Основными причинами обострения жилищной
проблемы является отсутствие реального
собственника и эффективного управления
жилищным фондом в современных условиях,
а также бесхозяйственное отношение к
жилью.
Таким образом, жилищная проблема является
весьма многогранной, требующей значительных
усилий по ее решению. Основные пути решения
жилищной проблемы:
- поиск и привлечение централизованных
и децентрализованных источников финансирования
строительства, капитального ремонта
и реконструкции жилья (разработка и реализация
государственных и муниципальных жилищных
программ и проектов, формирование городских
фондов строительства, реконструкции
и ремонта жилищного фонда, привлечение
средств инвесторов, предприятий и организаций,
населения путем сооружения элитного
и массового коммерческого жилья, строительство
жилых домов на паевых основах, концентрации
средств в конкретных фондах и проектах);
- повышение доступности жилья для широких
слоев населения (создание благоприятных
условий для развития рынка жилья и жилищных
услуг по эксплуатации жилищного фонда,
оказание реальной помощи населению в
приобретении жилья на первичном и вторичном
рынках в разных формах, стимулирование
развития систем жилищного кредитования,
в том числе ипотеки, использование муниципальных
жилищных займов);
- совершенствование системы обеспечения
жильем социально незащищенных категорий
населения (разработка эффективных систем
целевой поддержки социально незащищенных
групп населения, усиление принципа адресности государственной и муниципальной помощи, предоставление бесплатного или дешевого муниципального жилья и т.д.);
- совершенствование градостроительных,
архитектурно-планировочных и экологических
подходов к формированию благоприятной
жилой среды (развитие качественной малоэтажной
и смешанной застройки, переход от типовых
проектов к индивидуальным и образцовым,
развитие комплексной застройки, включающей
благоустройство территории);
- повышение качества эксплуатации жилищного
фонда (существенное улучшение содержания
и ремонта жилищного фонда, экономия энергетических
ресурсов, стимулирование снижения издержек
и повышения качества жилищно-коммунальных
услуг, развитие систем самоорганизации
граждан).
Как показывает богатый зарубежный опыт,
наиболее перспективным и массовым направлением
решения жилищной проблемы является кредитование
граждан и, в первую очередь, ипотечное
кредитование, которое подразумевает
выдачу кредита на длительный срок под
залог недвижимости.
Исходя из опыта развитых стран, в которых
жилищная проблема практически решена,
можно определить следующие характерные
черты функционирования жилищной сферы:
- большая часть жилищного фонда города
находится в частной или коллективной
собственности, а городской жилищный фонд
составляет лишь незначительную часть
(10-15%);
- заметная доля горожан является собственниками
жилья, в котором они проживают, а остальные
нанимают квартиры в частном или муниципальном
фонде;
- собственники жилья несут все расходы
на его содержание, ремонт и восстановление
и выплачивают страховые взносы и налоги
на недвижимость;
- оплата найма в частном фонде покрывает
все затраты собственника жилья и прибыль
домовладельца, а в муниципальном фонде
– затраты муниципалитета (без прибыли);
- ставки за наем жилья всех форм собственности
во многих городах страны и странах регулируются
муниципалитетом с помощью косвенных
экономических рычагов;
- субсидии на содержание жилья выплачиваются
для ограниченной части нанимателей с
низкими душевыми доходами;
- работы по содержанию, ремонту, реконструкции
и строительству жилья определяются собственником
с учетом действующих норм и правил, принятых
в данном городе (регионе) на договорной
основе; интересы собственника может представлять
компания по управлению недвижимостью;
- приобретение жилья в большинстве случаев
осуществляется в кредит на длительный
срок (10-25 лет); используются разные формы
кредитования, в том числе ипотечные кредиты
под залог недвижимости;
- уровень дохода большинства населения
позволяет полностью оплачивать наем
жилья или содержать его в качестве собственника,
вносить первоначальный взнос на строительство
и выплачивать соответствующие проценты;
- строительство и сдача внаем жилья является
прибыльной коммерческой сферой и потому привлекательны для частного капитала.
Для практической реализации приведенной
выше системы необходимы следующие условия:
- наличие развитого рынка жилья и подрядных
работ;
- достаточно высокий уровень жизни большинства
населения;
- устойчивое и надежное действие механизма
инвестирования, долгосрочного кредитования
и страхования;
- развитая правовая основа рыночных механизмов;
- политическая, социальная и экономическая
стабильность.
К сожалению, эти условия в нашей стране
пока не сложились, и потому быстрый переход
к рассматриваемой системе невозможен.
Но это не означает, что решение жилищной
проблемы должно быть отодвинуто на долгий
срок. Развитие жилищного строительства
и повышение уровня содержания жилищного
фонда возможно и в современных условиях
при наличии благоприятных условиях при
наличии благоприятных тенденций изменения
макроэкономической ситуации в стране.