Вступление России в ВТО защитит инвестиции в недвижимость

Вступление России в ВТО  защитит инвестиции в недвижимость

В конце прошлого года Россию приняли во Всемирную торговую организацию. После утверждения необходимой  документации Думой, начнется семилетний переходный период, и резких изменений  пока ждать не приходится. Однако уже  сейчас многие обсуждают, что будет  происходить в России в связи  со вступлением в ВТО. Как же это  скажется на привлекательности российской недвижимости для западных инвесторов?

Вступление России в ВТО  может дать огромный толчок к развитию бизнеса, поскольку Россия возьмет  на себя обязательство решить ряд  вопросов, которые в прошлом были источником беспокойства некоторых  иностранных инвесторов. Чем эффективнее  эти проблемы будут решаться, тем  выше будет финансовая отдача от внешней  торговли и инвестиций, что, в свою очередь, обеспечит более эффективную  платформу для еще более динамичного  и устойчивого экономического роста. 
В прошлом году иностранные инвестиции составили почти половину рекордного уровня инвестиционной активности на российском рынке недвижимости, что является неплохой отправной точкой. Можно сравнить эту цифру с чуть более 10% в 2010 году -разница очевидна.

Хотя объявление о вступлении России в ВТО не может само по себе вызвать немедленное увеличение иностранного спроса на российскую недвижимость, улучшение бизнес-среды в конечном итоге подогреет к ней интерес.

Кроме того, вступление России в ВТО должно обеспечить инвесторам определенную степень защищенности, поскольку нестабильная мировая  экономика стимулирует их ограничивать риски и фокусироваться на профильных активах.

http://wtotorg.com

 

 

ВТО и Недвижимость

Как и во многих отраслях, цены в секторе недвижимости после  вступления РФ в ВТО могут пойти  вниз по мере того,  как протекционизм государства в отношении сферы строительства и земельных отношений будет терять свою силу. Кроме того заметно усилится конкуренция среди девелоперов, застройщиков, что также будет давить на цены. На наш рынок потянутся крупные иностранные компании с серьезными ресурсами. Это вызовет оживление спроса и предложения, рост инвестиционной привлекательности недвижимости и инвестиционной активности в этой сфере, развитие систем ипотечного кредитования. Можно предположить, что жилье станет более доступным для потребителей, чем сейчас.

И, наконец, не будем забывать про имиджевые и политические плюсы – участие в ВТО позволит нашей стране эффективнее влиять на глобальные процессы в торговой сфере. Если вступление РФ в ВТО совпадет с периодом глобальной рецессии (чего нельзя исключать), это может быть дополнительным стрессом для экономики, но, во-первых, как я уже отметил, для ключевых отраслей планируется переходный период, а во-вторых, долгосрочные преимущества от вступления нашей страны в ВТО, на мой взгляд, все-таки перевешивают те сложности, с которыми могут столкнуться российские предприятия на начальном этапе. 

Благодарим компанию БКС Премьер  за предоставленные материалы.

Угрожает ли рынку недвижимости вступление ВТО?

Когда заходит речь о вступлении России в ВТО, то многие начинают паниковать, считая, что в связи с этим в  России резко подорожает все, в том  числе возрастет стоимость жилья. 
Однако это совершенно неоправданное опасение, а «страшилки» на эту тему распространяются явно дилетантами, либо нечистыми на руку маклерами. На стоимость квартир факт вступления в ВТО не может повлиять хотя бы потому, что основной фактор ценообразования — земля не подлежит таможенной оценке и, соответственно, таможенных пошлин на землю в соответствии с новыми требованиями по правилам ВТО никто платить не будет. 
Безусловно, вступление России в ВТО — тема болезненная, и во многих случаях болезненность этого вопроса вполне оправдана. Например, высок риск, что отечественный производитель не выдержит конкуренции с зарубежным, и многие отрасли промышленного производства замрут, а то и «уйдут в минус». Но конкурировать с земельными участками, на которых, собственно и ведется строительство жилья, попросту невозможно — поэтому и стоимость земли не изменится. 
Есть и другие объективные причины для стабильности цен вне факта присутствия России в ВТО. Это то, что на внутренний рынок не хлынут потоки строителей из других стран — европейских, естественно. У России давно и прочно устоявшийся рынок рабочей силы в строительной отрасли, ни недостатка в притоке новых сил, ни в квалифицированных и неквалифицированных кадрах нехватки не ощущается. 
Строительные материалы тоже вряд ли отдадут свои позиции. Во-первых, рынок их слишком широк, а конкурировать по отраслям очень сложно. Во-вторых, рынок стройматериалов России довольно специфичен: суровый климат, отличающиеся от европейских и азиатских стандарты на жилье — все это также станет преградой для поступления дорогих стройматериалов. Эксперты вообще полагают, что не основные материалы могут даже подешеветь.

