Возникновение права собственности

Согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством, специальными федеральными законами. ЗК РФ был принят позже по сравнению с ГК РФ, в связи с чем получается, что при разрешении вопросов в сфере земельных отношений следует использовать нормы ЗК РФ, даже если ГК РФ содержит иное регулирование. То же было подтверждено постановлением Пленума Высшего Арбитражного Судов РФ.

ЗК РФ установил, что, хотя пожизненное наследуемое владение землей сохраняется, земельные участки на данном праве впредь предоставляться не будут. Федеральным законом от 26 июня 2007 года № 118-ФЗ в ГК РФ были внесены изменения, которые привели положения ГК РФ в соответствие с нормами Земельного кодекса РФ. В настоящее время единственным способом, которым владелец может распорядиться земельным участком, является передача по наследству.

Также ЗК РФ практически свел на нет существование такого института, как постоянное (бессрочное) пользование земельным участком, запретив дальнейшее предоставление земельных участков на данном праве юридическим и физическим лицам, за исключением учреждений, федеральных казенных предприятий, органов государственной власти и местного самоуправления. Однако согласно п. 3 ст. 268 ГК РФ данное право может переходить от одного юридического лица другому в случае реорганизации в порядке правопреемства.

Такое сокращение нормативного регулирования данных институтов и прав владельцев можно объяснить желанием законодателя максимально упростить правовой режим земли. Однако такое упрощение представляется нецелесообразным и достаточно сомнительным с практической точки зрения, в частности, данный подход выдержан ЗК РФ крайне непоследовательно: попытка отказа от одних ограниченных вещных прав неизбежно привела к появлению других, поскольку современный отечественный оборот земли не может обойтись одним правом собственности.

При этом эти новые вещные права ЗК РФ регулирует крайне неудачно, обычно лишь называя их, но не раскрывая содержания. К примеру, в п. 1 ст. 35 ЗК РФ появляется право на использование соответствующей части земельного участка, возникающее у приобретателя строения, находящегося на чужой земле. Пункт 1 ст. 271 ГК РФ квалифицирует это право как право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Какое вещное право понимает законодатель под понятиями право на использование соответствующей части земельного участка и право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком, непонятно. Можно было бы предположить, что это право бессрочного пользования, однако п. 1 и п. 2 ст. 20 и в п. 1 ст. 28 ЗК РФ исключают такую возможность.

Статья 23 ЗК РФ закрепила институт публичного сервитута, устанавливаемого с учетом результатов общественных слушаний, о порядке проведения которых Кодекс почему-то умалчивает. В ст. 262 ГК РФ говорится о земельных участках общего пользования и о возможности свободного доступа на чужой земельный участок. Такого рода нормы, известные еще римскому частному праву, в цивилистической теории всегда рассматривались как ограничение прав собственника (в общественных, публичных интересах), а не как установление чьего-то (причем неизвестно, кого именно, то есть бессубъектного) субъективного права.

В ЗК РФ никак не регулируются институты узуфрукта (как единого ограниченного вещного права на получение выгод от использования чужой вещи или права, в том числе земельного участка) и права застройки, которое следовало бы установить в развитие принципа, закрепленного в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ; известные другим правопорядкам земельные обременения и многое другое.

Таким образом, следует признать, что попытка Земельного кодекса РФ по-своему урегулировать гражданско-правовые отношения, связанные с землепользованием, оказалась не совсем удачной. Необходимо учитывать, что специфику земельного права и земельно-правового регулирования составляет их публично-правовой характер, а не своеобразие регламентации определенной части гражданско-правовых отношений. С учетом этого должны быть определены предмет и содержание ЗК РФ, из которого необходимо изъять гражданско-правовые нормы.

Согласно подп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ задачей Кодекса является установление необходимых публично-правовых ограничений, запретов и процедур с учетом значения земли как основы жизни и деятельности человека и исходя из представлений о ней как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы. Представление же о земле (земельных участках) как о недвижимом имуществе и объекте вещных прав надо оставить гражданскому праву. В связи с чем, ЗК РФ в своем нынешнем виде требует переработки в части регулирования ограниченных вещных прав на землю.

Наряду с вышеизложенным исследованием проблем вещных прав на землю, немаловажным выступает решение вопроса о принудительном изъятии земельного участка у собственника и связанных с ним трудностей.

Согласно ст. 284 и 285 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, а также если земельный участок используется не по целевому назначению или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.

В настоящее время применение этой нормы на практике становится крайне затруднительным, так как отсутствует механизм реализации этой процедуры. Например, ст. 286 ГК РФ предусматривает порядок такого изъятия в общем виде, в остальном отсылая к земельному законодательству, которое, в свою очередь, этот вопрос оставило без урегулирования.

Кроме того, положения ст. 286 ГК РФ противоречат Конституции РФ, так как в ней предусмотрена возможность для органов государственной власти или местного самоуправления принимать решение о принудительном изъятии земельного участка. Собственник же, не согласный с этим решением, может обжаловать его в суд. Между тем ст. 35 Конституции РФ говорит о том, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Здесь имущество изымается не для государственных нужд, а в качестве ответственности за совершенное правонарушение, следовательно, без решения суда государственный или муниципальный орган власти такое решение принять не может.

