Виды услуг по приобретению и отчуждению недвижимого имущества

 

 

ВВЕДЕНИЕ.

 

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.

Предмет изучения курсовой работы – система экономических, организационных и правовых отношений по поводу недвижимого имущества, основанная на действующих законодательных и нормативных актах, регулирующих управление различными объектами недвижимости и совершение с ними гражданско-правовых сделок с целью получения желаемого коммерческого и социального результата.

Объект изучения курсовой работы – рынок недвижимости, его виды и сегменты в части практической реализации сделок и управления объектами недвижимости в рамках существующего правового пространства.

В результате проделанной работы мы должны изучить:

• сущность, функции, содержание и организацию рынка недвижимости, правила совершения различных сделок с объектами недвижимости;
• ознакомиться с нормативно-правовыми документами, регламентирующие операции на рынке с недвижимостью.
• разработать различные варианты управления объектами недвижимости, обосновывать их выбор по критериям социальной и экономической эффективности.

 

Глава 1. Виды услуг по приобретению и отчуждению недвижимого имущества.

Сделка с недвижимостью – это сделка, в соответствии с которой недвижимость передается от одного участника сделки другому на оговоренных условиях за определенную плату. В качестве недвижимости могут выступать земельные участки, недра, а также все, что неразрывно связано с землей – здания и сооружения, многолетние насаждения и др. Все изменения в правах на недвижимость (владение, смена собственника, переход прав распоряжения и др.) подлежат обязательной регистрации. В обратном случае сделка с недвижимостью считается недействительной. Официальным подтверждением сделки с недвижимостью является соответствующий договор (договор купли-продажи), который заключается только в письменной форме. В соответствии с ним продавец обязан передать имущество, а покупатель – принять и уплатить за него определенную сумму. Для того, чтобы договор считался действительным, он должен быть возможным к исполнению. Иначе говоря, если, к примеру, заключается сделка относительного какого-либо объекта недвижимости, который уничтожен, то она является недействительной. Имущество, которое является объектом сделки, должно быть точно установлено, исключая двусмысленность.[4]

Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий:

· законность содержания;

· правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;

· соответствие воли и волеизъявления участников сделки;

· соблюдение формы сделки.

Единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Виды услуг по приобретению и отчуждению недвижимого имущества:

1. Купля-продажа
2. Обмен
3. Дарение
4. Рента и договор пожизненного содержания
5. Получение недвижимости по наследству

1. Купля-продажа

При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости. По этому договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.

При заключении договора купли-продажи по этой сделке продавец вправе требовать:

• уплаты оговоренной в договоре цены;
• оплаты цены объекта и процентов, если покупатель не оплачивает объект своевременно;
• оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.

При этом продавец обязан:

• передать объект недвижимости свободным от любых обременений, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами;
• в случае изъятия объекта у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия;
• вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом;
• передать объект покупателю в том виде, в котором предусматривается договором кули-продажи.

Покупатель в праве требовать:

• передачи проданного ему объекта недвижимости;
• уменьшение цены объекта либо рассторжение договора купли-продажи, если объект имеет обременения

При передачи объекта, не соответствующего тому виду, который он имел при заключении договора купли-продажи:

а) соразмерного уменьшения цены сделки;

б) безвозмездного устранения недостатков в определенный период;

в) возмещения своих расходов на устранение этих недостатков;

г) возврата уплаченной цены объекта при отказе от исполнения договора;

д) замены объекта недвижимости в соответствии с видом и качеством, предусмотренным договором купли-продажи;

• предъявить требования, связанные с недостатками объекта

При этом покупатель обязан:

• принять переданный ему объект недвижимости;
• оплатить объект непосредственно до или после передачи объекта, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом;
• оплатить объект по цене, предусмотренной договором купли-продажи. .[3]

2. Обмен

В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой.

Субъектами сделки  могут быть граждане, и юридические лица.

Если при сделке оказывается, что в соответствии с договором обмена объекты признаются неравноценными, то сторона, цена которой ниже, должна оплатить разницу в ценах.

