Земля как экономический ресурс. Особенности рынка земли

Согласно современным представлениям об устойчивом экономическом                                       развитии землепользования аренда является абсолютным инструментом рыночных преобразований. Она:

- выравнивает экономические условия землепользования для всех форм собственности и хозяйствования;

-  увеличивает эффективность землепользования;

- позволяет в относительно короткие сроки оптимизировать вопросы соотношения производственно-экономического характера с пространственным наполнением земельных ресурсов;

- упрощает и удешевляет процесс концентрации земли как ресурса, необходимого для эффективного хозяйствования;

- упрощает и удешевляет процесс создания теоретико-методической базы для обработки и формирования механизмов рыночного перераспределения земель к наиболее эффектным социально-экономически хозяйствующим субъектам;

Современные механизмы воздействия арендной платы на землепользователей заключается в том, что арендаторы поставлены в более жесткие условия, чем собственники земли. Это выражено в следующем:

- выкуп права аренды;

- минимальные сроки договора аренды;

- возможность обязать арендаторов благоустроить прилегающую территорию и отремонтировать прилегающую инженерно-техническую инфраструктуру ЖКХ города;

- деление арендаторов на группы по их коммерческой активности и, соответственно, дифференциация ставок арендной платы;

- увеличение размеров выкупа права краткосрочной аренды земли и ежегодное увеличение арендной платы с учетом общих инфляционных процессов;

- ограниченный срок аренды не позволяет арендаторам осуществлять долговременные проекты, возводить капитальные объекты;

Все это делает аренду достаточно непривлекательной для землепользования и достаточно привлекательной для собственника земли города или муниципального образования.

Согласно мировой системе городских землепользований и теории рационального использования городских земель, структура хозяйствующих городских землепользователей должна иметь следующее соотношение:

- 55-80% - собственники земли;

- 20-45% - арендаторы земли [1, c.242-243].

 

1.3. Плата за землю

Плата за землю, рассматриваемая как элемент системы платного землепользования, - это экономическая форма, внешнее выражение отношений, складывающихся в процессе пользования, владения и распоряжения землей между ее собственником и владельцем или пользователем. Присвоение земельным собственником платы за землю есть способ существования собственности как экономической категории. Земельная собственность и плата за землю взаимосвязаны и взаимообусловлены, представляя собой как бы две стороны одной медали: какова по существу форма собственности, такова форма платы, и наоборот.

Сущность платы за землю раскрывается в теории земельной ренты.  
[5, c.46-48]

Основы теории земельной ренты были разработаны Адамом Смитом и Давидом Рикардо. Огромное внимание этой категории уделял и Карл Маркс. В современной экономической теории (неоклассической подход) понятие земельной ренты претерпело существенную метаморфозу и существенно отличается от воззрений классиков [6, c.372].

Земельная рента как экономическая категория рыночной экономики непосредственно связана с частной собственностью на землю и рынком земли. Она образуется как при разъединении земли в качестве объекта собственности и объекта хозяйствования (аренда земли), так и при соединении их в одном физическом (юридическом) лице. Образуются две нормальные формы земельной ренты: абсолютная и дифференциальная. Первая связана с частной собственностью на землю и возможным более низким органическим строением капитала в сельском хозяйстве по сравнению с промышленностью, вторая – с частной собственностью на землю и дифференциацией земли по качеству и местоположению. Частная собственность на землю служит причиной возникновения абсолютной ренты и средством превращения добавочной прибыли в дифференциальную ренту. Отсюда – стоимости прибавочного продукта соответствует сумма средней прибыли (ссудный процент плюс предпринимательский доход) и земельной (абсолютной и дифференциальной) ренты.

Доли рассматриваемых форм земельной ренты в стоимости и цене продукции сельского хозяйства зависят от социальных и естественных условий сельскохозяйственного производства, а в конечном счете – от уровня развития экономики в целом [5, c.46-48].

В реальной рыночной экономике нет ни дифференциальной, ни абсолютной земельной ренты, а есть частная собственность на землю, цена земли, земельный налог, арендная плата [1, c.244].

Земельный налог и арендную плату за землю объединяет то обстоятельство, что они могут взиматься (и обычно взимаются) с земель, приносящих их владельцам какой-то потребительский или коммерческий доход. Если этого признака нет, то нет оснований взимать ни то, ни другое. Например, такого признака нет у юридических лиц – воинских частей Министерства обороны, которым принадлежат различные полигоны. Поскольку эти земельные пространства в любом смысле бездоходны, их владельцы не вносят государству или муниципальным образованиям – собственникам земли ни земельного налога, ни арендной платы за землю. На этом сходство указанных двух платежей заканчивается.