Добавлено: 13.07.2012

http://www.myhl.ru

ВТО во благо    16.09.2012

В конце августа официально вступил в силу протокол о вступлении России во Всемирную торговую организацию. Уменьшились импортные пошлины, снизилась защищенность российских товаров, возросла конкуренция. Как членство в ВТО отразится на строительной отрасли в целом и на девелоперах в частности?

Эксперты, опрошенные CRE, не ожидают сильных изменений из-за нового статуса страны. «Девелоперы получат преимущество от вступления в ВТО в рамках общих “бонусов” – свободы торговли и свободы конкуренции. Произойдет улучшение общей экономической ситуации в результате либерализации внешней торговли. А это, в свою очередь, окажет позитивный эффект на рынок недвижимости», – рассуждает Владимир Чикин, эксперт по таможенному праву и внешней торговле, партнер Goltsblat BLP. Вообще же в рамках ВТО не предусмотрено ни одного специального соглашения по строительной отрасли, за исключением общего положения о запрете дискриминации компаний по национальному признаку. Однако иностранным девелоперам и сейчас никто не запрещает работать на российском рынке через свои филиалы (пример – компания «Энка»), так же как и российским – в мире. Федеральный закон № 94 о госзакупках не ограничивает участие иностранных компаний в тендерах на стройподряды, а российские власти не занимаются протекторатом местных девелоперов. Поэтому все иностранные компании, которые хотят работать на российском рынке, уже на него вышли, говорит Владимир Чикин. 
 
Однако определенное влияние вступление во Всемирную торговую огранизацию на строительную отрасль все же окажет – как позитивное, так и негативное. Наибольшие проблемы могут возникнуть у архитекторов: сейчас иностранные специалисты выборочно участвуют в крупных конкурсах, однако все может измениться, считает Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям ЮК «Качкин и Партнеры». Поэтому нужно предусмотреть механизмы защиты российских специалистов. Один подобный механизм  – обязательное лицензирование специалистов специально созданной палатой архитекторов – уже предложил Николай Шумаков, глава Союза московских архитекторов. В частности, г-на Шумакова беспокоит, что архитекторы могут столкнуться с демпингом стоимости проектировочных работ. Что касается роста конкуренции на девелоперском рынке, по мнению Тимура Фаизова, начальника управления маркетинга ООО «Велес Девелопмент», здесь россиян могут потеснить китайские государственные строительные компании: они могут обеспечить дешевую рабочую силу, низкую стоимость доставки стройматериалов. Кроме того, у правительства Китая «есть почти неограниченные финансовые ресурсы, и нет ограничений на сотрудничество ни с одним типом правления в мире». Однако опасаться китайцев стоит только на крупных проектах, добавляет эксперт. 
 
В основном же от вступления в ВТО ждут положительного эффекта. «Рост конкуренции будет снижать стоимость материалов и, соответственно, подрядных работ. Другой аспект, который скажется на конечной стоимости продукции, – либерализация земельных отношений», – говорит Михаил Курнев, генеральный директор Storm Properties. Помимо вышеперечисленных бонусов, девелоперы могут ждать скорого доступа к дешевым кредитам за счет прихода на российский рынок иностранных кредитных организаций (однако это произойдет не раньше 2018 года). 
 
«Что касается ввозных пошлин, то дома и коммерческая недвижимость – не таможенный товар», – говорит г-н Чикин. Однако некоторое снижение все же произойдет: например, пошлины на мебель сейчас в России составляют 15 %, а к 2018 году по соглашению с ЕС должны быть уменьшены до 10 %. 
 
