Земельные участки, как важнейший объект недвижимости

НЕГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«САМАРСКИЙ ИНСТИТУТ - ВЫСШАЯ ШКОЛА ПРИВАТИЗАЦИИ И ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА»

 

Менеджмент организации

Оценка и управление собственностью

 

 

 

на тему:

«Земельные участки, как важнейший объект недвижимости»

 

 

 

Выполнила:

 

Студент(ка) факультета экономики и менеджмента

группы СОМ-07-5-1

Попова Д.И.

 

 

 

Проверила:

 

Глазунова И.Ю.

 

 

 

 

 

Самара  2011г.

 

Земельный участок — часть земной поверхности на территории государства, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (ст. 6 ЗК РФ).

Земля, как часть природы является основой жизнедеятельности человека. В то же время, как объект недвижимости – это и средство производства, и предмет труда, т.к. в любой сфере деятельности человек в той или иной мере воздействует на нее.

Земля является важнейшей разновидностью недвижимого имущества. В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются, прежде всего, через связь с землей.

Следует различать термины «земля» и «земельный участок», которые используются в разном значении. Термин «земля», как правило, в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности. Термин «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению.

Выделяют следующие улучшения, проводимые для создания участка:

• внешние (устройство улиц, тротуаров, дренажный и инженерных сетей);
• выпуски для подключения инженерных сетей, коммуникационные связи и т.д.

Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости:

• земля не является результатом предшествующего труда;
• пространственно ограничена;
• незаменима другими средствами производства;
• обладает постоянством местоположения;
• неизнашиваема при правильном использовании;
• территориально разнокачественна;
• характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка;
• обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используют все ее полезные качества;
• практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.

Земельные участки как важнейший элемент недвижимого имущества рассматриваются и самостоятельно, и совместно с объектами, расположенными на этих участках ( строениями и сооружениями) в качестве объекта рыночных операций. Для осуществления операций купли-продажи земли классифицируется по функциональному назначению и уровню хозяйственной общественности.

По функциональному назначению:

- земли сельскохозяйственного  назначения;

- земли населенных пунктов (городов  и др. поселений);

- земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики  и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения;

- земли особо охраняемых территорий (природоохранного, рекреационного  и историко-культурного назначения);

- земли лесного фонда;

- земли водного фонда;

- земли запаса.

 Отнесение земель к той  или иной категории, перевод из одной категории в другую производится органами исполнительной власти в соответствии с правовыми актами субъектов федерации.

По уровню хозяйственной освоенности ( в городах и поселках):

- земельный участок не застроенный, предназначенный под строительство;

- земельный участок плюс объект  незавершенного строительства;

- застроенный земельный участок (плюс здание, сооружения);

- земельный участок , занятый парком, лесом;

- земельный участок, занятый ветхой  застройкой, подлежащей сносу;

- земельные участки, занятые объектами, подлежащими выводу (переносу) в целях высвобождения участка по экологическим или градостроительным требованиям;

- свободные участки.

Объектом рыночных операций могут быть земельные участки или их части, как застроенные, так и свободные от застройки, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, а также права их аренды.

 Рынок земли формируется  сделками по купле-продаже земельных  участков или продаж права  долгосрочной и краткосрочной  аренды земли.

Купля-продажа земельного участка оформляется типовым документом (купчей) по форме, утвержденной Министерством юстиции РФ. Купчая должна быть зарегистрирована Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству и иметь нотариальное удостоверение.

 При купле-продаже земельного участка в ходе приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также участка, предоставленного гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, сделка оформляется Типовым договором купли-продажи по форме, утвержденной Роскомземом и Госкомимуществом.

Для реализации права собственности на землю и развития ее купли-продажи составляется земельный кадастр, то есть опись земельных участков с целью учета и оценки земли, регистрации права собственности на землю, установления налога на землю (исходя из ее рыночной стоимости).

Особенность земельного участка, как составной части имущественного комплекса предприятия состоит в том, что выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как другие активы предприятия имеют определенный срок службы

В соответствии с 36 ЗК, а также статьями 28 и 43 Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной собственности, имеют все собственники объектов недвижимости, расположенных на таких земельных участках, вне зависимости от того, относятся ли такие объекты к числу приватизированных или нет, в т. ч. и объектов, возведенных собственником на земельном участке.

