Сущность аналитического метода изучения дохода от недвижимой собственности

Содержание 

 

Введение	3
1. Общая характеристика доходного подхода к оценке недвижимости	4
2. Определение чистого дохода от использования объекта недвижимости	9
3. Методы расчета ставки  капитализации	13
Заключение	16
Библиографический список литературы	18

 

 

Введение 

 

В настоящее время  проблема методического обеспечения  оценки и оценочной деятельности в России стоит достаточно остро. Это связано с тем, что в  новых условиях хозяйствования необходимы новые подходы, которые могли  бы обеспечить нормальное функционирования экономики в целом и экономики недвижимости в том числе. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в России является сравнительно новой областью знаний и, в этой связи, является новым научным направлением со своей методологией, терминологией, принципами исследований и т.д.

 В оценке недвижимости существуют три общепринятых подхода к определению стоимости: затратный, рыночный и доходный. В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры. Обнаруживается концептуальное сходство подходов к оценке различных объектов собственности. Все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости.  При этом любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным. В то же время вид оцениваемого объекта определяет особенности конкретных методов, вытекающие из специфических проблем оценки, присущих, как правило, только данному виду собственности.

Целью контрольной работы является исследование сущности аналитического метода изучения дохода от недвижимой собственности.

Для достижения указанной  цели были поставлены следующие задачи:

- охарактеризовать доходный подход к оценке недвижимости;

- исследовать методологию определения чистого дохода от использования объекта недвижимости;

- рассмотреть методы расчета ставки капитализации.

 

1. Общая характеристика доходного  подхода к оценке недвижимости

 

Обоснованность и достоверность  оценки стоимости недвижимости зависит от правильности определения области применения затратного, доходного и сравнительного подходов. Выбор одного из этих подходов осуществляется оценщиком исходя из конкретных задач и целей проведения оценки.

Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Стоимость приносящей доход недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем в процессе всей оставшейся экономической жизни. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости.

Исходя из определения, в этом подходе мы имеем дело с установлением цены на основе ощущаемой ценности товара. Ценность товара определяется как текущая стоимость ожидаемых выгод. Под выгодой может пониматься не только реальный доход, приносимый объектом при сдаче в аренду, но и неявные выгоды, связанные, например, с использованием объекта собственником для своих нужд. В последнем случае стоимость объекта определяется текущей стоимостью арендной платы, которую собственник мог бы получить от сдачи объекта в аренду.

Цена владения (пользования) объектом может определяться не только через величину арендной платы. Это  может быть любое, выраженное в денежной форме, определение потребительской  полезности или ценности недвижимости как товара. Например, при оценке земли под строительство жилого дома мы можем рассматривать доход не от аренды жилых помещений, а от продажи их в собственность, тем более что долевое строительство дает много преимуществ перед строительством типичного, генерирующего условно постоянный поток дохода, объекта коммерческой недвижимости. Следует отметить и то, что рыночная стоимость зависит от текущей стоимости не любого из возможных использований, а наиболее эффективного использования объекта. При решении данной проблемы определяют цену аренды помещений при различных вариантах функционирования недвижимости. В данном случае расчет цены осуществляется на основе анализа безубыточности и обеспечения целевой прибыли. Оценщик должен проанализировать весь диапазон цен аренды на аналогичные помещения при разных функциональных и технических характеристиках с учетом затрат на проведение необходимой реконструкции и текущего ремонта объекта, на оплату коммунальных услуг, на содержание аппарата управления, на рекламу и маркетинг и прочее. Необходимо учесть также денежные отчисления для покупки (постройки) в будущем нового объекта взамен изношенного.¹ Все денежные потоки рассматриваются с учетом их стоимости во времени и риска неполучения прогнозируемой величины дохода. Ставка дисконта при доходном подходе играет также роль целевой прибыли на инвестиции в недвижимость. С точки зрения теории спроса и предложения подход по доходам отражает точку зрения покупателя, формирующего спрос на товары.

Данный подход используется при определении:

1. инвестиционной стоимости,  поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

2. рыночной стоимости.

Основные принципы оценки доходного актива: принцип ожидания и принцип замещения. Принцип ожидания является основным принципом метода. Он гласит, что стоимость актива V определяется нынешней (сегодняшней, текущей) ценностью всех его будущих доходов. Чем выше доходный потенциал оцениваемого актива, тем выше его стоимость. При этом анализ доходов должен осуществляться на протяжении всей оставшейся экономической жизни актива при условии его использования в течение этого периода наиболее эффективным образом.

В соответствии с принципом  замещения максимальная стоимость  актива V не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой аналогичный актив с эквивалентной доходностью. Данный принцип является аналогом экономического принципа альтернативности инвестиций.

В рамках доходного подхода  различают метод прямой капитализации  и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал. В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого операционного дохода и коэффициента капитализации или дисконтирования.

При прямой капитализации  осуществляются анализ и оценка чистого  операционного дохода первого года использования актива при условии, что актив находится в стадии генерации типичных доходов, и коэффициента капитализации для преобразования дохода в текущую стоимость. А в методе капитализации по норме отдачи на капитал анализируется прогноз чистого операционного дохода в процессе использования актива, включая чистый доход от реверсии в конце прогнозного периода, оценка коэффициента дисконтирования и определение суммы текущих стоимостей этих доходов. Отличаются эти методы способами анализа и построения потока доходов и коэффициентов их преобразования в текущую стоимость. В методе прямой капитализации для оценки рыночной стоимости чистый доход первого года от использования актива делится на коэффициент капитализации, полученный методом рыночной выжимки на основе анализа данных о коэффициентах капитализации доходов активов, аналогичных оцениваемому активу.

