Состояние рынка жилья в России на современном этапе

1. Состояние рынка жилья в России на современном этапе

Макроэкономические условия  функционирования рынка жилья

· В связи с мировым  финансовым кризисом с весны-лета 2008 года иностранные банки прекратили кредитование и реструктуризацию долгов промпредприятий и застройщиков. К концу 2008 года внешний корпоративный  долг России составил $500 млрд. (около 30% ВВП). Он образовался в основном за счет получения банками и промпредприятиями (в том числе значительная доля - застройщиками) сравнительно дешевых  и «длинных» кредитов. В августе-сентябре начался кризис ликвидности в  банковской системе и остановка  инвестиций в строительство. Одновременно резко сократилось кредитование населения, в первую очередь ипотечное.

· Отток капитала частного сектора, который с 2000 по 2005 год постепенно уменьшался (с - 24,8 млрд. долларов), в 2006-2007 году достиг положительного сальдо (+42 и +82,3 млрд. долларов соответственно). В  первом полугодии 2008 года приток продолжался, но в третьем квартале (в основном в сентябре) он обнулился, а в четвертом  отток составил -129,9 млрд. В 1 квартале 2009 года отток продолжался (-38 млрд.).

Первые предвестники кризиса  на рынке недвижимости - замедление объемов строительства и ввода  жилья

· Годовой объем ввода  жилья в России с 2000 по 2007 год вырос  с 32,3 до 61,0 млн. кв. м., причем в 2006 году прирост  составил 15,2%, в 2007 году 20,6%. В 2008 году прирост  был незначительный (4,5%), ввод составил 63,8 млн. кв. м. (765,6 тыс. квартир). В 1-м  квартале 2009 года объем ввода практически  сохранился на уровне соответствующего периода прошлого года.

· В Москве с 2000 по 2007 год  ввод жилья вырос с 3,03 до 4,83 млн. кв. м, причем в последние годы темпы  роста были минимальными, а в 2008 году введено 3,28 млн. кв. м (прирост -32%). В  Московской области с 2000 по 2008 год  ввод вырос с 2,61 до 7,78 млн. кв. м, в  том числе прирост в 2008 году близок к нулю (-0,3%). В Санкт-Петербурге ввод составил в 2007 году 2,64 млн. кв. м, в 2008 г. 3,21 млн. кв. м (прирост +21,8%).

Динамика основных показателей  рынка жилья (на примере Москвы)

· Согласно данным Управления ФРС г. Москвы, число сделок купли-продажи  столичных квартир сократилось  в 2008 году по сравнению с 2007 годом  на 16% (65,12 и 78,82 тыс. соответственно). В 4 квартале ежемесячный объем сделок снизился с 6-7 тыс. до 2-2,5 тыс. Число сделок, заключенных в первом квартале 2009 года (8993) и в апреле (4757), на 23-24% ниже аналогичного показателя 2008 года. Спад объема сделок прекратился.

· Количество сделок купли-продажи  жилья с использованием ипотеки  в 1 квартале 2009 года оказалось ниже аналогичных величин 2008 и 2009 годов  более чем на 63%. Доля ипотечных  сделок, достигшая в Москве в 3 квартале 2008 года 28-30%, снизилась до минимальных  значений.

Ценовая ситуация

· В 2007-2008 году почти во всех городах продолжался рост цен, особенно высокими темпами - в долларовом эквиваленте. В 4 квартале началось снижение как  рублевых, так и особенно долларовых цен. Графики для различных городов  России сведены в 4 группы с близким  характером динамики цен.

Динамика средней удельной цены предложения жилья в городах  России

· К марту-апрелю 2009 года рублевые цены в городах выборки  снизились от исторического максимума, достигнутого в июне-сентябре 2008 года, на 1-25%, в пересчете на доллары - на 19-49% (в Москве соответственно на 11% и 31%).

Снижение цен предложения  жилья от исторического максимума  к марту-апрелю 2009 года

Сопоставление прогноза от 1.10.08 с фактическими данными

В условиях наступившей турбулентности внешней среды все разнообразие возможных вариантов развития ситуации на рынке недвижимости в начале октября 2008 года можно свести к четырем  сценариям.

Сценарий N1 - консервативный: «мягкий» переход к стабилизации по аналогии с 2007 годом - до лета 2009 года, а затем новая стадия роста  цен. Этот сценарий был актуален до весны 2008 года, а рассчитанный по математической модели прогноз изменения уровня цен до сентября подтверждался фактическими данными.

Сценарий N2 - умеренно-пессимистический: «жесткий» переход к стабилизации по аналогии с 2004 годом. При таком  сценарии с октября-ноября было возможно начало снижения цен предложения  жилья в Москве, и в течение  полугода, по нашей экспертной оценке, цены в долларах должны были снизиться  на 5-10%, а затем снова начнется рост. Сохранение этого сценария в  течение 2009 года требовало высокой  эффективности действий финансовых властей и игроков рынка, поддержанных общенациональным консенсусом элит, медиа-сообщества и населения. К  сожалению, уже в декабре стало  ясно, что в реальности этот сценарий не реализовался.

Сценарий N3 - кризисный: несмотря на объявленные властями решения (слишком  медленно переходящие в стадию действий), финансовый кризис в России переходит  в экономический - через сокращение персонала в финансовом, торговом, строительном секторе, затем по цепочке - сокращение заказов и увольнения в металлообработке, энергетике, в  производстве строительных ресурсов и  т.д. В результате падает платежеспособность населения и соответственно - спрос на жилье. Начинается масштабный процесс слияний-поглощений в строительном секторе. При этом сценарии ожидалось, что цены на жилье в Москве к середине 2009 года в долларовом эквиваленте могут снизиться относительно сентября 2008 г. на 40-45%, а относительно декабря - на 30-35%. С ноября-декабря реализуется именно этот сценарий.

