Участники капитального строительства и их взаимоотношения

Оглавление

 

 

 

Введение.

 

Капитальное строительство - деятельность, направленная на создание основных фондов и их реконструкцию, а также на техническое перевооружение действующих основных фондов. В сфере капитального строительства в качестве основных участников инвестиционного процесса обычно выступают организации, которые в соответствии с выполняемыми ими функциями называются: инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик и проектировщик. Отрасль капитального строительства взаимодействует со многими отраслями экономики, которые обеспечивают строительство различного рода материалами, строительными машинами, средствами транспорта и энергоресурсами. Результатом капитального строительства (продукцией строительства) являются здания и сооружения различного функционального назначения, объекты инфраструктуры. В инвестиционном процессе, направленном на создание строительного объекта, участвуют несколько независимых организаций, имеющие разные цели и решающих разные задачи в рамках одного инвестиционного процесса. В частности, основной задачей инвестора и заказчика является сооружение объекта и ввод его в эксплуатацию в наиболее короткие сроки при условии минимизации капитальных вложений - с целью получения максимального дохода от ввода в эксплуатацию объекта в наиболее ранние сроки.

В данной  работе рассмотрим участников капитального строительства и определим их взаимоотношения. 
Участники капитального строительства.

 

 

В настоящее время субъектами капитального строительства выступают:

- инвесторы (заказчики, застройщики) в лице государства, частных предприятий и предприятий иных форм собственности, граждан, иностранных фирм и граждан, вкладывающих инвестиции в создание или поддержание в рабочем состоянии основных фондов;

- предприятия  собственно строительного комплекса, осуществляющие основные этапы  реализации инвестиционных проектов - проектирование, изготовление строительных  конструкций и материалов, возведение  зданий и сооружений;

- учреждения центрального и коммерческих (инвестиционных, ипотечных) банков, проводящие взаиморасчеты между всеми субъектами инвестиционного процесса;

- предприятия  тех отраслей народного хозяйства, которые поставляют материалы, товары  и услуги для участников инвестиционного  проекта;

- посреднические, информационные, рекламные, страховые  фирмы.

Для внесения ясности необходимо дать определения каждого из участников капитального строительства:

Инвесторы - юридические и физические лица, осуществляющие вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме инвестиций, в виде капитальных вложений для достижения коммерческих, социальных, благотворительных или других целей. Следует подчеркнуть, что инвесторы могут быть самыми разнообразными - в зависимости от форм собственности, источников инвестиций, целей и способов инвестирования и т.д.

Инвестором может быть государство (федеральный и городской бюджеты), кредитные организации (банки, финансово-инвестиционные компании), строительные компании (которые становятся инвестиционными компаниями), предприятия и организации (в том числе и некоммерческие, общественные) и т.п. Особенно следует отметить инвесторов - дольщиков -юридических и (или) физических лиц, выступающих соинвесторами в порядке долевого участия в строительстве жилых домов на основании отдельных договоров с застройщиком.

Для выполнения функций инвестора не требуется специального разрешения - лицензии. Отношения, связанные с инвестициями  в капитальные вложения, регулируются Федеральным законом от 25.02.99 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Инвестиционная деятельность может быть осуществлена и в форме капитальных вложений, что представляет собой инвестирование в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

Инвесторы имеют равные права:

• на осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений;
• самостоятельное определение объемов и направлении капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с ГК РФ;

- владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений;

- передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации;

• осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения;
• объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации;
• осуществление других прав, предусмотренных договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Все инвестиционные проекты независимо от источников финансирования и форм собственности объектов капитальных вложений до их утверждения подлежат экспертизе в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Экспертиза инвестиционных проектов проводится в целях предотвращения создания объектов, использование которых нарушает права физических и юридических лиц и интересы государства или не отвечает требованиям утвержденных в установленном порядке стандартов (норм и правил), а также для оценки эффективности осуществляемых капитальных вложений.

Инвестор вкладывает собственные, заемные или привлеченные ресурсы в строительство. Свои вложения он делает через застройщика, который осуществляет реализацию инвестиционного проекта, организует строительство, контролирует его и ведет учет производимых при этом затрат.

Следует отметить, что инвестор может выступать также в роли заказчика (застройщика), а также может быть одновременно генподрядчиком и даже эксплуатирующим хозяйством и т.п.

Заказчик – юридическое лицо, наделенное инвестором организаторскими функциями для реализации строительного проекта от начала строительства до ввода объекта в эксплуатацию.

Если заказчик выполняет строительные работы с привлечением строительно-монтажных организаций (подрядчиков), он называется заказчиком-застройщиком. Деятельность заказчиков-застройщиков по организации строительства объектов осуществляется на основании договоров строительного подряда, заключаемых между заказчиками-застройщиками и подрядными строительно-монтажными организациями.

