Автор работы: Пользователь скрыл имя, 25 Июля 2013 в 19:04, реферат
Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка. Подобно доходному и сравнительному подходам затратный основывается на сравнительном анализе, который в данном случае позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.
Введение ………………………………………………………………………….3
Глава 1. Общая характеристика затратного подхода к оценке недвижимости 5
1.1 Сущность затратного подхода………………………………………………. 5
1.2 Этапы оценки недвижимости затратным подходом………………………. 7
1.3 Преимущества и недостатки затратного подхода ………………………….8
Глава 2. Методы расчета затрат………………………………………………...10
2.1 Метод сравнительной единицы …………………………………………….10
2.2 Метод разбивки по компонентам …………………………………………..11
2.3 Метод количественного обследования …………………………………….12
Заключение……………………………………………………………………… 21
Список литературы ……………………………………………………………...23
Если при
сравнительном подходе
Затратный подход к оценке машин и оборудования сродни затратному ценообразованию, согласно которому цена получается расчетом по формуле: «себестоимость объекта плюс прибыль». При этом, чтобы цена воспринималась и покупателем, и продавцом как справедливая, затраты, входящие в себестоимость, должны быть технологически оправданными (т.е. нормативными или плановыми), а прибыль должна соответствовать разумному, среднеотраслевому уровню рентабельности.
Однако применяемые при затратном ценообразовании методы расчета цен на основе составляемых калькуляцией разного вида (плановых, нормативных, укрупненных, сокращенных) затруднительно и зачастую невозможно использовать при оценке из-за недоступности для оценщиков производственно-экономической информации о расходе ресурсов при производстве машин. По этой причине затратный подход к оценке носит преимущественно косвенный характер, так как в его методах отсутствует прямое исчисление себестоимости, расчеты строятся на имеющей ценовой информации об аналогах, а роль затратного фактора берут на себя вспомогательные инструменты в виде индексов, статистических моделей и корректировок затратного содержания.
Затратный подход к оценке в общем случае определяет стоимость воспроизводства. Логика расчета этой стоимости строится в такой последовательности. Сначала с помощью того или иного метода определяют полную стоимость воспроизводства, затем рассчитывают коэффициент износа (как правило, совокупного) и далее остаточную (с учетом износа) стоимость воспроизводства.
Смысл полной (без учета износа) стоимости воспроизводства хорошо передает постановка перед оценкой такого вопроса: «В какую сумму может обойтись приобретение точно такого же нового объекта потенциальному покупателю, если последний решит либо разместить заказ на его изготовление в каком - либо предприятии, либо купить агрегаты и своими силами собрать объект (полагая, что у покупателя имеется соответствующая производственная база)?». Ответ на этот вопрос может быть найден с использованием затратного подхода.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Ардемасов Е.Б.. Горбунов А.А., Песоцкая ЕВ. Маркетинг в управлении недвижимостью. Под ред. Горбунова А.А. - СПб: ИСЭП РАН, 2006.
2. Асаул А.Н.,
Карасев А.В. Экономика
3. Асаул А.Н.,
Старинский В.Н. Рынок
4. Балабанов И.Г. Операции с недвижимостью в России. - М.: «Финансы и статистика»,1996.
5. Валдайцев
С.В. Оценка бизнеса и
6. Виноградов В.В. Экономика недвижимости. - М., Экономика, 2002.
7. Горемкин В.А.
Экономика недвижимости: Учебник.
М.: Издательско-книготорговый
8. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. Учебник для ВУЗОВ. - СПб.: Питер, 2002. - 416 с.
9. Колайко Н.А., Абулаева Н.А. / под. Ред. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). М.: ЭКМОС, 2000 - 362 с.
Информация о работе Затратный подход к оценке объектов недвижимости