопасному проживанию, отвечать
санитарным нормам и требованиям по площади,
дневной освещенности, безопасности, водоснабжению,
постоянному отоплению, проветриванию
и другим условиям, обеспечивающим нормальное,
здоровое проживание людей.
1.2 Жилищный фонд по действующему
законодательству: понятие и общая характеристика
Определение жилищного фонда
Российской Федерации дано в ч. 1 ст. 19 ЖК
РФ. Жилищный фонд - совокупность всех
жилых помещений, находящихся на территории
Российской Федерации. В основу определения,
данного в ч. 1 ст. 19 ЖК РФ, положен территориальный
признак. Помимо этого определения, в ЖК
РФ предложено два критерия классификации:
в зависимости от формы собственности
и в зависимости от целей использования.
А.А. Титов определяет жилищный
фонд как «совокупность жилых помещений,
пригодных для постоянного проживания,
расположенных в жилых или иных строениях,
помещений, которые в зависимости от формы
собственности, характера использования,
других факторов подчиняются особому
правовому режиму и удовлетворяют потребности
граждан в жилье постоянно или временно»
[11, с.62].
Проведенный выше анализ позволяет
сделать вывод, что понятия «жилищного фонда» и «жилья» находятся в разных плоскостях,
но имеют точку пересечения. Жилищный
фонд характеризует совокупность всех
жилых строений и сооружений, расположенных
на территории страны, региона, города.
Жильё же характеризует жилое строение
или помещение, но с учетом различных индивидуальных
особенностей. Это понятие единичное и
в большей степени практическое, т.е. преимущественно
рассматривается на микроуровне. Жилищный фонд - это термин
более ёмкий и теоретический, его необходимо
рассматривать в рамках характеристики
некоторой совокупности жилых помещений
[7, с.15].
Определение структуры жилищного
фонда складывается в зависимости от действующего
в конкретный момент законодательства
(подробнее этот вопрос будет рассмотрен
ниже).
Важно отметить, что в жилищный
фонд не входят находящиеся в жилых домах
нежилые помещения, предназначенные для
торговых, бытовых и иных нужд непромышленного
характера. Легальное определение нежилого
помещения (а равно – здания и сооружения)
отсутствует, поэтому единственным вариантом
его формирования является систематический
анализ норм законодательства. Подчеркнем,
что нежилое помещение – это помещение,
не используемое для жилья, то есть не
являющее жилым и не отнесенное к таковому.
Нежилые помещения – это помещения, используемые
для производства, хозяйственной деятельности
и т.д. Как представляется, во избежание
противоречий и излишних дискуссий о нежилых
помещениях, в действующее гражданское
законодательство должны быть внесены
изменения и дополнения, направленные
на конкретизацию правового статуса нежилых
помещений.
Управление жилищным фондом имеет ряд особенностей,
отличающих жилье от других объектов недвижимости.
Практически каждый жилой дом уникален,
так как имеет различные конструктивные
и планировочные характеристики, а также
разную степень износа. Здесь требуется
особый индивидуальный подход к каждому
объекту и различные схемы управления.
Процесс управления осложнён и особой
социальной значимостью жилья - в жилом
помещении человек проводит большую часть
своей жизни. И с этим связаны более жёсткие
требования к состоянию жилищного фонда, снабжению его коммунальными
услугами, к обеспечению безопасности
проживания.
Сложность управления жилищным
фондом обусловлена также наличием у объектов
жилищного фонда нескольких собственников,
тесной взаимозависимостью с множеством
обслуживающих организаций разных секторов
экономики, существованием многоуровневой
системы финансовых потоков.
Законодательство в сфере управления
жилищным фондом отличается большим разнообразием
нормативно-правовых актов. Так, Постановлением
Государственного комитета РФ по строительству
и жилищно-коммунальному комплексу (Госстроя
России) от 27.09.2003 № 170 были утверждены
Правила и нормы технической эксплуатации
жилищного фонда. В соответствии с ч. 4
ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд подлежит государственному
учету. Согласно ст. 20 ЖК РФ, осуществляется
государственный контроль за использованием
и сохранностью жилищного фонда, независимо
от его формы собственности [4].
Многообразие факторов, характеризующих жилищный фонд как объект управления,
необходимо рассматривать системно со
всеми элементами (многообразие форм собственности,
неоднородность жилищного фонда, социальная
значимость жилищного фонда, сложная система
финансовых потоков и др.).
Форму управления объектами
недвижимости выбирают собственники недвижимости. Очевидно, что
выбор формы управления во многом зависит
от объемов жилищного фонда, находящегося
в управлении, количества собственников.
Целевую установку функционирования
жилищного фонда можно сформулировать
следующим образом:
создание благоприятных условий
жизнедеятельности людей,
защита от природно-климатических
факторов,
защита от психологического
воздействия внешнего окружения.
Процесс достижения данной
цели включает:
предоставление услуг по технической
эксплуатации и ремонту жилищ;
предоставление услуг по санитарному
содержанию;
предоставление коммунальных
услуг;
паспортно-учетная работа;
расчетно-финансовое обслуживание
всех операций.
Сказанное позволяет сформулировать
трактовку понятия жилищного фонда как
объекта управления: это «система процессуальных,
структурных и технических взаимодействий,
направленных на обеспечение устойчивого
функционирования и развития жилищного
фонда». Многоплановость и сложность реализации
профессиональной деятельности по управлению
жилищным фондом объясняется двойственной
природой управляемого объекта, который
«является одновременно инженерным комплексом
и социумом». Следует обратить внимание
на то, что жилищный фонд не является недвижимостью,
в то время как входящие в него жилые помещения
таковыми являются, т.е. объектом субъективного
права могут быть только жилые помещения,
но не их совокупность в виде жилищного
фонда. Итак, жилищный фонд - совокупность
всех жилых помещений, находящихся на
территории России. Среди объектов недвижимости жилищный фонд выделяется своей
социальной значимостью. Процесс управления
жилищным фондом становится ключевым
в предоставлении жилищно-коммунальных
услуг населению, поскольку является связующим
звеном между оказанием жилищно-коммунальных
услуг и их потреблением.
