Жилищная проблема и пути ее решения в современных условиях

Жилищная проблема и пути ее решения в современных условиях

 

С внедрением рыночных отношений  произошли существенный изменения. Так, начал функционировать рынок жилья, изменилась структура жилого фонда по формам собственности. Однако жилищная проблема осталась по-прежнему актуальной. Суть жилищной проблемы заключается в острой нехватке жилья, соответствующего нормативным и потребительским требованиям, для значительной части населения.

 

Жилищная проблема имеет  несколько важных аспектов:

 

 

дефицит жилья – количественный аспект;

 

 

несоответствие структуры  жилищного фонда демографической  структуре семей – структурный  аспект;

 

 

несоответствие имеющегося жилищного фонда требованиям  к потребительским качествам  жилья – качественный аспект;

 

 

несоответствие требований к техническому содержанию жилищного  фонда – эксплуатационный аспект.

 

Средняя жилищная обеспеченность в городах страны составляет не более 18 кв.м. общей (полезной) площади жилья на одного жителя, многие семьи имеют менее 9 кв.м. на душу населения, зачастую, в коммунальных квартирах. Опыт развитых стран показывает, что для успешного решения жилищной проблемы необходимо повысить средний уровень жилищной обеспеченности в 2-3 раза.

 

Состав квартирного фонда  во многих городах страны не соответствует  демографической структуре населения, что существенно ухудшает жилищные условия горожан. О недостаточных  темпах решения жилищной проблемы свидетельствует  невыполнение государственных программ в сфере обеспечения жильем определенных категорий населения (военнослужащие, вынужденные переселенцы и т.д.). Многие семьи проживают в коммунальных квартирах и общежитиях.

 

Важным аспектом данной проблемы является несоответствие существующего  жилищного фонда функционально-потребительским  требованиям, предъявляемым к жилым  помещениям: неудобная планировка, недостаточный уровень производства, влагостойкость, звукоизоляция и  другие параметры жилых помещений.

 

Отсутствие современных  видов благоустройства и конструктивные недостатки жилых зданий приводят к  завышенному потреблению энергоресурсов и воды. Так, с точки зрения энергоиспользования жилищный фонд является весьма неэффективным. Это во многом объясняется тем, что в существующем жилищном фонде Росси значительную долю (в некоторых регионах до 80%) составляют дома из сборного железобетона, имеющие значительные теплопотери, которые к тому же на 20-30% выше проектных из-за низкого качества строительства и эксплуатации. Наиболее значительные теплопотери в зданиях происходят через наружные стеновые ограждения (42% для 5-этажных и 49% для 9- этажных зданий) и окна (32 и 35% соответственно). В результате показатели удельного теплопотребления в таких зданиях в 2-4 раза превышают аналогичные показатели в странах Европы и Америки с близкими климатическими условиями.

 

Наконец, невыполнение требований по содержанию и современному ремонту  жилищного фонда приводит к ухудшению  технического состояния жилья и  нарастанию его «недоремонта». Например, четверть жилого фонда Санкт-Петербурга находится в неудовлетворительном техническом состоянии, а 6,8% - в ветхом, что представляет собой потенциальную угрозу жизни и здоровью жителей. Имеют место случаи обрушения конструктивных элементов и элементов декора фасадов зданий.

 

Следует также отметить, что  качество жилой среды во многом зависит  от уровня содержания и технического обслуживания жилых домов и придомовых территорий. В этой сфере также  имеется целый ряд нерешенных вопросов: несвоевременное проведение капитальных и текущих ремонтов, низкий уровень обслуживания инженерного  и санитарно-технического оборудования жилых зданий, неудовлетворительное санитарное содержание лестничных клеток и придомовых территорий и т.д.

 

Применяемый в течение  длительного времени административный механизм управления жилищной сферой, отсутствие экономической заинтересованности строительных, ремонтно-эксплуатационных организаций в результатах своей  деятельности и отчуждение жителей  от собственности привели к серьезным  негативным последствиям и деформациям  в жилищной сфере. Произошло снижение качества жилищного фонда и ухудшение  условий его эксплуатации. Население же было поставлено в крайне пассивную позицию, так как жители не имели реальных рычагов воздействия на строительные, ремонтные и эксплуатационные организации.