Что касается земель сельскохозяйственного назначения, то в ст. 6 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» сказано, что земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет. Но здесь также отсутствует механизм этой процедуры. То есть не ясно: должны ли соблюдаться досудебные – предупредительные процедуры, их сроки и порядок проверки результатов и т.п.

В научной литературе данная проблема неоднократно поднималась. Но ее решения так и не предлагается.

Самым лучшим выходом из этой проблемы стало бы внесение соответствующих изменений и дополнений в нормативные правовые акты. Но несмотря на явные противоречия ГК РФ и ЗК РФ, в настоящее время законодатель не предпринял ни единой попытки исправить ситуацию, внеся соответствующие поправки.

Изъятие земельных участков также возможно для государственных или муниципальных нужд.

Согласно п. 2 ст. 279 ГК РФ решение об изъятии принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления. При этом государственный орган, добившейся принятия судебного акта в свою пользу, не связан обязанностью требовать его исполнения. В связи с чем, реализация права на принудительное изъятие земельного участка, возникшего на основании принятого судебного решения, целиком зависит от усмотрения государственного органа, который может им воспользоваться в сроки, предусмотренные процессуальным законодательством, либо воздержаться от его использования.

Очевидно, что такая неопределенность в отношениях собственности недопустима. Она не только дестабилизирует имущественные отношения, но и создает угрозу правам и законным интересам собственника, которые и без того уже подверглись стеснению.

В этой связи представляется необходимым устранить существующий пробел в законодательстве, установив достаточно сжатый срок, в течение которого судебный акт может быть исполнен. По истечении этого срока принудительное изъятие земельного участка должно становиться невозможным.

Такое регулирование позволило бы дисциплинировать государственные органы, ведущие процедуру изъятия, повысить их ответственность за решения, принимаемые в этой сфере.

На основании вышеизложенного можно сделать следующий вывод, современное состояние законодательства, регулирующего вопросы права собственности и других вещных прав на землю, находится на неудовлетворительном уровне. Пробелы и противоречивость законодательства порождает сложности на практике, рост количества земельных споров.

Сложившаяся обстановка требует выработки новых подходов к регулированию земельных отношений, устранения существующих проблем.

Заключение

Наиболее характерные особенности права собственности, отличающие его от других гражданских прав, состоят в следующем:

1) право собственности - это первоначальное субъективное право, непосредственно вытекающее из закона. Между законом, определяющим правомочия собственника, и собственником не существует никаких других субъектов права. Последние лишь противостоят собственнику как лица, обязанные не нарушать принадлежащее ему право собственности. Право собственности является вещным правом;

2) право собственности по своему содержанию представляет собой наиболее полное имущественное право, предусмотренное гражданским законодательством. Оно основано на действии принципа дозволения совершать любые действия, не запрещенные законом;

3) право собственности действует в течение всего времени, пока продолжает существовать соответствующее имущество, являющееся его объектом;

4) право собственности зиждется на принципе: одна вещь - один собственник (несколько совмещенных между собой собственников). Все другие вещные права на вещь имеют зависимый от права собственности характер. Они могут существовать лишь постольку, поскольку имеется их основа - право собственности;

5) право собственности имеет исключительный характер: оно исключает все другие лица от осуществления правомочий, принадлежащих собственнику.

6)                 другие (ограниченные) вещные права на землю – это устанавливаемые и определяемые на уровне закона и подлежащие государственной регистрации, не ограниченные конкретным сроком действия субъективированные права на чужой земельный участок, открыто и самостоятельно используемые субъектом для удовлетворения своих интересов, носящие абсолютный характер, обременяющие право собственности и производные от него, но в то же время привязанные не к личности собственника, а к земельному участку. К другим (ограниченным) вещным правам относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право ограниченного пользования чужим земельным участком.

Объектом права собственности является имущество. Речь идет об имуществе, которое имеется в наличии на время существования права собственности и которое может быть индивидуализировано и присвоено собственником, с исключением всех других лиц от обладания им. Поэтому, например, космическое пространство, Солнце, другие небесные тела, не освоенные человеком, атмосферный воздух не рассматриваются как имущество, могущее быть объектом права собственности. По этой же причине весьма сомнительно относить к объектам права государственной собственности животный мир как совокупность живых организмов всех видов, постоянно или временно населяющих территорию РФ и находящихся в состоянии естественной свободы. Объекты права собственности не могут выходить из владения собственника помимо его воли, за исключением случаев, прямо указанных в законе. Это необходимое условие отсутствует в части многих диких животных, которые свободно могут мигрировать из одной страны в другую. Дикие животные могут быть объектом права собственности в случаях, когда они обитают в закрытых природных территориях, охраняемых государством (заповедниках и т.п.), или когда они изъяты из естественной среды обитания.

По мере развития науки и техники круг объектов, могущих быть объектами права собственности, постоянно расширяется.

По своему составу имущество, являющееся объектом права собственности, состоит из вещей и отдельных имущественных прав, указанных в законе. Имущество, составляющее объект права собственности, уже того понятия имущества, которое может быть объектом гражданских прав (ст. 128 ГК). К нему не относятся будущие вещи и многие имущественные права, выступающие в качестве объектов прав в обязательственных отношениях.

3