Куда более пессимистично настроен Игорь Пущён, заместитель директора департамента инвестиционных услуг Colliers International. Большинство стройматериалов в активе генподрядчиков сегодня производится в России, поэтому удешевления квадратных метров как в жилой, так и в коммерческой недвижимости не предвидится, уверен эксперт, – особенно учитывая планомерность снижения пошлин. «Кроме того, многие иностранные компании уже разместили часть производств в России», – добавляет г-н Пущён. Нужно также учесть, что на стоимость 1 кв. м значительно влияет баланс спроса и предложения. Поэтому, если в ВТО будет бурный рост экономической активности – а следовательно, и спроса на новые площади, – то цена 1 кв. м для конечного потребителя возрастет, заключает Игорь Пущён.  

CRE

 

Вступление России в ВТО не изменит  ставки по ипотеке

Ставки по ипотечным кредитам не испытают на себе серьезного влияния  от вступления России во Всемирную  торговую организацию (ВТО), так как  стоимость рублевых ресурсов в результате вступления в ВТО вряд ли изменится.  

 

«Вступление в ВТО вряд ли заметно повлияет на российский ипотечный рынок на горизонте  нескольких лет», — заявил директор департамента ипотечного кредитования Номос-банка Сергей Арзянцев. 

 

По его мнению, рост ставок в перспективе возможен, но будет  являться следствием в первую очередь  мирового финансового кризиса и  структурных институциональных  проблем российской экономики. 

 

Арзянцев также отметил, что со вступлением РФ в ВТО на рынке ипотеки вряд ли станет больше иностранных банков.  

 

«Российский рынок остается закрытым для филиалов иностранных  банков, а в виде дочерних структур они могут присутствовать уже  сейчас», — пояснил директор департамента ипотечного кредитования Номос-банка.  

 

При этом он подчеркнул, что  абсолютному большинству российских заемщиков, получающих доходы в рублях, стоит брать только рублевые кредиты.

«Что бывает с валютными  кредитами, наглядно показал кризис 2008 года», — сказал Сергей Арзянцев.  

 

При этом Арзянцев пояснил, что рефинансировать ипотечный кредит независимо от валюты в спокойные периоды на финансовом рынке «относительно легко». 

 

Источник: РИА «Новости»

 

Владимир Пучнин, финансовый директор компании «Камская долина» уверен, что вступление России в ВТО повлечет рост конкуренции и снижение цены, но одномоментным этот эффект не будет:

- Строительные материалы на российском рынке в основном отечественного производства. Разве что отделочные материалы в значительной степени импортные, но их стоимость, даже с учетом сантехники и электрооборудования, вряд ли превышает 5-10 % от суммарной стоимости жилья. Не думаю, что колебания тут будут велики. Тем более, что крупные мировые производители идут в Россию не сколько с конечным товаром, сколько с технологией и производством.

Осенью 2011 года эксперты рынка недвижимости отметили тенденцию, когда падение  рубля спровоцировало уход инвесторов с фондового рынка. Соответственно, покупка менее рискованных активов, в том числе и недвижимости, стало приоритетным вектором вливания инвестиционных капиталов на активные вложения в недвижимость.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВТО и коммерческая недвижимость 
Если с юридическими вопросами теперь все более или менее понятно, то вопрос о том как вступление в ВТО отразится на рынке коммерческой недвижимости нашей страны остается открытым.

Управляющий директор CBRE в  России Александр Поленок считает, что в долгосрочной перспективе, вступление России в ВТО положительно скажется на рынке коммерческой недвижимости, особенно на бизнесе логистических парков. «Положительный эффект будет достигнут за счет увеличения торгового оборота между РФ и другими странами, а также и за счет большей открытости экономики РФ для иностранных инвесторов. В то же время, в краткосрочной перспективе, мы не ожидаем какого-либо существенного влияния на рынок коммерческой недвижимости, так как снижение пошлин и повышение уровня конкуренции будет осуществляться в течение 5-7 лет и это улучшение не сможет компенсировать существующий деловой и инвестиционный климат в РФ, а также административные барьеры для ведения бизнеса», - считает эксперт.

