Технология и подходы к оценке объектов недвижимости

Лекция 4 -Технология и подходы к оценке объектов недвижимости -2 часа

1. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

2.Процесс оценки объектов недвижимости

3. Подходы к оценке объектов недвижимости

1.Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.

Первый  уровень (региональный) - уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Второй  уровень (местный) - уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Третий  уровень (непосредственного окружения) - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.

Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться  последовательно, в зависимости  от степени детализации оценки и  вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.

К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов:

• социальные:

• базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования;
• тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения, др.;
• тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;
• стиль и уровень жизни.

• экономические:

•  общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий;
• факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.;
• факторы предложения:  наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.

• физические:

• климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;
• экология;
• сейсмические факторы.

• политические (административные):

• политическая стабильность, безопасность;
• налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот;
• зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;
• строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;
• услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство,  инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба;
• наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.),

Ко второму  уровню относятся следующие факторы:

• местоположение:

• по  отношению   к   деловому   центру,   местам   приложения   труда,   жилым   территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т. п.);
• наличие и состояние коммуникаций;
• наличие объектов социально-культурного назначения;
• размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.

• условия продаж:

• особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей
• условия  финансирования:   сроки  кредитования;   процентные   ставки;  условия  выделения средств.

К третьему уровню относятся следующие факторы:

• физические характеристики:

• физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.;
• качество строительства и эксплуатации;
• наличие коммунальных услуг; функциональная пригодность;
• привлекательность, комфорт.

• архитектурно-строительные:

• стиль, планировка, конструкции и т. д.;
• объемно-планировочные показатели и др.

• финансово-эксплуатационные:

• эксплуатационные расходы;
• стоимость строительства;
• доходы, генерируемые объектом недвижимости.

 

2. Оценка недвижимости — это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная.

Массовая оценка недвижимости — это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием статистического анализа.

Индивидуальная оценка недвижимости — это оценка конкретного объекта на определенную дату. Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в понятие «процесс оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости.

Процесс оценки недвижимости состоит из этапов, выполняемых последовательно для определения ее стоимости.

Этапы оценки объектов недвижимости

	Содержание  этапа
1	ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРОБЛЕМЫ
1.1	идентификация объекта - определение наименования, местоположение, физические характеристики
1.2	выявление предмета оценки - установление имущественных прав, связанных с объектом
1.3	устанавливается дата проведения оценки - календарная  дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки
1.4	определение цели оценки объекта - от выбора цели зависит  методика оценки и, соответственно, полученный результат
1.5	определение вида стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью
1.6	формулируются ограничивающие условия - заявления  в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества
2	ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ОСМОТР ОБЪЕКТА И ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА НА ОЦЕНКУ
2.1	Предварительный осмотр и знакомство с администрацией
2.2	Определение информации и ее источников, определение  комплекса документов, которые должен представить заказчик
2.4	Составляется задание  на оценку, содержащее следующие данные: имя заказчика; имя оценщика; предмет оценки; дату оценки; цель и функцию оценки; применяемый стандарт стоимости; календарный план оценки; особые условия
2.5	Составляется  календарный план работ по оценке
2.6	Подготовка и подписание договора на оценку
3	СБОР И АНАЛИЗ ДАННЫХ
3.1	правоустанавливающих документов, сведений об обременении  объекта оценки правами иных лиц; данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; информации о технических  и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; информации о количественных и качественных характеристик объекта оценки
3.2	Анализ рынка, к которому относится объект оценки, текущей  конъюнктуры и тенденций, а также выбор аналогов объекта оценки и его обоснование
4	ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
4.1	Анализ наилучшего и  наиболее эффективного использования  как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка
4.2	Определение стоимости земельного участка
5	ПРИМЕНЕНИЕ ТРЕХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
5.1	Применение  сравнительного подхода
5.2	Применение  доходного подхода
5.3	Применение  затратного подхода
6	СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ, ПОЛУЧЕННЫХ С ПОМОЩЬЮ РАЗЛИЧНЫХ ПОДХОДОВ
7	ПОДГОТОВКА ОТЧЕТА И ЗАКЛЮЧЕНИЯ ОБ ОЦЕНКЕ.

 

3. В зависимости от объекта недвижимости и цели оценки используют три основных подхода к оценке. Каждый из подходов базируется на собственных методах расчета.

• сравнительный ;
• доходный;
• затратный.

Сравнительный подход основан на сравнении объекта недвижимости с аналогами, имеющими рыночную стоимость. Стоимость объекта недвижимости, рассчитанная с помощью сравнительного подхода не может превышать стоимости аналогичных объектов с идентичными характеристиками. Сравнение проводится по различным типовым характеристикам (время продаж, месторасположение, условия продаж, условия финансирования, физические характеристики объекта). Применяется для объектов, по которым имеется достаточное количество информации.

Доходный подход - оценка производится  исходя из ожидания покупателя. Стоимость объекта недвижимости, рассчитанная доходным подходом равна стоимости будущих доходов от его использования дисконтированных на дату оценки. Применим к доходоприносящей недвижимости, единственной целью владения которой является получение дохода от эксплуатации.

Затратный подход  выражает точку зрения продавца, которому невыгодно  продавать объект ниже затрат на его  строительство. Стоимость объекта недвижимости, рассчитанная затратным подходом равна затратам на строительство объекта за минусом износа + стоимость земельного участка.