Сравнительная характеристика существующих систем регистрации операций с недвижимостью

Особенность рынка  недвижимости состоит в том, что  купля-продажа его объектов осуществляется не посредством их отчуждения, как это происходит на рынках движимого имущества (товаров, ценных бумаг и др.), а путем передачи права собственности на объекты недвижимости от одного собственника к другому. Сама по себе сделка с недвижимостью не содержит очевидных доказательств того, что продавец недвижимости является единственным, юридически подлинным ее собственником и нет никаких обременяющих эту собственность отягощений в виде невыплаченных ипотечных займов, налогов, сервитутов и т.д. Для сделок с движимым имуществом подобных формальностей не требуется. Поэтому операции с недвижимостью объективно требуют специального учета количества и качества прав на владение имуществом, которые приобретает новый владелец, а также выяснения вопроса о том, не обременена ли приобретаемая недвижимость неизвестными покупателю обязательствами.

В каждой стране существуют различные юридические механизмы, осуществляющие эти функции. В континентальных странах Западной Европы, опирающихся на романо-германские правовые нормы, существует единая регистрационная система правового типа, называющаяся кадастровой системой, или просто кадастром. В странах англо-американской семьи (США, Англия, Австралия, Канада, Гонконг и Сингапур) права собственника недвижимости обеспечиваются с помощью публичной записи и передачи титула, т.е. законного права собственности на эту недвижимость. Эту систему называют также системой Торренса.

Операции с  земельной собственностью в системе  как гражданского, так и общего права отличаются от иных операций с недвижимостью тем, что лицо, продающее недвижимость, должно, во-первых, иметь свидетельство о праве на эту собственность и правомочия на ее передачу, во-вторых, обязательно зарегистрировать эту сделку либо внесением официальной записи в поземельную книгу (гражданское право), либо осуществлением публичной записи (общее право). Система регистрации земельной собственности отвечает прежде всего интересам лица, приобретающего недвижимость или предоставляющего кредит под ее залог. В соответствии с российским законодательством государственной регистрации подлежат любые операции, связанные с переходом права собственности на недвижимость, включая и земельные участки.

Кадастром называется систематически поддерживаемый публичный реестр письменных сведений об объектах недвижимости на территории региона (страны), основанный на картографическом изображении границ участков недвижимой собственности, которым присваиваются определенные обозначения. Границы участков земли при кадастровой системе постоянны, что позволяет легко установить местоположение любого земельного участка на территории данной страны.

Государство регламентирует правила составления карт участков собственности на основе кадастровой  съемки и ведения регистров сведений об участках или объектах, а также  об их владельцах. Кадастровая съемка представляет собой определенный набор геодезических работ на земельном участке по определению и описанию границ землепользования, измерению площади застроенной и благоустроенной территории и газонов. Съемка включает в себя характеристику строений, а также наличия (отсутствия) различного рода споров относительно границ земельного участка. На основе кадастровой съемки составляется кадастровая карта участка, района или региона.

Различают несколько  регистров сведений об объектах недвижимости: поземельный регистр, регистр коммерческой и промышленной недвижимости и регистр аренды. В ряде государств, кроме непосредственного учета участков владения принимается во внимание также расширенный список состава недвижимости, т. е. все строения на данном участке, а также его цена.

Операции, связанные  с куплей-продажей недвижимости, имеют свои особенности. Если, например, сделка о продаже движимости считается законченной, когда произошла передача вещи от продавца к покупателю, а денег - от покупателя к продавцу, то в операциях с недвижимостью можно выделить несколько этапов перехода права собственности от продавца к покупателю. Во-первых, для такой сделки необходим договор о продаже недвижимости в виде письменного контракта. Во-вторых, должна иметь место «юридическая презентация сделки», т. е. нотариус обязан изучить пакет прав собственника на продаваемое имущество, включая все предшествующие отягощения, в том числе и аренду. В практике при приобретении недвижимости с помощью определенных юридических процедур создается своеобразный «банк данных» о приобретателях недвижимости, который позволяет контролировать кредитную историю клиентов. Такие системы особенно важны в условиях развитой системы потребительского и ипотечного кредита. После регистрации сделки новый собственник получает «контракт о передаче права собственности» (купчая), в который включены все обязательства, связанные с зарегистрированной недвижимостью, в том числе и арендные.

Заключение

В последнее  время большой интерес для  многих стал представлять российский рынок недвижимости. Большое значение имеют (как для продавцов, так и для покупателей, а также и для других заинтересованных лиц) те операции, которые сегодня можно осуществлять с различными объектами недвижимости.

Прошедшая в  стране приватизация государственных предприятий и возникновение различных организационно-правовых форм предпринимательства привели к качественному изменению финансового рынка и к выделению самостоятельного сегмента – рынка недвижимости.

Различные специалисты  в областях, связанных с недвижимостью: риэлтерские, строительные, юридические фирмы, страховые компании и банки, оказывающие услуги на рынке недвижимости и другие - обмениваются между собой опытом, а также доводят до сведения населения информацию о развитии рынка недвижимости и о вновь появляющихся возможностях в этой области. Создаются новые организации, занимающиеся профессиональной оценкой и инвентаризацией недвижимости, и т.д.

Рынок недвижимости постоянно развивается, меняется, поэтому  очень важно на каждом этапе развития рынка недвижимости проводить его анализ, по отдельным секторам рынка. Для многих значительный интерес представляет прогноз на будущее в области недвижимости, поэтому необходимо провести проектирование операций с недвижимостью и одновременно осуществить оценку эффективности этих операций. Для того чтобы операции, осуществляемые с недвижимостью, проводились и дальше, а их номенклатура росла, необходимо создание прочной правовой базы.

Список литературы

1. Конституция РФ
2. Гражданский Кодекс РФ
3. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. — М.: Инфра — М, 2007.
4. Оценка недвижимости, учебное пособие под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2007г.
5. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / под ред. Григорьева В.В. – М.: ИНФРА-М, 2007.