При оценке же методом  капитализации по норме отдачи на капитал учитывается тенденция  изменения чистого дохода во времени  и анализируются отдельно все  составляющие коэффициента капитализации.

Метод прямой капитализации - метод оценки рыночной стоимости  доходного актива, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного  дохода первого года в стоимость  путем деления его на коэффициент  капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту. Метод капитализации доходов применяется, если:

- потоки доходов равновелики и стабильны длительный период времени;

- потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.²

Метод капитализации  доходов основан на следующих  принципах оценки:

- принцип ожидания: стоимость приносящих доходов объектов недвижимости определяется тем, какую частоту выручки от его использования или перепродажи ожидает потенциальный покупатель, владелец, инвестор. Для инвестора важны величина, качество и продолжительность ожидаемого в будущем потока доходов.

- принцип спроса и предложения: данный принцип характеризует точку зрения рынка на стоимость объекта. Исходя из этого принципа, можно определить как сами денежные потоки и их отношение к стоимости, так и тенденции их изменения.

- принцип замещения: отражает поведение информированного покупателя, который не заплатит больше минимальной цены, взимаемой за аналогичный объект с той же полезностью, на том же сегменте рынка, что и оцениваемый. Если конкретный инвестор анализирует поток доходов, то максимальная цена за него будет установлена в сопоставлении с ценами за потоки доходов от других объектов, характеризующихся схожим риском и качеством получения дохода.

Оценка текущей стоимости  объекта недвижимости методом прямой капитализации осуществляется следующим  образом:

1. Определяется ежегодный чистый доход, который представляет собой величину ожидаемого годового валового дохода, полученного от оцениваемого объекта после вычета всех операционных расходов;

2. Основываясь на рыночных данных по таким показателям, как цена продажи и значение ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, вычисляется ставка капитализации путем деления ЧОД оцениваемого объекта на цену продажи этих аналогов:

R = ЧОД / цена продажи

3. На третьем этапе метода прямой капитализации доходов определяется стоимость недвижимости путем деления величины ЧОД на коэффициент капитализации.

 

2. Определение чистого дохода  от использования объекта недвижимости

 

ЧОД - действительный валовой  доход или ожидаемый чистый доход  в годовом исчислении за вычетом  всех статей расходов, за исключением  задолженности по кредитам, налогам  и амортизационным отчислениям. При оценке доходной недвижимости допускается 2 источника дохода:

1) арендная плата от  сдачи собственности в аренду;

2) часть дохода от  коммерческой эксплуатации собственности.

Традиционно сложилось так, что  при оценке недвижимости основным источником доходов считается аренда оцениваемого объекта. Аренда объекта, как правило, проявляется в двух основных формах:

- аренда объекта в целом (здание, земельный участок);

- аренда части объекта (комнаты, квартиры, офиса в бизнес-центре, номера в гостинице, парковочного места, гаража в кооперативе, палаты или койко-места в коммерческой больнице, кресла в кинотеатре и т.п.).

Однако, как показывает практика, эти  две классические формы не исчерпывают  все многообразие источников доходов. Большое распространение в последнее  время получил способ оценки объекта, при котором источником доходов является доход от продажи объекта по частям в течение определенного промежутка времени.

В зависимости от объема учтенных потерь и расходов, регулярные арендные доходы в течение периода владения делятся на несколько уровней:

1. потенциальный валовой доход;

2. действительный валовой доход;

3. чистый операционный доход;

4. денежный поток до уплаты  налогов;

5. денежный поток от реверсии.

Расчету ЧОД предшествуют следующие  этапы:

1. Оценка потенциального валового  дохода. Осуществляется на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов. Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. ПВД формируется за счет:

- плановой аренды - части ПВД, которая образуется за счет условий арендного договора;

- сверхплановой аренды - образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, установленные в договоре;

- рыночной аренды - часть ПВД, которая относится к свободной и занятой владельцем площади. Определяется на основе рыночных ставок арендной платы.

ПВД = S x Ca,

где  S - площадь, сдаваемая в аренду (в кв. м);

Ca- арендная ставка  за 1 кв. м. площади.

Как правило, величина арендной платы  зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия  коммуникаций, времени аренды (срока) и т.д.

Следует также отметить, что потенциальный валовой доход (ПВД) рассчитывается на основе анализа  рыночных данных по доходам объектов, аналогичных оцениваемому, но обязательно с учетом анализа договоров, уже заключенных по оцениваемому объекту. При этом учет существующих договоров аренды при оценке объекта обязателен, если, в соответствии с принципом вклада, затраты на расторжение невыгодного договора меньше экономической выгоды, которая появится после этого расторжения. Экономическая выгода, очевидно, может быть рассчитана как текущая стоимость разности рыночной и контрактной арендной ставок после расторжения договора, умноженная на площадь помещений. Если расторжение договоров является экономически нецелесообразным, то потенциальный доход в отношении свободных площадей рассчитывается по рыночным арендным ставкам, а по площадям, на которые заключены договоры аренды: по договорным (контрактным) ставкам в течение срока действия договора. Если прогнозный период больше срока аренды, то по окончании договора аренды прогноз доходов с этой площади должен выполняются на основе рыночных арендных ставок.³