Сущность и классификация объектов недвижимости

Сущность  и классификация объектов недвижимости.

Объектом недвижимости может считаться товар, который  неразрывно связан с земельным участком, на котором он располагается. Любое его перемещение обязательно повлечет за собой разрушение и утрату рыночной стоимости.

Классификация объектов недвижимости по методу "дерева признаков", которая приведится ниже, удобна для проведения оценки недвижимости с учетом главных особенностей, свойственных каждой группе, например, нюансов товарооборота, масштабов и структуры рынков, в рамках которых производятся операции по купле-продаже объектов и т.п.

Согласно такой  классификации объекты недвижимости могут подразделяться по:

1.  Функциональному  назначению:

• земельные участки, предназначенные для застройки;
• природные комплексы (для  эксплуатации);
• постройки
• комнаты и квартиры;
• здания и помещения под магазины и офисы;
• частные жилые дома, дачи, коттеджи в пригороде (с земельными участками);
• производственные помещения, склады;
• прочие

2. По происхождению

• Земельные массивы
• Отдельные земельные участки.
• Комплексы зданий и сооружений
• Жилые многоквартирные дома
• Жилые одноквартирные дома (особняки, коттеджи)
• Подъезд (секция).
• Этаж в подъезде.
• Квартира.
• Комната.
• Летняя дача
• Комплекс административных зданий.
• Здание.
• Помещение или части зданий (секции, этажи).

3. Готовности к эксплуатации.

• Готовые объекты.
• Объекты, требующие капитального ремонта или реконструкции.
• Объекты, требующие завершения строительства.

 Существуют  и другие подходы к классификации.

Вариант классификации, указанный в новом стандарте Российского общества оценщиков  для оценки недвижимости, учитывает условия, которые необходимы для проведения операций с недвижимостью.

С целью оценки стоимости объекты, а именно: земельные  участки, здания, сооружения можно поделить на две категории:

• неспециализированная недвижимость;
• специализированная недвижимость.

Специализированной  недвижимостью считаются такие  объекты, которые по причине специфики их использования крайне редко оказываются в продаже на открытом рынке для дальнейшего их профильного использования. Исключением можно считать продажу таких объектов как часто действующего бизнеса. Такой, специальный, характер недвижимости, определяется особенностями ее конструкции, местом расположения, специализацией, размерами или сочетанием перечисленных факторов.

Недвижимость, на которую существует постоянный спрос  на открытом рынке, считается неспециализированной. Такая недвижимость свободно покупается, продается, сдается в аренду. Ее используют как в прямых целях, так и как объект инвестирования, развития, вложения средств.

Рынок недвижимости на Западе уже давно сформирован, а принятая там классификация объектов, используется долгое время в неизменном виде и существенно отличается от российской. Согласно этой классификации, существуют три категории объектов (A,B,C).

 Первая категория, А, объединяет те объекты недвижимости, которые необходимы владельцу для ведения бизнеса.

В свою очередь, она делится на:

• недвижимость, которая предназначена для ведения конкретного вида бизнеса, т.е. специализированную. Такая недвижимость продается вместе со всем бизнесом. Это могут быть корпуса заводов, специальные складские помещения.
• здания без привязки к конкретному виду бизнеса. Такие как: офисы, склады.

Недвижимость  которая относится к категории В, используется как объект для инвестиций. Ее приобретают для того, что бы получать доход от сдачи в аренду для получения прибыли на вложенный капитал.

К недвижимости категории С могут относиться любые объекты – здания, сооружения, земельные участки. Главный признак этой категории – это избыточность недвижимости, т.е. это объекты, не нужные для использования  в бизнесе в текущий период времени.

Именно использование  различных классификаций недвижимости по самым разнообразным признакам и критериям повышает эффективность и объективность процесса исследования рынка недвижимости. С помощью таких классификаций облегчается и упрощается разработка методов оценки недвижимости и их применение. При классификации определяются группы недвижимости, которые идентичны по функциональным признакам. Такой подход способствует объективной оценке недвижимости.

 Надо отметить, что существуют некоторые категории  объектов, рынок которых еще находится  на стадии формирования. Это, к  примеру, месторождения полезных  ископаемых.

Характеристика  коммерческих объектов недвижимости, создающих условия для получения прибыли

Объекты недвижимости, способствующие извлечению прибыли, –  это складские и логистические  комплексы, объекты промышленного  назначения, индустриальные парки и  др. 

Складские и логистические  комплексы являются неотъемлемой частью инфраструктуры переработки грузов. Склады – это здания, сооружения и разнообразные устройства, предназначенные для приемки, размещения и хранения товаров, подготовки их к потреблению и отпуску потребителю. Склады с площадью хранения от 5 тыс. м2 называются терминалами. Склады должны отвечать требованиям безопасности, санитарии, температурного режима, а для удобства доставки грузов до склада желательно наличие железнодорожных путей.

Наибольшим спросом пользуются склады размером около 1 тыс. м2, растет потребность в помещениях по 3…5 тыс. м2. Основные требования арендаторов к складским помещениям – наличие погрузочно-разгрузочных механизмов и отопления; близость к транспортным магистралям и удобство подъезда; высота потолков – 7…9 м (для складирования грузов по высоте в несколько ярусов).

Все чаще арендаторы предпочитают сочетание в имущественных комплексах складских и производственных помещений с офисными.