Сценарий N4 - катастрофический: несмотря на принятые властями США, Евросоюзом и поддержанные другими странами (в том числе Россией) меры, мировая  финансовая система, основанная на долларе, окончательно рухнет, и создание какой-то новой системы потребует значительных усилий и времени. Начнется переход  к бартерному товарообмену между  странами, дополненному ограниченным использованием региональных валют. Вследствие искажения структуры импорта  экономика США, Европы, а также  России и иных стран (в том числе  и рынок недвижимости) рухнет вслед  за финансами, и для восстановления (при оптимистической оценке сдерживания  вооруженных конфликтов) потребуются  годы, если не десятилетие. Этот сценарий все еще не потерял свою, пусть  и незначительную, вероятность реализации.

Перспективы

Реально ситуация развивалась  близко к сценарию N3 (фактическое  снижение цен в долларовом выражении  оказалось пока даже больше прогнозируемого). В настоящее время можно констатировать, что рынок заканчивает стадию кризисного падения и переходит  к стадии депрессивной стабилизации.

В отличие от кризиса 1998-1999 годов, форма ценового тренда которого имела вид U, в текущем кризисе  начало роста цен ожидается в 2011-12 году, и рост не будет столь  быстрым, как в 2000-2001 годах (форма  тренда - L).

В 2009-2010 году объемы ввода  жилья снизятся. Произойдет изменение  структуры жилого строительства (в  том числе по причинам увеличения доли бюджетного финансирования) от объектов бизнес-класса в пользу домов эконом-класса с меньшими площадями квартир и меньшим уровнем цен. Уменьшится и предложение, но его структура, наоборот, изменится в пользу высококачественного жилья, а жилье эконом-класса получит статус муниципального и не выйдет на открытый рынок. К концу 2010 года, в условиях восстановления платежеспособного спроса при сокращенном объеме строительства и предложения жилья, может начаться медленное повышение цен на жилье до уровня, обеспечивающего рентабельность девелопмента.

Средняя доходность строительного  бизнеса снизится и в дальнейшем не вернется на те нецивилизованные уровни, на которых она была вчера. Крупные игроки, выжившие на рынке, расстанутся со своей агрессивной стратегией, и будут лучше просчитывать варианты бизнеса. В целом рынок сделает новый серьезный шаг в своем становлении и развитии.

2. Виды стоимости объектов недвижимости

рынок жилье стоимость  недвижимость

В условиях рыночной экономики, стоимость недвижимости может существенно  различаться в зависимости от целей ее использования. Различаю следующие  виды стоимостей:

- рыночная стоимость,  это наиболее вероятная цена  продажи объекта на конкурентном  и открытом рынке при осознанных  и рациональных действиях в  своих интересах покупателя и  продавца, которые хорошо информированы  и не испытывают давления чрезвычайных  обстоятельств;

- потребительская стоимость,  это цена недвижимости для  специфического потребителя, максимальная  сумма, которую можно получить  от продолжения владения и  последующей продажи имущества;

- инвестиционная стоимость,  это цена объекта для специфического  инвестора или прирост рыночной  стоимости объекта недвижимости  в результате инвестирования;

- страховая стоимость,  это рыночная цена объекта,  рассчитываемая для целей страхования;  обычно рассматривается как эквивалент  стоимости замещения или восстановительной  стоимости;

- стоимость замещения,  это цена нового объекта недвижимости  с идентичными функциональными  свойствами, но с использованием  современных материалов, конструкций  и оборудования;

- восстановительная стоимость,  это цена воспроизводства объекта  недвижимости, т.е. сумма издержек  на строительство точной копии  оцениваемого объекта;

- залоговая стоимость,  это цена объекта, рассчитанная  на основе рыночной стоимости  и используемая для кредитования;

- ликвидационная стоимость,  это цена объекта недвижимости  при вынужденной продаже;

- утилизационная стоимость,  это цена объекта оценки, равная  рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию  объекта оценки;

- стоимость действующего  предприятия, это цена единого  имущественного комплекса, определяемая  в соответствии с результатами  функционирования производства.

3. Расчетно-аналитическое задание

1. Стоимость здания при  покупке его сегодня составляет 1 млн. ден. ед. Рост цен на недвижимость в данном сегменте рынка составляет 6% в квартал. Сколько будет стоить этот объект через два года.

Решение №1:

1-ый год

2-ой год

Стоимость здания при покупке  через два года составит 1 593 848,86

Решение №2: Введем обозначения

S₁ - это стоимость здания при покупке сегодня

S_2 - это стоимость здания при покупке через 2 года

p - Рост цен на недвижимость, в квартал, тогда

= 1 000 000* 1,59384807= 1 593 848,86

2. Составьте формулу для  расчета стоимости земли через  5 лет, если ее купили за 20000 д.е., стоимость земли ежегодно повышается на 15% в год.

Введем обозначения

S₁ - это стоимость земли при покупке

S_2 - это стоимость здания при покупке через 5 лет

p - рост цен на землю,  в год,

Тогда формула для расчета  стоимости земли составит:

3. Укажите верную формулу  определения стоимости объекта  недвижимости доходным методом  (С_од):

а) С_од =

б) С_од = ЧД * КАП

в) С_о =

4.Определить стоимость  земельного участка, если среднегодовой  чистый эксплуатационный доход  от его использования составит 1500 т.д.е., а ставка капитализации 0,25.

Стоимость земельного участка  методом капитализации составит: