Затратный подход к оценке земельного участка

Кв - коэффициент, учитывающий  изменение стоимости СМР между  базовой датой и датой на момент оценки;

Кпз - коэффициент, учитывающий  прибыль застройщика (%);

Кндс - коэффициент, учитывающий  НДС (%). 

 

Важным этапом является выбор типичного объекта. При  этом необходимо учитывать:

- единое функциональное  назначение;

- близость физических  характеристик;

- сопоставимый хронологический  возраст объектов;

- другие характеристики.  

 

Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объекта будет считаться стоимостью замещения. 

2.2 Метод разбивки по  компонентам. 

Этот метод предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты – фундамент, стены, перекрытия т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:

, где

С_зд – стоимость строительства здания в целом;

V_j – объем j-го компонента;

С_j – стоимость единицы объема;

n – количество выделенных  компонентов здания;

К_н – коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением.

Существует несколько  вариантов использования метода разбивки по компонентам:

-  субподряд;

-  разбивка по профилю работ;

-  выделение затрат.

Метод субподряда основан  на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для выполнения части строительных работ. Затем  рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю  аналогичен предыдущему и основан  на расчете затрат на наем различных  специалистов.

Метод выделения  затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки разных компонент здания, после чего эти оценки суммируются.  

2.3.Метод количественного  обследования. 

Данный метод основан  на применении детального количественного  расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, т.е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Стоимость строительства  зданий и сооружений определяется величиной  инвестиций, необходимых для его осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных проработок (составление ТЭО строительства).

Сметная стоимость строительства  зданий и сооружений – это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектной документацией.

На основе сметной  стоимости производится расчет размера  капитальных вложений, финансирования строительства, а также формирования свободных (договорных) цен на строительную продукцию.

Сметная стоимость строительства  включает следующие элементы:

- строительные работы;

- работы по монтажу  оборудования (монтажные работы);

- затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели  и инвентаря;

- прочие затраты.

Стоимость строительства в сметной  документации инвестора рекомендуется приводить в двух уровнях цен:

- в базисном (постоянном) уровне, определяемом  на основе действующих на момент разработки сметных норм и цен;

- в текущем или прогнозном  уровне, определяемом на основе  цен, сложившихся ко времени составления смет или прогнозируемых к периоду осуществления строительства.

Для определения стоимости строительства  на различных стадиях инвестиционного процесса в текущем (прогнозном) уровне цен рекомендуется использовать систему текущих и прогнозных индексов, дифференцированную по элементам технологической структуры капитальных вложений и по уровню укрупнения строительной продукции.