2. Виды
жилищного фонда
2.1 Основания классификации жилищного
фонда
Жилищный фонд является сложным
и уникальным объектом управления, в первую
очередь, по причине его неоднородности.
В этой связи очень важна классификация
жилищных фондов на виды.
Стоит отметить, что при существующей
системе федеральных нормативно-правовых
актов в Российской Федерации не сложился
единый подход к классификации жилищных
фондов. Приоритетное значение в этом
вопросе имеет ГК РФ, но законодательная база
жилищного (и муниципального) права противопоставляет
ему собственные предложения по классификации
жилищных фондов.
Определение структуры жилищного
фонда складывается в зависимости от действующего
в конкретный момент законодательства.
Так, ст. 5 ЖК РСФСР 1983 г. предлагала следующую
классификацию. Жилищный фонд включал
[10, с.166]:
1) жилые дома и жилые
помещения в других строениях,
принадлежащие государству (государственный
жилищный фонд);
2) жилые дома и жилые
помещения в других строениях,
принадлежащие колхозам и другим кооперативным
организациям, их объединениям, профсоюзным
и иным общественным организациям (общественный
жилищный фонд);
3) жилые дома, принадлежащие
жилищно-строительным кооперативам
(фонд жилищно-строительных кооперативов);
4) жилые дома и квартиры,
находящиеся в личной собственности
граждан (индивидуальный жилищный фонд).
П.И. Седугин при определении
видов жилищных фондов исходит из назначения
жилых помещений, выделяя [10, с.79]:
- жилищный фонд социального
использования (жилые помещения, предоставляемые
гражданам для проживания в
режиме социального использования);
- жилищный фонд, используемый
на коммерческих началах (т.е. для
использования по договору найма
жилого помещения в целях извлечения
прибыли).
П.В. Крашенинников при классификации
жилищных фондов исходит из двух признаков
[8, с.221]:
1) принадлежность к той
или иной форме собственности.
По данному признаку жилищный
фонд подразделяется на три
вида:
а) частный жилищный фонд (включая
общественный жилищный фонд и жилищный
фонд жилищных и жилищно-строительных
кооперативов);
б) государственный жилищный
фонд;
в) муниципальный жилищный фонд);
2) в зависимости от
использования. По этому признаку
жилищный фонд можно разделить
на четыре группы:
По основаниям предоставления
в пользование различают:
- жилые помещения, предоставляемые
по договору социального и
коммерческого найма и по договору аренды;
- жилые помещения в
домах жилищно-строительных и
жилищных кооперативов;
- жилые помещения, находящиеся
в собственности граждан;
- служебные и специализированные
жилые помещения;
- жилые помещения, предоставляемые
гражданам по иным основаниям.
По направлению использования
жилищный фонд, находящийся в государственной
или муниципальной собственности, делится
на:
- фонд социального использования
(предоставляется по договору
социального найма жилого помещения, и
регулирование отношений происходит на
основании жилищного законодательства);
- фонд несоциального (коммерческого)
использования (предоставляется по договору
коммерческого найма или аренды, и регулирование
отношений происходит в основном в соответствии
с гражданским законодательством);
- иные жилищные фонды.
С учетом положений Конституции
РФ и ГК РФ, ЖК РФ делит жилищный фонд по
двум признакам: 1) по принадлежности к
той или иной форме собственности; 2) в
зависимости от использования.
В зависимости от формы собственности
жилищный фонд подразделяется на (ч. 2 ст.
19 ЖК РФ) [4]:
- частный;
- государственный;
- муниципальный.
В зависимости от целей использования
жилищный фонд подразделяется на (ч. 3 ст.
19 ЖК РФ):
1) жилищный фонд социального
использования;
2) специализированный жилищный
фонд;
3) индивидуальный жилищный
фонд;
4) жилищный фонд коммерческого
использования.
Итак, дифференциация жилищных
фондов на виды позволяет определить типы
правового регулирования в отношении
входящих в него жилых помещений: частноправовой
или публично-правовой, без привязки к
конкретным жилым помещениям. В зависимости
от принадлежности жилого помещения к
соответствующему фонду определяется
его правовой режим. Из каждого правового
режима вытекают определенные права собственников
и пользователей.
2.2 Особенности жилищных
фондов различных видов
В зависимости от формы собственности
жилищный фонд РФ (ч. 2 ст. 19 ЖК РФ) подразделяется
на частный, государственный и муниципальный.
Частный жилищный фонд - совокупность
жилых помещений, находящихся в собственности
граждан и в собственности юридических
лиц (за исключением государственных и
муниципальных организаций). В собственности
граждан могут быть жилые дома, приватизированные,
построенные квартиры, комнаты, квартиры
в жилых домах жилищных и жилищно-строительных
кооперативов с полностью выплаченным
паевым взносом, приобретенные гражданами
на иных основаниях, предусмотренных законом.
В этот же фонд входят жилые помещения,
находящиеся в собственности юридических
лиц, кооперативных и общественных организаций.
Доля жилого фонда, находящегося в частной
собственности граждан или юридических
лиц, достигла к 2013 г. 88%, чему способствовала
приватизация государственного и муниципального
жилищного фонда (Закон
РФ от 04.07.1991 № 1541-1 (ред. от 16.10.2012) «О приватизации
жилищного фонда в Российской Федерации»), а также развитие частного
коммерческого жилищного строительства
[11, с.56].