 

Основными причинами обострения жилищной проблемы является отсутствие реального собственника и эффективного управления жилищным фондом в современных  условиях, а также бесхозяйственное отношение к жилью.

 

Таким образом, жилищная проблема является весьма многогранной, требующей  значительных усилий по ее решению. Основные пути решения жилищной проблемы:

 

поиск и привлечение централизованных и децентрализованных источников финансирования строительства, капитального ремонта  и реконструкции жилья (разработка и реализация государственных и  муниципальных жилищных программ и  проектов, формирование городских фондов строительства, реконструкции и  ремонта жилищного фонда, привлечение  средств инвесторов, предприятий  и организаций, населения путем  сооружения элитного и массового  коммерческого жилья, строительство  жилых домов на паевых основах, концентрации средств в конкретных фондах и  проектах);

 

повышение доступности жилья  для широких слоев населения (создание благоприятных условий для развития рынка жилья и жилищных услуг  по эксплуатации жилищного фонда, оказание реальной помощи населению в приобретении жилья на первичном и вторичном  рынках в разных формах, стимулирование развития систем жилищного кредитования, в том числе ипотеки, использование  муниципальных жилищных займов);

 

совершенствование системы  обеспечения жильем социально незащищенных категорий населения (разработка эффективных  систем целевой поддержки социально  незащищенных групп населения, усиление принципа адресности государственной  и муниципальной помощи, предоставление бесплатного или дешевого муниципального жилья и т.д.);

 

совершенствование градостроительных, архитектурно-планировочных и экологических  подходов к формированию благоприятной  жилой среды (развитие качественной малоэтажной и смешанной застройки, переход от типовых проектов к  индивидуальным и образцовым, развитие комплексной застройки, включающей благоустройство территории);

 

повышение качества эксплуатации жилищного фонда (существенное улучшение  содержания и ремонта жилищного  фонда, экономия энергетических ресурсов, стимулирование снижения издержек и  повышения качества жилищно-коммунальных услуг, развитие систем самоорганизации  граждан).

 

Как показывает богатый зарубежный опыт, наиболее перспективным и массовым направлением решения жилищной проблемы является кредитование граждан и, в  первую очередь, ипотечное кредитование, которое подразумевает выдачу кредита  на длительный срок под залог недвижимости.

 

Исходя из опыта развитых стран, в которых жилищная проблема практически решена, можно определить следующие характерные черты  функционирования жилищной сферы:

 

 

большая часть жилищного  фонда  города находится в частной  или коллективной собственности, а  городской жилищный фонд составляет лишь незначительную часть (10-15%);

 

 

заметная доля горожан  является собственниками жилья, в котором  они проживают, а остальные нанимают квартиры в частном или муниципальном  фонде;

 

 

собственники жилья несут  все расходы на его содержание, ремонт и восстановление и выплачивают  страховые взносы и налоги на недвижимость;

 

 

оплата найма в частном  фонде покрывает все затраты  собственника жилья и прибыль  домовладельца, а в муниципальном  фонде – затраты муниципалитета (без прибыли);

 

 

ставки за наем жилья всех форм собственности во многих городах  страны и странах регулируются муниципалитетом  с помощью косвенных экономических  рычагов;

 

 

субсидии на содержание жилья  выплачиваются для ограниченной части нанимателей с низкими  душевыми доходами;

 

 

работы по содержанию, ремонту, реконструкции и строительству  жилья определяются собственником  с учетом действующих норм и правил, принятых в данном городе (регионе) на договорной основе; интересы собственника может представлять компания по управлению недвижимостью;

 

 

приобретение жилья в  большинстве  случаев осуществляется в кредит на длительный срок (10-25 лет); используются разные формы кредитования, в том числе ипотечные кредиты  под залог недвижимости;

 

 

уровень дохода большинства  населения позволяет полностью  оплачивать наем жилья или содержать  его в качестве собственника, вносить  первоначальный взнос на строительство  и выплачивать соответствующие  проценты;

 

 

строительство и сдача  внаем жилья является прибыльной коммерческой сферой и потому привлекательны для частного капитала.

 

Для практической реализации приведенной выше системы необходимы следующие условия:

 

 

наличие развитого рынка  жилья и подрядных работ;

 

 

достаточно высокий уровень  жизни большинства населения;

 

 

устойчивое и надежное действие  механизма инвестирования, долгосрочного кредитования и страхования;

 

 

развитая правовая основа рыночных механизмов;

 

 

политическая, социальная и  экономическая стабильность.