Если срок передачи объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств.

Право собственности в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать объекты недвижимости. .[3]

3. Дарение

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Дарение предполагает согласие одариваемого принять предложенное ему имущество, права или обязательства. Одариваемый имеет право в любое время до передачи ему дара отказаться от него. В таком случае договор дарения считается расторгнутым.

Договор дарения жилых помещений заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Он может быть заключен под условием, которое стимулирует одариваемого к определенному поведению (например, хорошей учебе в вузе) или зависит от соответствующего обстоятельства. Подобные условия являются предпосылкой вступления в силу обязательств дарителя. Условия могут быть отлагательными и отменительными.

Не допускается дарение жилых помещений:

• от имени малолетних граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
• работниками лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих гражан;
• государственным служащим в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
• в отношениях между коммерческими организациями.

Ограничения дарения жилой недвижимости:

• юридические лица, которым имущество принадлежит на правах хозяйственного ведения или оперативного управления, могут подарить его только с разрешения собственника;
• дарение жилья, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности.
• передача дарителем своего права требования к третьему лицу одаряемому должна совершаться на условиях и в порядке уступки требования. Необходимо уведомить лицо о переходе прав одаряемому;
• дарение посредством исполнения за одаряемого обязанностей перед третьим лицом осуществляется с согласия кредитора в полном объеме, т.е. путем перевода дарителем на себя долга одаряемого третьим лицом;
• доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна. .[2]

4. Договор пожизненного содержания

В условиях низкой материальной обеспеченности пенсионеров многие пожилые граждане вынуждены продавать не саму жилую площадь, а право её наследования. По логовору ренты одна сторона передает другой стороне в собственность жилое помещение, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное недвижимое имущество периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму или предоставлять иные средства на содержание. Передача прав собственности на жилье может быть как возмездной – по правилам купли-продажи, так и безвозмездной  - в форме дарения. Получатель ренты в обеспечение обязательства приобретает право залога на переданное недвижимое имущество.

Договор ренты подлежит обязательному наториальному удостоверению, а переход права на жилое помещение и сделка с ним – государственной регистрации.

Субъектами договора ренты являются:

• получатель – граждане и некоммерческие организации, если это соответствует целям их деятельности;
• плательщик – граждане и юридические лица.
• Существует три вида ренты: постоянная, пожизненная и пожизненное содержание с иждивением, которые отличаются по срокам, форме и размеру выплат. .[2]

№	Показатели	Виды договоров ренты
		постоянная	пожизненная	Пожизненная с содержанием гражданина на иждивении
1.	Субъекты отношений	Граждане, некоммерческие организации и коммерческие предприятия	Граждане, коммерческие и унитарные предприятия	Граждане, коммерческие и унитарные предприятия
2.	Срок выплаты ренты	Бессрочно ежеквартально	На период жизни собственника или указанных им граждан, ежемесячно	Пожизненно собственника жилья или указанного    им лица ежемесячно

 

Завещать имущество могут дееспособные граждане.

Не допускается составление устных завещаний, а также доказывание завещания в судебном порядке, если завещатель высказал распоряжение в устной форме, хотя бы в присутствии свидетелей. При удостоверении завещания нотариусом соблюдаются следующие правила:

• Завещание должно быть составлено письменно;
• Завещание должно быть собственноручно подписано завещателем;
• В завещании должны быть указаны время и место его составления.

5. Получение недвижимости по наследству.

Наследование – переход после смерти гражданина принадлежащей ему недвижимости к одному или нескольким лицам – возможно по завещанию и по закону, если онон не изменено завещанием.

Переход имущественных прав и обязанностей гражданина после смерти к другому определяется тремя признаками:

• Основанием перехода является сложный фактический состав, предусмотренный нормами наследственного прав;
• Переходящие права и обязанности образуют определенное единство, называемое наследством;
• Лицо, приобретающее права и обязанности, является общим, а не частичным правоприемником умершего гражданина. .[2]