При выполнении своих функций заказчики не вправе вмешиваться в предпринимательскую деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними.

Заказчики наделяются правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениям и земельным участком на период и в пределах полномочий, которые установлены договором на капитальное строительство и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.

Для выполнения функций заказчика организация в соответствии со ст.49 ГК РФ должна обладать специальной правоспособностью, иначе говоря, иметь соответствующую государственную лицензию.

Заказчик-застройщик на конкурсной основе, как правило, через подрядные торги, поручает право на реализацию выделенных инвестором средств на строительство целевой программы или объекта на условиях, определяемых договором подряда на строительство.

Основные функции заказчика-застройщика при реализации ИСП следующие:

- выдача исходных данных для  разработки проектно-сметной документации, размещение заказа на разработку  всей необходимой для строительства  объекта документации, ее согласование  в установленном порядке, поиск  подрядчиков, заключение договоров  подряда на разработку документации  и выполнение всего комплекса  строительных, монтажных и пуско-наладочных работ, поставка оборудования и материалов;

• приемка, учет, надлежащее хранение находящегося на складах оборудования, изделий и материалов, передача их в монтаж;
• выполнение всех необходимых работ по подготовке строительной площадки, надзор за соблюдением норм и правил при производстве строительно-монтажных работ, приемка законченных работ и подготовка объекта к передаче в эксплуатацию;
• обеспечение  рационального и экономного расходования выделенных на строительство средств, своевременное осуществление платежей за материалы, оборудование, выполненные работы и т.д., принятие мер к сокращению сроков строительства.

В том случае если объект возводится не для нужд государства, а для иных участников рынка, то соответственно основные функции заказчика по организации процесса строительства и детализации, возложенных на него обязательств должны регулироваться в договоре между инвестором и заказчиком.

Подрядная организация - юридическое лицо, выполняющее подрядные работы для застройщика по договору подряда.

Подрядные работы - это работы, выполняемые подрядчиком, в состав которых входят строительные, монтажные работы, работы по ремонту зданий и сооружений, а также другие виды работ согласно договору на строительство. Одновременно с этим из практики заключения договоров на строительство при реализации строительного проекта принято организацию, которой поручено выполнение основных строительно-монтажных работ (СМР) или строительство в целом и предоставлено право привлекать прочие строительные организации для реализации возложенных на нее функций, а также несущую ответственность за строительство в целом, именовать генподрядчиком. Согласно ст.706 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено право подрядчика привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика.

Привлечение субподрядчиков возможно, если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично. В том случае если подрядчик привлек к исполнению договора подряда субподрядчика в нарушение закона или заключенного договора подряда, то он несет перед заказчиком ответственность за убытки, причиненные участием субподрядчика в исполнении договора.

Правовое положение договора строительного подряда регулируется статьями 740-757 части второй ГК РФ. Статьей 702 ГК РФ предусмотрено, что по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Предметом договора могут быть как вводимые в действие отдельные объекты, так и части возводимою объекта или отдельные объемы строительно-монтажных работ.

Для выполнения различных строительно-монтажных работ необходимо наличие лицензии на их осуществление.

Организация, выступающая в роли генподрядчика, должна иметь лицензию на генподрядную деятельность. Данное требование связано с ответственностью за качество и сроки выполнения строительно-монтажных работ.

Учреждения центрального и коммерческих (инвестиционных. ипотечных) банков - учреждения, проводящие взаиморасчеты между всеми субъектами инвестиционного процесса. Их главной функцией является финансирование и кредитование объектов строительства.

Изготовители и поставщики - предприятия, которые непосредственно заняты производством строительных материалов, конструкций, а также могут выступать в роли поставщиков собственных материалов для участников инвестиционного проекта.

Посреднические - на "первичном" рынке недвижимости, т. е. продажи готовых квартир, действуют риэлтерские компании, которым продавцы (инвесторы, иные владельцы) поручают на основе договора продажу этих квартир и другой вновь созданной недвижимости гражданам или иным покупателям.

Страховые фирмы - это компании, с которыми заключаются договоры страхования строительно-монтажных рисков или ответственности заказчиков перед третьими лицами.

Покупатели (пользователи) - юридические или физические лица, покупающие на рынке конечную (готовую) строительную продукцию. В качестве покупателя может быть сам инвестор, если он строит объект, квартиру и т.д. для собственных нужд. Сюда следует отнести и "дольщиков", то есть соинвесторов, которыми являются граждане, оформляющие после сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию собственность на построенные с их участием квартиры [22].

Таким образом, число участников капитального строительства достаточно велико и их функции многообразны, но необходимо отметить, что ядром инвестиционно-строительной системы выступает заказчик (инвестор). Он фокусирует влияние всех других элементов, выполняя функции рыночного регулятора, координирует и контролирует весь цикл создания и реализации строительной продукции.