Логистические терминалы – это перевалочные базы для переформирования крупных партий грузов, доработки грузов до товарной кондиции (сборка, фасовка, розлив в мелкую тару). Терминалы могут использоваться в качестве складов для хранения и продажи крупных партий товаров, растаможивания в момент продажи. Они нужны и крупным универмагам, расположенным в центре города, как периферийные бондовые склады с продажей товаров по образцам и мелким оптом. Развитие международного транспортного комплекса в России потребует размещения въездных грузовых таможенных терминалов и сервисных комплексов, логистических таможенно-транспортных комплексов (ЛТТК) вблизи транспортных коридоров и крупных городов.

Строительство логистических центров как вид  бизнеса только зарождаться в  нашей стране. Крупные управляющие  компании выкупают или берут в  доверительное управление целые промзоны, инвестируют в проекты развития и выводят эти территории на рынок. Как правило, строительство новых складских терминалов ведут крупные компании для собственного пользования, чаще всего – крупные западные холдинги.

Разработаны две классификации складской недвижимости. Компания Swiss realty group делит все складские помещения на семь классов – А1, А2, B1, В2, С1, С2, D, компания Knight Frank – на четыре группы – A+, B, C, D.

Качественные  показатели и техническая оснащенность складов существенная различаются, однако в России отсутствует общепринятая классификация складской недвижимости.

Промышленные (индустриальные) объекты недвижимости. Индустриальный парк (далее ИП) – это комплекс производственных, складских и офисных помещений, расположенный, как правило, за пределами городской черты на крупном земельном участке, с единым решением инженерных сетей и транспортной инфраструктуры. ИП – не случайный набор соседствующих предприятий, нашедших общие технические решения при строительстве собственных объектов, а специально организованный объект с единой юридической, технической, транспортной инфраструктурой, получающий поддержку от правительств регионов и РФ.

Такие комплексы  предназначены для компаний, которые  нуждаются в размещении производства и складов в непосредственной близости друг от друга. Одним из условий успешности индустриального парка является близость крупной транспортной магистрали, желательно также наличие собственной железнодорожной ветки. Производства и логистические комплексы, размещаемые на территории парка, как правило, очень энергоемки, поэтому все компании должны быть обеспечены необходимыми мощностями по электричеству и газу.

Девелоперами  индустриальных парков обычно выступают  частные инвесторы. ИП могут быть организованы на основе арендных отношений, когда собственником участка и производственно-складских площадей остается сам девелопер, а площади сдаются в долгосрочную аренду (ИП «Шереметьево»); по принципу продажи земельных участков в собственность фирмам-участникам ИП с обязательным заключением договора подряда на строительство инженерных сетей (Ногинский ИП); путем строительства всей необходимой инфраструктуры за счет бюджетных средств, после чего участки выставляют на продажу.

Девелопер - это одна из специализаций профессионала по операциям с недвижимостью (риэлтера). Деятельность девелопера заключается в следующем: он заказывает проект, покупает или берет в аренду участок земли, “привязывает” проект к участку, согласовывает подведение всех коммуникаций, строит объект - например, большое офисное здание. Затем он может сдать в аренду или отдельные офисы, или здание целиком. А может продать принадлежащую ему недвижимость. Главное - окупить все затраты и получить прибыль.

В США, Германии, Франции широко развита сеть технопарков. Существует много определений технопарка, одно из них: технопарк – это инженерно подготовленная территория, на которой находятся современные производственные здания и складские комплексы, большинство головных инженерных сооружений; имеются энергетические резервы и ресурсы для развития, зоны стоянок автомобилей, а также жилая зона для рабочих и ИТР (в непосредственной близости). Управление инженерной инфраструктурой и/или производственно-складскими комплексами в рамках указанной территории осуществляет профессиональная компания.

Рост спроса на производственные площади вызвал к жизни новое явление –  бизнес-парки. Идея бизнес-парка состоит  в размещении на территории бывших промышленных предприятий, производственных помещений, складов и офисов для  сдачи в аренду малым предприятиям. Как правило, один арендатор занимает помещения площадью 150…300 м2 под производство или склад и 70…150 м2 – под офис. Работающая на объекте управляющая компания берет на себя заботы по эксплуатации, налаживанию связей и пр.

Основная задача бизнес-парка – использование промышленных объектов, на которых резко сократилось производство. Основная особенность отечественных бизнес-парков – относительно небольшие площади. Как правило, количество арендаторов – до 50.

За два последних десятилетия получили развитие технополисы – организационные формы объединения научных, инновационных, научно-технологических парков и бизнес-инкубаторов на определенной территории с целью экономического развития региона.

Важная особенность  технополисов – взаимосвязанное решение задач по модернизации традиционных для данного региона областей промышленности и вывод их на современный уровень, выбор научных направлений, которые могут быть определяющими для данного технополиса и обеспечат развитие производственной инфраструктуры. Но самым важным является создание благоприятных условий для сотрудников, специалистов и жителей той местности, на промышленной базе которой формируется технополис.

На сформировавшемся западном рынке недвижимости принята  следующая классификация коммерческих объектов недвижимости:

категория А – объекты, используемые для ведения определенного бизнеса – специализированная недвижимость (продается вместе с бизнесом); неспециализированная недвижимость (здания, магазины, офисы);

категория В – предназначена для инвестиций с целью получения дохода от аренды, извлечения прибыли на вложенный капитал.

категория С – избыточная недвижимость, т. е. не нужная для ведения бизнеса сегодня или в будущем (земля со зданиями, свободные участки).