Налог является фискальным доходом государства или муниципального образования, арендная плата – хозяйственным доходом. Поступление первого регулируется налоговым законодательством, а второй – гражданским и земелльным правом. Арендная плата в своей основе – это рыночное (частноправовое) отношение, тогда как налог есть проявление публичной власти. Земельный налог всегда меньше, чем арендная плата. Он представляет собой процент от арендной платы, поскольку призван облагать последнюю в составе доходов получателя этой платы – собственника земли  [2, c.92].

 

1.4. Купля – продажа земли

Существует два типа рынка земли:

1. Купля-продажа земли во временное  пользование, т.е. аренда услуг земли, при которой собственность на  данный экономический ресурс не отчуждается от владельца. При этом составляется арендный договор, в соответствии с которым арендодатель передает землю во временное пользование арендатору по определенной цене, которая называется арендной платой. (об этом говорилось выше)

2. Купля-продажа земли как актива в полную собственность, при которой она отчуждается от владельца. [7].

При продаже земли ее собственник заботится о том, чтобы не потерять получаемый им рентный доход. Он, по-видимому, стремится получить за участок по крайней мере такую сумму денег, которая, будучи помещена в банк, принесла бы ему годовую величину процента, равную ренте. В свою очередь, покупатель земли, прежде чем стать ее собственником, сравнивает приносимую землей сумму ренты с процентом, который он может получить, если положит свои деньги в банк. Стало быть, цена земли есть капитализированная (превращенная в денежный капитал) рента. Цена земли (Цз) прямо пропорциональна величине ренты (Рз) и обратно пропорциональна ставке депозитного процента (Пц’):

Цз = Рз / Пц’*100

На рыночную цену земли определенное влияние оказывает соотношение предложения и спроса на данный товар. При этом важно отметить, что количество предлагаемой земли не может вообще измениться под воздействием повышения или снижения цены: общее количество освоенной земли невозможно увеличить. Только при очень высоких ценах на землю становится выгодным вовлекать в оборот заболоченные, пустынные и им подобные территории, но и их количество имеет непреодолимые пределы.

Для современных условий характерна тенденция уменьшения предложения земли вследствие ряда обстоятельств. Так, непрерывно усиливается процесс урбанизации (роста городов) и использования земли для других несельскохозяйственных целей (добычи полезных ископаемых, строительства аэродромов и т. п.). В связи с этим государство в ряде стран идет на национализацию части земель (выкупая ее у собственников), создает национальные парки и заповедники, в которых в экологических целях сохраняется в неприкосновенности природная среда. Оно улучшает использование земель для городского строительства и рационального развития отдельных регионов страны. Все это, естественно, ограничивает предложение на рынке земли.

Одновременно возрастает спрос на землю. Его предъявляют крупные сельскохозяйственные предприятия, стремящиеся расширить свою деятельность. Активными покупателями выступают те, кто строит дома за пределами городов и использует землю для иных несельскохозяйственных нужд. В итоге для соотношения предложения и спроса на землю сейчас типична ситуация, изображенная на рисунке 4.

 

 

 

 

Рисунок 4. Изменение цены земли при разных соотношениях предложения и спроса на нее

Примечание – Источник: [4]

 

На рисунке 4 показано, что происходит с ценой при сокращении земельных угодий, являющихся объектом купли-продажи на рынке земли, и при увеличении спроса на нее. Во многих случаях кривая предложения является строго фиксированной и принимает вертикальное положение, поскольку не изменяется под воздействием спроса. Первоначально эта кривая (П1 — П2) пересекается с кривой спроса (С1-С2) в равновесной точке Р1;, что приводит к образованию цены земли Ц1;. Однако при уменьшении количества земли с З1 до З2 кривая предложения (П3-П4)пересекается с кривой спроса в равновесной точке Р2, вследствие чего цена земли повышается с уровня Ц1 до уровня Ц2.

