Состояние правовой среды рынка недвижимости

 
     С наведенной выше  схемы можно увидеть, что рынок  недвижимости разделяется на  жилую и нежилую недвижимость. Жилая недвижимость в свою  очередь делится на городскую  и загородную. Под городской недвижимостью  подразумевают квартиры в многоэтажках. На первичном рынке недвижимости можно выделить такие виды жилья: - социальное жилье, - эконом класс, - бизнес класс, - премиум класс - класс делюкс.

      Вторичный рынок жилья состоит из дореволюционных домов, а также домов более позднего периода. Сюда относят сталинки, хрущевки, чешки, 480-я серия, проект БПС, 96 серия (КТ, Т), АППС и многие другие, которые были построены позже.

      Загородную  недвижимость можно разделить  на сельскую и котеджную. Сюда относят частные дома. Отличием между сельской и котеджной недвижимостью является то, что котеджная начала развиваться сравнено недавно. Современные коттеджи формируют так называемые «котеджные городки», они составляют высший уровень загородного жилья. Обычно такие небольшие городки размещаются недалеко от городов, что позволяет собственникам такого жилья быстро добираться до города.

      Рынок нежилой  недвижимости составляет меньший  процент, чем рынок жилой недвижимости. По сравнению с жилой, он более  привлекательный для инвесторов, так как имеет более высокую  стоимость. Нежилая недвижимость  разделяется на офисные, торговые, складские и промышленные помещения.

      Офисная  недвижимость может быть как нежилой так и жилой. Жилые квартирно-офисные варианты пользуются спросом мелких компаний, которые только начинают работать на рынке. Так как предложение нежилых офисов маленькое и стоимость его очень велика для начинающей фирмы. Зачастую нежилые офисы сдают в аренду в связи с ее большой стоимостью. Больше всего пользуются спросом бизнес-центры, которые размещаются в центре города, также административные здания, здания государственных и коммунальных структур.

      Торговая  недвижимость так же пользуется  большим спросом у иностранных  инвесторов.  По их мнению, торговая  недвижимость приносит намного больше доходности, чем жилая. К торговой недвижимости относятся большие торгово-развлекательные центры, супермаркеты, различные магазины и другие помещения, предназначенные для торговли. Большим спросом пользуются торговые площади в центре города, возле больших транспортных узлов, в районе вокзалов. Складская недвижимость является очень востребованной на рынке товаров. Спросом пользуются склады на первом этаже или в подвале с лифтом, отапливаемые или не отапливаемые, в  зависимости от хранения товаров, с удобным подъездом грузовых машин, с рампой. Также используются под склады большие ангары, гаражи. Существуют также специализированные склады, построенные специально для определенной группы товаров, с требуемыми нормами. Конечно же, такие склады являются идеальными для заказчика, так как, соответствует всем требованиям.

      Промышленная  недвижимость включает в себя  заводы, цехи, комбинаты и другие  производственные помещения. В идеале  промышленная зона таких объектов  недвижимости должна находиться  за чертой города. В отличие  от выше упомянутых сегментов  нежилой недвижимости такого  большого спроса на промышленную  недвижимость нету, как и нету  большого предложения.

Недвижимость обладает рядом свойств:

1. Полезность. Объекты недвижимого имущества должны максимально удовлетворять потребности собственника в производственной площади или в жилой, в экологичности или комфортности помещения в данном месте или в течение определенного периода времени.

2. Фундаментальность. При обычных условиях недвижимость невозможно потерять, сломать или похитить.

3. Долговечность. В зависимости от строительного материала основных конструкций (стен, фундаментов, перекрытий) объекты недвижимости разделяют на шесть групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Так как предприятия являются имущественными комплексами, то они обычно всегда создаются на бессрочный период.

4. Стационарность. Объекты недвижимости тесно связаны с землей, их перемещение нереально без нанесения рассматриваемому объекту определенного ущерба. Если землю рассматривать как товар, то можно сказать, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено природой.

5. Неповторимость. Каждый объект недвижимости уникален и обладает индивидуальными (определенными) свойствами, которые присущи только этому объекту и отличают его от других объектов недвижимости.

6. Управляемость. Любой (каждый) объект недвижимости, который приносит прибыль, требует управления. Управление недвижимостью – это проведение ремонта, профилактических работ, предоставление коммунальных услуг, контроль над поступлением платежей и т. д.

