Курсовая работа
По дисциплине: " Оценка земли "
Тема:" Земельные ресурсы Казахстана
и методы их оценки"
Караганда 2014г.
Содержание.
Введение
Глава1.Понятие цели и принципы оценки
земельных участков Республики Казахстан
1.1.Основные
цели и принципы экономической оценки
земли
1.2.Правовое
регулирование оценки земли в Республике
Казахстан
Глава 2. Особенности методов оценки
2.1.Специфика
методов оценки земли
2.2.
Затратный подход к оценке
земли
2.3.Сравнительный
подход к оценке земли
2.4.
Доходный подход к оценке земли
Глава 3. Особенности оценки земель различного
назначения.
3.1. Кадастровая
оценка земель городов и населенных
пунктов.
3.2. Кадастровая
оценка земель сельскохозяйственного
назначения.
Заключение
Список используемой
литературы
Введение
Казахстан
располагает крупнейшими земельными ресурсами.
Общая площадь земельного фонда составляет
272 млн. гектар. В связи с этим земельные
отношения в Казахстане – очень интересный
и актуальный вопрос. Объектом земельных
отношений является вся земля в пределах
территории Республики Казахстан, отдельные
земельные участки независимо от того,
что на них расположено и от правовых оснований
их закрепленности за отдельными субъектами,
а также право на земельные участки и земельные
доли.
Целью написания
этой работы является рассмотрение такого
вопроса как оценка земли. Она стала наиболее
актуальна в связи с введением частной
собственности на землю. Проблема совершенствования
правового регулирования земельных отношений
в Казахстане в последнее время стала
одной из наиболее актуальных и широко
обсуждаемых проблем не только среди юристов,
законодателей и политиков, но и в обществе
в целом. И поэтому я бы хотела осветить
вопрос, который стал интересовать все
большие слои населения.
Земельные
отношения в Казахстане складываются
достаточно давно. Довольно долго проводились
земельные реформы, которые в дальнейшем
будут рассмотрены, и на данный момент
Правительством Республики Казахстан
рассмотрен и принят в 2003 году новый Земельный
Кодекс.
В настоящий
момент земельные отношения в Казахстане
строятся на Земельном кодексе, на основе
Конституции Республики Казахстан и на
основе нормативно-правовых актов, принимаемых
в стране. Также в Казахстане существует
множество Постановлений Правительства
Республики Казахстан, утверждающих земельные
отношения, ставки платы за землю, порядок
определения оценочной стоимости земельных
участков и т.д.
Законодательные акты издаются в Республике
Казахстан для того, чтобы установить
основания, условия и пределы возникновения,
изменения и прекращения права собственности
на земельный участок и права землепользования,
порядка осуществления прав и обязанностей
собственников земельных участков и землепользователей,
регулирования земельных отношений в
целях обеспечения рационального использования
и охраны земель, воспроизводства плодородия
почв, охраны прав на землю физических,
юридических лиц и государства, создания
и развития рынка недвижимости, укрепления
законности в области земельных отношений.
Существует несколько подходов и методов
оценки земли. Основные из них – это доходный,
затратный и сравнительный. Затратный
поход считается ведущим подходом при
оценке земли.
С введением
частной собственности на земельные участки,
предоставленные для сельскохозяйственных
целей, широкое применение получило определение
кадастровой (оценочной) стоимости земель
для вышеуказанных целей.
Третья
глава посвящена определению оценочной
стоимости городских земельных участков
и земель сельскохозяйственного назначения.
Расчеты по оценке земель различного назначения
отличаются друг от друга. Попытаемся
понять, в чем их отличие, чем затруднительна
оценка земель сельскохозяйственного
назначения. В итоге мы должны понять насколько
важен земельный вопрос в Казахстане,
поскольку Казахстан является землей,
на которой мы живем.
1. Понятия, цели и принципы оценки
земельных участков в Республике
Казахстан
1.1 Основные цели и принципы
экономической оценки земли
Для облегчения
понимания в начале своей работы хотела
бы дать несколько понятий, связанных
с земельными отношениями.
Земельный
участок – это часть поверхности, которая
имеет фиксированную границу, площадь,
местоположение, правовой статус и другие
характеристики, отражаемые в Государственном
земельном кадастре и документах государственной
регистрации прав на землю.
Прежде
чем дать определение Государственному
земельному кадастру необходимо понять,
что такое земельный кадастр – это система
сведений о земле, составная часть государственных
кадастров. Государственный земельный
кадастр представляет собой систему сведений
о природном и хозяйственном положении
земель Республики Казахстан, местоположении,
размерах и границах, земельных участков,
их качественной характеристике, целевом
использовании, об учете землепользования
и кадастровой стоимости земельных участков,
и других необходимых сведений, а также
о субъектах прав на земельные участки.
Целью кадастрового
деления территории Республики Казахстан
является присвоение земельным участкам
кадастровых номеров.
Существует
еще одно определение земельного участка
согласно Земельному Кодексу – это выделенная
в замкнутых границах часть земли, закрепляемая
в установленном Земельным Кодексом порядке
за субъектами земельных отношений.
Объектом
земельных отношений является вся земля
в пределах территории Республики Казахстан,
отдельные земельные участки независимо
от того, что на них расположено, и от правовых
оснований их закрепленности за отдельными
субъектами, а также права на земельные
участки и земельные доли.
В соответствии
с целевым назначением земельный фонд
Казахстана подразделяется на следующие
категории:
1) земли
сельскохозяйственного назначения;
2) земли
населенных пунктов (городов, поселков
и сельских населенных пунктов);
3) земли
промышленности, транспорта, связи, обороны
и иного несельскохозяйственного
назначения;
4) земли
особо охраняемых природных территорий,
земли оздоровительного, рекреационного
и историко-культурного назначения;
5) земли
лесного фонда;
6) земли
водного фонда;
7) земли
запаса.
Субъектами
земельных правоотношений могут быть
физические и юридические лица, а также
государство, являющиеся участниками
земельных правоотношений и в силу этого
имеющие права и несущие обязанности в
данном правоотношении.
Право владения
землей – это юридически обеспеченная
возможность осуществлять фактическое
обладание землей.
Право землепользования
– это право лица владеть и пользоваться
земельным участком, находящимся в государственной
собственности, бессрочно – если это постоянное
землепользование, или в течение определенного
срока – если это временное землепользование
на возмездной или безвозмездной основе.
Право землепользования
может быть постоянным или временным,
отчуждаемым или неотчуждаемым, приобретаемым
возмездно или безвозмездно.
Владелец
земли в первую очередь имеет право на
доход, приносимый всем объектом недвижимости,
поскольку стоимость зданий, сооружений
и других улучшений на земельном участке
носит вторичный характер и выступает
как дополнительный вклад в стоимость
земельного участка. Кроме того, выгоды
от использования земельного участка
реализуются на протяжении неограниченного
времени, а все улучшения имеют определенный
срок службы, что особенно актуально в
настоящее время, когда многие здания,
сооружения и технологии физически и морально
устарели.
Земельные
участки отличаются от других видов недвижимости.
Это обусловлено следующими особенностями:
а) земля
является природным ресурсом, который
невозможно свободно воспроизвести в
отличие от других объектов недвижимости;
б) при оценке
всегда необходимо учитывать возможность
многоцелевого использования земли:
– как основного
средства производства;
– как пространства
для социально-экономического развития;
в) земельный
фонд выступает основой формирования
среды проживания населения страны и обеспечивает
экологическую безопасность, особенно
земли лесного и водного фондов;
г) в отличие
от других объектов недвижимости к стоимости
земельных участков не применяются понятия
физического и функционального износа,
а также амортизации, поскольку срок эксплуатации
земельных участков не ограничен. Поэтому
стоимость земли, количество которой ограничено,
в отличие от стоимости зданий, сооружений
и других улучшений со временем увеличивается;
д) использованием
и охраной земли в Республике Казахстан
как основы жизни и деятельности народов,
проживающих на соответствующих территориях.
Для того
чтобы производить оценку земли, необходимо
понять, для каких целей ее осуществляют.