Сложнее ситуация, если земля выкупается под объектом недвижимости, полученным в собственность не в порядке приватизации, при этом земельный участок уже используется на основании договора аренды. По своему буквальному смыслу здесь не применимо правило ч. 3 ст. 28 Закона «О приватизации» о том, что договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. Это правило относится только к выкупу земли под приватизированной недвижимостью. Однако в одном из своих недавних решений Высший арбитражный суд РФ посчитал возможным применить эту норму к выкупу арендованной земли под самостоятельно возведенной (т. е. не приватизированной) недвижимостью, указав, что «договор аренды земельного участка, заключенный до введения в действие ЗК. не является препятствием для выкупа земельного участка».

На практике самое распространенное основание для отказа в выкупе - это попытка выкупить землю, которая выкупу не подлежит по закону. Это земельные участки в составе земель лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и объектов водоохранного и санитарно-защитного назначения, общего пользования (улицы, дороги и т.д.), земель транспорта, предназначенных для обеспечения деятельности морских и речных портов, аэропортов, а также предусмотренных генеральными планами развития соответствующих тер­риторий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования, если, к примеру, земельный участок предполагается использовать для реконструкции центральной части города.

Земля в Российской Федерации охраняется как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Поэтому использование земель должно осуществляться способами, обеспечивающими сохранение экологических систем, способности земли быть средством производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве, основой осуществления хозяйственной и иных видов деятельности. Целями охраны земель являются: 1) предотвращение деградации, загрязнения, захламления, нарушения земель, других негативных (вредных) воздействий хозяйственной деятельности; 2) обеспечение улучшения и восстановления земель, подвергшихся деградации, загрязнению, захламлению, нарушению, другим негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.

Земельным кодексом установлено, что в целях охраны земель собственники земельных участков, а также землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по:

1) сохранению почв и их плодородия;

2) защите земель от водной  и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения  радиоактивными и химическими веществами, захламления отходами производства и потребления, загрязнения, в том числе биогенного загрязнения, и других негативных (вредных) воздействий, в результате которых происходит деградация земель;

3) защите сельскохозяйственных  угодий от зарастания деревьями и кустарниками, сорными растениями, а также защите растений и продукции растительного происхождения от вредных организмов (растений или животных, болезнетворных организмов, способных при определённых условиях нанести вред деревьям, кустарникам и иным растениям);

4) ликвидации последствий загрязнения, в том числе биогенного загрязнения, и захламления земель;

5) сохранению достигнутого уровня  мелиорации;

6) рекультивации нарушенных земель, восстановлению плодородия почв, своевременному вовлечению земель в оборот;

7) сохранению плодородия почв  и их использованию при проведении  работ, связанных с нарушением  земель.

Оценка состояния земель и эффективности предусмотренных мероприятий по охране земель проводится с учётом экологической экспертизы, установленных законодательством санитарно-гигиенических и иных норм и требований. Внедрение новых технологий, осуществление программ мелиорации земель и повышения плодородия почв запрещаются в случае их несоответствия предусмотренным законодательством экологическим, санитарно-гигиеническим и иным требованиям. При проведении связанных с нарушением почвенного слоя строительных работ и работ по добыче полезных ископаемых плодородный слой почвы должен сниматься и использоваться для улучшения малопродуктивных земель. В целях предотвращения деградации земель, восстановления плодородия почв и загрязнённых территорий допускается консервация земель с изъятием их из оборота в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Государственный кадастровый учет земельных участков — описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Государственный земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения:

• государственного и муниципального управления земельными ресурсами;
• государственного контроля за использованием и охраной земель;
• мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель;
• государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• землеустройства;
• экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов;
• установления обоснованной платы за землю;
• иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности.

Сведения государственного земельного кадастра носят открытый характер, за исключением сведений, отнесенных законодательством Российской Федерации к категории ограниченного доступа.

Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим свою деятельность в области ведения государственного земельного кадастра, являлось Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость).В соответствии с Указом Президента РФ от 25 декабря 2008 г. N 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» упразднено.