7. Детальная регламентация сделок с недвижимостью государственными органами, органами местного самоуправления. Это объясняется тем, что объект недвижимости – часть инфраструктуры и его использование затрагивает интересы многих физических и юридических лиц.

8. Устойчивая тенденция к росту стоимости. Стоимость недвижимости как товара с течением времени неуклонно возрастает из-за дефицита недвижимости и прочих факторов.

9. Ликвидность. На рынке недвижимости низкая ликвидность товара способствует высокому уровню издержек у продавца и покупателя, формирующихся в условиях осуществления сделки.

 

 

 

3. Расчетно-аналитическое задание (три задачи: 3, 13 ,23) 

 

Задача №1.

Какими должны быть ежегодные платежи по ипотеке в 100 000 д.е. при 12% годовых. Выплаты производятся раз в год, срок амортизации – 25 лет.

Решение:

PV = 100 000 д.е.

i = 12%

n = 25 лет

PMT - ?

Формула расчета:

PMT = PV*i/(1-1/(1+i)^n), где:

PV – текущая стоимость денежной единицы;

PMT – равновеликие периодические  платежи;

i – ставка дохода или процентная ставка;

n – число периодов накопления, в годах;

PMT = 100000 * 0,12/(1-1/(1+0,12)^25) = 100 000 * 0,1275 = 12750 д.е.

Вывод: ежегодные платежи по ипотеке составят 12750 д.е.

 

Задача №2.

 

Выбрать вариант, выгодный для использования земли, если имеется участок, зонированный под коммерческое использование:

1 вариант – торговое  здание,

2 вариант – офисное  здание.

 Стоимость земли методом  остатка :

1 вариант – 400000 д.е.

2 вариант – 300000 д.е.

 

Решение:

Для оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса и доходов недвижимости, может использоваться метод остатка (техника остатка дохода для земли.) Этот метод применяется также для оценки незастроенных участков, если имеется возможность их застройки улучшениями, приносящими доход.

     Метод остатка широко применяется для определения варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

     Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределения дохода. Доход, оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение др. факторов, относится к земельному участку.

     Следовательно, целесообразно выбрать вариант №1 – использование участка под торговое здание.

 

 

Задача №3.

 

Определить стоимость земельного участка, если среднегодовой чистый эксплуатационный доход от его использования составит 1500 т.д.е., а ставка капитализации 0,25.

Решение:

   Оценка земли по  доходности осуществляется путем  преобразования денежного потока  в стоимость с помощью ставки  капитализации, т.е. доли текущего  дохода в полной стоимости  участка.

    Если известны величина чистого дохода (Д) и ставка капитализации (СК), то можно определить стоимость земли (С) по формуле:

С= Д : СК

С= 1500/0,25=6000 т.д.е.

Капитализация - это пересчет потока будущих доходов в сумму текущей стоимости. Ставка капитализации – это множитель с помощью которого осуществляется переход от величины текущего чистого дохода от земельного участка к его стоимости. Он выбирается таким, чтобы обеспечить инвестору применимый уровень дохода на вложенный капитал и его возмещение.

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ:

1. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в Украине. - М.: Финансы и статистика, 1996
2. Горемыкин В.А. Российский земельный рынок/Учебное и практическое пособие. - М.: ИНФРА-М, 1996
3. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: Теория и практика. - М.: ИНФРА-М, 1997
4. Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов. - М.: ИНФРА-М, 1996
5. Жилищная экономика. Пер. с англ. - М.: Дело, 1996
6. Кочович Е. Финансовая математика. - М.: Финансы и статистика, 1994
7. Лимитовский М.А. Методы оценки коммерческих идей, предложений, проектов. - М.: Дело, 1995
8. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и отбору их для финансирования. - М.: Информ электро, 1994
9. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты/Под ред. В.В. Григорьева. - М.: ИНФРА-М, 1997
10. Стоянова Е. Финансовый менеджмент в условиях инфляции. - М.: "Перспектива", 1994
11. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. - СПб.: ТОО "Технобалт", 1995
12. Фрудман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.:"Дело", 1995
13. Харисон Г. Оценка недвижимости. Учебное пособие. - М.: РОО, 1994
14. Четыркин Е. Методы финансовых и коммерческих расчетов. - М.: Biseness Речь", "Дело", 1992
15. Эккерт Д. Оценка земельных участков. Учебное пособие. Пер. с англ. - М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1993