Экономическая оценка земельных участков производится в целях
налогообложения, страхования, сдачи в
аренду, купли-продажи, выкупа земель в
частную собственность, предоставления
земель или права землепользования в качестве
залога, а также в случаях передачи их
в качестве взносов в уставные фонды хозяйственных
товариществ либо в качестве пая в производственные
кооперативы, для определения стоимости
земельной доли при выделении собственника
(землепользователя) из общей долевой
собственности на земельный участок, при
включении земельных участков в активы
хозяйствующих субъектов и в иных случаях,
когда стоимость земельного участка или
права землепользования не может быть
определена соглашением сторон.
Оценочная стоимость земельного
участка определяется при выкупе гражданами
и негосударственными юридическими лицами
в собственность или постоянное землепользование
для установленных законодательством
целей и при продаже земельных участков
в частную собственность для других надобностей,
не запрещенных Законом.
Кадастровая (оценочная) стоимость конкретного
земельного участка определяется территориальным
органом по управлению земельными ресурсами
в соответствии с базовыми ставками платы
за земельные участки, предоставляемые
на возмездной основе в частную собственность
государством, с применением поправочных
(повышающих или понижающих) коэффициентов
и оформляется территориальным органом
по управлению земельными ресурсами актом
определения кадастровой (оценочной) стоимости
земельного участка.
Базовые
ставки платы за земельные участки при
их предоставлении в частную собственность
установлены Постановлением Правительства
Республики Казахстан от 2 сентября 2003
года, №890.
Базовой
ставкой платы является нормативная цена
земельного участка для определения его
кадастровой (оценочной) стоимости при
предоставлении государством права частной
собственности на земельный участок или
продаже права временного возмездного
землепользования.
Определение стоимости земельных участков
производится территориальными органами
либо производственными подразделениями
Государственного Комитета Республики
Казахстан по земельным отношениям и землеустройству
по инициативе местных исполнительных
органов, заявкам граждан и юридических
лиц.
Процедура оценки земли без правового
вмешательства невозможна. Поэтому рассмотрим,
как складываются земельные отношения
в Казахстане.
1.2 Правовое регулирование оценки
земли в Республике Казахстан
Земельные
отношения в Казахстане – насущный и актуальный
вопрос. Они складываются достаточно давно
и на данный момент более-менее утверждены.
Довольно долго проводились земельные
реформы и на данный момент Правительством
Республики Казахстан рассмотрен и в 2003
году принят новый Земельный Кодекс, в
который опять-таки вскоре будут внесены
некоторые изменения.
Земельные
реформы в Казахстане проводились в три
этапа1. На первом
этапе (1991–1993 гг.) был введен в действие
Земельный кодекс, принятый Верховным
Советом в 1990 году, в котором категорически
запрещались купля-продажа, дарение, сдача
в залог земли, т.е. все основные атрибуты
частной собственности на землю, кроме
аренды. На втором этапе (1994–1995 гг.), согласно
указам Президента по совершенствованию
земельных отношений, разрешались рыночные
сделки по продаже права на владение и
пользование землей, но без существования
акта купли-продажи земли, оставшейся
в безраздельной государственной собственности.
На третьем этапе (1996–2000 гг.) на основе
статьи 6 Конституции Республики Казахстан
закреплялась государственная и частная
собственность на землю, предусматривая
предоставление земельных участков физическим
и юридическим лицам в постоянное и временное
пользование.
До 1995 года
земельные отношения регулировались Земельным
кодексом, принятым в 1990 году. Согласно
его базовым статьям земля сохранялась
в государственной собственности, а за
каждым субъектом хозяйствования закреплялось
право долгосрочного землепользования.
Субъектами землепользования могли выступать
коллективные объединения (товарищества,
государственные предприятия, акционерные
общества, производственные кооперативы)
и личные хозяйства, представленные в
Казахстане крестьянскими (фермерскими)
и лесопромысловыми хозяйствами. Все субъекты
независимо от формы организации хозяйства
по закону были наделены равными правами.
Право землепользования стало наследуемым.
Земли можно было сдавать в аренду, однако
запрещалась ее купля-продажа или сдача
в залог.