 

К сожалению, эти условия  в нашей стране пока не сложились, и потому быстрый переход к  рассматриваемой системе невозможен. Но это не означает, что решение  жилищной проблемы должно быть отодвинуто на долгий срок. Развитие жилищного  строительства и повышение уровня содержания жилищного фонда возможно и в современных условиях при  наличии благоприятных условиях при наличии благоприятных тенденций  изменения макроэкономической ситуации в стране.

 

Содержание и ход реализации жилищно-коммунальной реформы

 

Важнейшими результатами реформы должны стать существенное улучшение жилищных условий населения, обеспечение нормативных требований к содержанию жилищного фонда  и повышение уровня жилищно-коммунального  обслуживания потребителей. Для достижения ожидаемых результатов необходимо соблюдение определенных условий, основными  из которых являются наличие развитого  рынка жилья и подрядных работ, повышение уровня доходов граждан, наличие экономико-правового механизма  инвестирования, долгосрочного кредитования и страхования в жилищной сфере, а также политическая и социально-экономическая  стабильность. Как уже отмечалось выше, эти условия в полной мере в большинстве городов страны на современном этапе не выполнены, но если же вообще не принимать мер  по ее преобразованию, то ситуация может  серьезно ухудшиться и миллионы людей  останутся без тепла, электричества, воды, газа и даже без крыши над  головой.

 

В настоящее время руководством страны и администрацией ряда городов  и регионов приняты важные документы, определившие содержание реформы ЖКХ. В ряде регионов и городов страны разработаны программы реформирования ЖКХ.

 

В настоящее время имеются  два альтернативных подхода к  реформированию жилищной сферы. Согласно первому из них приоритет отдается снижению расходов бюджета в части  финансирования жилищной сферы для  освобождения средств, которые могут  быть направлены на социальные нужды  и на другие жизненно важные потребности  населенных пунктов. Признавая актуальность и обоснованность такого подхода, отметим, что практически он может быть реализован путем переложения чрезмерно  высоких издержек городского хозяйства  на плечи потребителей и соответствующего повышения тарифов на жилищно-коммунальные и прочие услуги.

 

При втором подходе приоритет  отдается структурной перестройке  хозяйственных отношений в жилищно-коммунальном секторе города путем его демонополизации, повышения эффективности управления, создания конкурентной среды, действенного ресурсосбережения и т.п. Совершенствование  тарифной политики и увеличение доли платежей населения является составной  частью реформ, но повышение тарифов  должно проводиться только по исчерпанию возможностей комплекса экономико-организационных  и институциональных мер, не затрагивающих  непосредственно интересов населения  и создающих условия для снижения уровня затрат и повышения эффективности  функционирования предприятий городского хозяйства. Данный путь реформирования представляется правовым и реально  осуществимым.

 

Важнейшей стратегической целью  развития жилищной сферы является повышение  качества жизни путем улучшения  жилищных условий, повышения сохранности  жилищного фонда и уровня жилищно-коммунального  обслуживания граждан в соответствии с действующими стандартами качества. Исходя из этой базовой цели, формируются  целевые ориентиры:

 

 

снижение производственных издержек;

 

 

снижение расходов городского  бюджета на содержание жилищной сферы;

 

 

смягчение для населения  негативных последствий реформы;

 

 

повышение уровня жилищной обеспеченности населения;

 

 

повышение качества жилья;

 

 

повышение уровня технического содержания жилищного фонда;

 

 

повышение качества коммунальных услуг по водо-, газо-, электро- и теплоснабжению;

 

 

обеспечение потребностей населения  в холодной воде, горячем  водоснабжением, в теплоснабжении, в электроэнергии;

 

 

повышение качества содержания придомовых территорий и др.

 

Как следует из этого перечня  целевых установок, особое внимание здесь уделяется качественным подходам. Включение качественных целей позволяет  перейти на принципиально иной уровень  управления данной системой, но это  связано с трудностями количественной оценки качественных параметров. Для  ее решения предлагается использовать квалиметрические методы определения качественных показателей, методы экспертных оценок и социологические опросы потребителей.