Вкладывать деньги и недвижимость — землю, дома и другие капитальные объекты, цены на которые обычно повышаются быстрее, чем на иные товары, стало особенно выгодным делом в условиях инфляции. Это подогрело спекулятивную «горячку», направленную на покупку всякой недвижимости (и в первую очередь — земли) с расчетом получить в будущем очень высокую цену за эти блага. Но, таким образом, с одной стороны, создаются экономические предпосылки для получения в будущем совершенно неоправданных доходов одними, а, с другой стороны, ухудшаются жизненные условия многих людей, стремящихся приобрести жилые и земельные участки для производства сельскохозяйственных продуктов. В связи с этим в Великобритании, Швеции, Италии и других государствах ограничено получение доходов от продажи земель тем, кто спекулирует недвижимостью, и собственникам земель, отводимых под новое городское строительство.

В итоге мы приходит к важному выводу. Эффективно использовать собственность на землю (получить доход) можно при разных формах землепользования: и когда действует арендатор чужой земли, и при сдаче земли ее владельцем в ипотеку, и если собственник земли полностью сам распоряжается ею. [4].

 

2. Особенности становления и функционирования рынка земли: зарубежный опыт

2.1. Общая характеристика рынка земель в зарубежных странах

На современном этапе развития мировой экономики рынок земли является мощным средством стимулирования роста производительности и инвестиций, так как земельный оборот способствует сосредоточению земельных ресурсов в руках наиболее эффективных, конкурентоспособных пользователей.

Даже в странах с развитой рыночной экономикой (с прочным обеспечением прав частной собственности на землю и развитым рынком земли) государство имеет абсолютные права и ответственность по контролю за использование землевладений в интересах общественного благосостояния и сохранения целостности природных ресурсов. В рыночной экономике государство «контролирует» земельные отношения прежде всего косвенно – через выработку и проведение в жизнь законодательных и регулирующих норм, которые могут быть дополнены или ужесточены муниципалитетами. Поэтому государство обычно не вмешивается в частные решения и действия, что позволяет участникам земельного оборота вырабатывать эффективные решения с точки зрения распространения и использования земельных ресурсов и действовать на пользу общественного благосостояния. Современное мировое государственное регулирование должно служить дополнением к преимуществам частного принятия решений в области распределения и пользования землей.

Цель государственного регулирования земельного оборота в развитых странах – избежать формирования моделей землевладения и землепользования, которые были бы экономически не жизненны в системе рыночной экономики, и создание благоприятных условий для семейных фермерских хозяйств. В частности, в ряде стран законодательно запрещен раздел сельскохозяйственных угодий на участки меньше определенного размера, чтобы предотвратить дробление сельхозземель, в то время как в других ограничена чрезмерная концентрация сельскохозяйственных земель, с тем чтобы не развивались земельные латифундии. Многие страны также требуют, чтобы покупатели или арендаторы сельскохозяйственных угодий проживали по соседству и имели контроль за собственностью [1, c.89-90].

Многовековый опыт земельного рынка за рубежом требует особого исследования. Рынок земли, включая аренду и наследование, является не самодостаточной экономической и юридической категорией. Он служит инструментом соответствующей аграрной политики, в том числе по использованию земельных ресурсов. До какой-то степени он отражает и степень землеобеспеченности стран и национальные традиции с большей или меньшей либерализации экономики. Пожалуй, в качестве наиболее общей тенденции можно указать на концентрацию производства, определяемую прежде всего потребностями современного высокомеханизированного сельского хозяйства. Конечно, размер хозяйств в Европе и в заокеанских странах – это совершенно разные понятия, так как фермы создавались в совершенно различных природных и исторических условиях. Естественно, что в США размер хозяйства существенно больше, чем в Европе, но тем не менее тенденция к росту средних размеров хозяйств идет во всех развитых государствах, за исключением, пожалуй, только Новой Зеландии, где наблюдается раздел ряда крупных поместий [10, c.215].

Земельные отношения в зарубежных странах строятся на праве частной собственности, гарантированном основными законами этих стран. Право частной собственности на землю определяет свободное владение, пользование и распоряжение собственными угодьями, присвоение полученного с них дохода, иммунитет от экспроприации, сдачу в аренду и возвращение к собственнику (при окончании срока аренды, невыполнении обязательств арендатором, покупателем и т.п.), продажу, заклад и дарение (родственникам или любым лицам), передачу по наследству или завещанию и др. Режим частной собственности имеет для экономики ключевое значение. Поскольку на собственнике сказываются все положительные и отрицательные результаты осуществляемой им деятельности, он заинтересован в принятии наилучших решений.

Наряду с основополагающим правом частной собственности законодательно закреплены общественные права на землю, ввиду того, что земля является национальным достоянием.