Денис Соколов, руководитель отдела исследований Cushman&Wakefield говорит о том, что вступление в ВТО – важный этап для нашей экономики. Однако непосредственно на рынке недвижимости это событие не отразится. «Целью ВТО является либерализация трансграничной торговли, а недвижимость – рынок локальный, поэтому влияние может быть только опосредованным. В целом членство в ВТО стимулирует конкурентоспособность Российской экономики, однако в полной мере эти стимулы начнут работать лишь через 10 лет. Сегодня для нас важен вектор на расширение интеграции в мировой рынок», - заявил Соколов.

Игорь Пущён, заместитель директора Департамента инвестиционных услуг Colliers International, считает, что вступление в ВТО может оказать влияние на строительный сектор, как через себестоимость строительства (повышение цен на строительные материалы), так и через спрос и предложение. «Влияние изменения стоимости строительных материалов на рынок недвижимости можно рассмотреть на примере рынка жилья и коммерческой недвижимости. Порядка 80% всего рынка строительных материалов в России приходится на строительство жилья. При том, что доля продукции отечественного производства в жилом строительстве, как правило, выше, а значит влияние от вступления в ВТО будет меньше в части стоимости строительных материалов, и ожидать удешевления производства квадратных метров не приходится», - говорит Пущён.

Также он отметил, что если говорить, к примеру, об офисном сегменте класса А, то стоит отметить, что доля затрат на импортную продукцию: инженерию, отделочные материалы (частично) и силовые агрегаты вряд ли превышает 40-45% себестоимости квадратного метра. К тому же, полагаю, что снижение пошлин в связи с вступлением в ВТО будет планомерным, и эффект от этого процесса вряд ли будет сильно ощутим. Кроме того, многие иностранные компании уже разместили часть производств в России.

«Также стоит упомянуть  потенциальное удешевление стоимости  заемного финансирования, и, как следствие, доступа зарубежных кредитных институтов на национальный рынок. Теоретически, возросшая конкуренция повлечет за собой снижение ставок по кредитам, что в свою очередь положительно скажется на покупательской способности. Однако опять же, скорее всего, эффект будет растянут во времени», - отметил  эксперт.

Стоит принять во внимание, что цена квадратного метра определяется его себестоимостью лишь частично. В основном на его стоимость влияет спрос и предложение, где доля рыночных факторов опять же далека даже от 50%. Формула цены квадратного метра для покупателя не строится исходя из затратной модели. Стоимость определяет баланс спроса и предложения. К примеру, если при существующем уровне предложения, эффектом от вступления в ВТО будет бурный рост экономической активности, а значит и спрос на новые площади, то цена квадратного метра для конечного потребителя опять вырастет без учета изменений в стоимости финансирования и строительных материалов

 

Артём Бартков

Источник: Арендатор.ру

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ипотека и ВТО: хуже не будет

30/08/2012

Россия вступила в ВТО. Часть  потенциальных заемщиков надеется, что это улучшит условия ипотечного кредитования. Другие – опасаются, что ухудшит. БН предложил специалистам поделиться своими прогнозами на данную тему. Вступление России в ВТО на рынок  жилищного кредитования напрямую не повлияет. Однако усилившаяся на рынке  конкуренция сделает кредиторов более лояльными по отношению  к заемщикам. Таким образом, в  перспективе условия выдачи ипотеки  в России улучшатся. Правда, произойдет это очень не скоро.    Турецкий гамбит     На обучающих семинарах по технике  продаж недвижимости тренеры частенько  повторяют один и тот же совет. Интересуйтесь мировыми тенденциями  экономики, это позволит вам объяснить  покупателю «что угодно». И, похоже, продавцы таким советом пользуются.    В частности, сейчас от потенциальных  покупателей жилья регулярно  приходится слышать, что продавец подбивал их не затягивать с покупкой. Дескать, со вступлением России в ВТО в  страну «толпами повалят» иностранные  специалисты, которым тоже нужно  где-то жить, и жилье резко подскочит  в цене. Также у менеджеров по продажам есть разной степени убедительности аргументы, объясняющие необходимость для  граждан не тянуть и с получением ипотеки. Например, что банковскому  капиталу будет выгодней предоставлять  ипотеку в странах ЕС, где более  совершенное ипотечное законодательство и ниже риски невозврата кредитов. А это автоматически приведет к ужесточению условий по ипотеке  в России. Понятно, зачастую такие аргументы  – банальные спекуляции и «передергивание» фактов. Однако, подобные заявления, произнесенные  с серьезным лицом, могут кое-кого и испугать, и подтолкнуть к принятию невыгодного решения. Напомним, Россия уже вступила в  ВТО, это произошло 22 августа. После 18 лет переговоров наша страна стала 156-м государством-участником Всемирной  торговой организации. Для справки  – сегодня в ВТО входят 80% стран  мира, на долю которых приходится 97% мирового торгового оборота. Основной целью организации является снижение барьеров в международной торговле, упразднение таможенных пошлин и  импортных квот. При этом Россия настояла на особых условиях участия в международной организации. В частности, иностранные банки  не могут открывать в стране свои филиалы. Правда, это не помешает иностранным банкам покупать и контролировать уже работающие российские финансовые структуры. «Все ведущие мировые банковские группы и так представлены на территории Российской Федерации. Масштабной экспансии зарубежных банков ожидать не приходится», – констатирует директор по розничному бизнесу Северо-Западного филиала Росбанка Алексей Главатских. Впрочем, на мировой финансовой арене  присутствует достаточное число  игроков «второго эшелона», пока не представленных на российском уровне. Соответственно, вступление России в  ВТО они могут воспринять как приглашение поработать в российских условиях. Но это сулит потенциальным покупателям жилья не угрозы, а лишь дополнительные удобства. «Вступление в ВТО благоприятно скажется на добросовестной конкуренции  среди участников рынка недвижимости, и в частности рынка ипотеки. Будет повышаться уровень оказываемого банками сервиса, – считает региональный директор DeltaCredit в СЗФО Ирина Илясова, – условия кредитования тоже будут улучшаться».     Внеклассное чтение     Следует также понимать, что стоимость  финансовых продуктов серьезно зависит  от принятых внутри каждой страны собственных  правил игры. «Рынок ипотеки, как и  любой другой вид банковской деятельности, не предполагает экспорта продукции (услуг)», – отмечает Алексей Главатских.    Прекрасной иллюстрацией данного  тезиса является то, что российские банки с участием иностранного капитала предлагают здесь ипотеку не по европейским, а по российским средним процентным ставкам. «На ипотечные ставки прежде всего влияют фондирование (стоимость привлекаемых банком ресурсов) и стратегические цели банка, – поясняет начальник управления ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка Наталья Коняхина. То есть поскольку вступление в ВТО этих «внутренних» правил игры не касается, ожидать изменений не стоит и впредь. Впрочем, все вышесказанное относится к непосредственно влияющим на параметры российской ипотеки факторам. Но ведь еще есть и косвенные факторы. Так, специалисты рынка не сомневаются, что со дня на день в Россию хлынут иностранные производители стройматериалов. «С упрощением таможенных и налоговых  норм для стран-членов ВТО иностранные  поставщики вытеснят с рынка часть  дилеров за счет открытия собственных  представительств и прямых поставок материалов в города России», – констатируют эксперты danata.ru. Это может привести к смене лидеров в данном рыночном сегменте и к удешевлению себестоимости  строительства. А в перспективе  и к некоторому снижению цен на жилье. Да и в целом вступление в  ВТО – это либерализация, усиление рыночных регуляторов в противовес административным, то есть стимуляция конкурентной борьбы. А чем активней в любой сфере идет конкурентная борьба, тем в более выгодном положении  оказывается потребитель. Одно только жаль – данные процессы оказываются достаточно растянутыми  во времени. «Вряд ли в краткосрочной  перспективе вступление России в  ВТО каким-то образом повлияет на цены на «недвижимость и процентные ставки по ипотеке, – признает Наталья  Коняхина. – Но, говоря о долгосрочной перспективе, можно предположить, что  вступление нашей страны в ВТО  будет влиять на макроэкономическую динамику и экономическую ситуацию в стране в целом и таким  образом оказывать влияние и  на отечественный рынок недвижимости в частности». Проще говоря, не пугайтесь «страшилок», которые рассказывают продавцы. А  еще лучше, сами почитывайте макроэкономические новости. Это позволит вам объяснить  продавцу «что угодно».    Игорь Чубаха Источник: Бюллетень Недвижимости