Социально - экономическая оценка состояния и пути развития рынка жилой недвижимости в РК

Абдикешова Г.Ж. магистрант,

Рыспекова М.О. д.э.н.,доц.

АО «Казахский университет технологии и бизнеса»,

г. Астанa, Казахстан

 

СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА СОСТОЯНИЯ  И ПУТИ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ  НЕДВИЖИМОСТИ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН

 

Социально-экономические аспекты развития рынка жилой недвижимости являются одним  из важных направлений национальной экономики. После распада СССР рынок жилья устарел, многие здания почти 85-95% были построены в 60-70 годах 20 века, сроки  износа составляют 40-50 лет,  они находятся в  изношенном состоянии.

В современных  условиях  глобализация  инвестиционных рынков влияет на развитие мировых рынков недвижимости, в том числе и на казахстанский рынок жилья. Дефицит средств в отечественной строительной индустрии, отразился на снижении темпов роста строительства и, соответственно, на уменьшении предложения жилья.

В статье оценены проблемы и разработаны предложения, перспективы  развития полноценного формирования и развития рынка недвижимости с соответствующей инфраструктурой с адекватно функционирующей системой  с учетом доступности и удовлетворения потребностей в жилье основного населения Казахстана.

Анализируя динамику роста ввода в эксплуатацию рынка недвижимости в Казахстане с 2000 по 2011 год можно сделать вывод, что наибольший объем  строительства пришелся на 2008 год, и составил 6848 тыс. м² или около 58,8 тыс. квартир.  В 2011 году объем строительства составил 6531 тыс. м² или около 55,0 тыс. квартир, что на  4,7 % ниже по сравнению с 2008 годом, но по сравнению с 2000 годом наблюдается рост ввода в эксплуатацию жилых домов  почти в  5,3 раза (см. таблицу 1), из них 494 тыс. м² государственного жилья за счет средств из республиканского бюджета и порядка 2,3 млн. м² жилья с участием дольщиков. Вместе с тем, индивидуальное строительство в Казахстане за период с 2000 по 2011 год выросло лишь на 1,12%.(см. таблицу 1).

Таблица 1 – Анализ  динамики ввода в эксплуатацию жилых домов
годы	Общая площадь построенных жилых домов, всего			Из них  индивидуальными застройщиками
	тыс, м²	в % к предыдущему году	число квартир, тыс. квартир	тыс, м²	в % к предыдущему году	число квартир, тыс. квартир
2000	1218	110,2	10,9	910	107,9	7,4
2001	1506	123,7	12,5	1094	120,2	8,5
2002	1552	103,1	12,6	1159	105,9	8,8
2003	2111	136	18,2	1432	123,6	11,3
2004	2591	122,7	21,9	1781	124,3	13,5
2005	4992	182,4	43,8	2505	145,2	19,3
2006	6245	125,1	54,5	3680	146,9	29,6
2007	6679	107,0	57,5	3856	104,8	31,3
2008	6848	102,5	58,8	3527	91,5	27,7
2009	6403	93,5	54,1	3089	87,6	23,4
2010	6409	100,1	54,7	2973	96,3	20,5
2011	6531	101,9	55,0	3570	120,1	24,3

Примечание. Составлено автором на основании источников Агентства по статистике РК[4].

Поддержка жилищного строительства в Казахстане осуществлялась Правительством в рамках различных государственных программ жилищного строительства, а так же Плана совместных действий Правительства РК, Национального Банка и  Агентства РК по регулированию  и надзору финансового рынка и финансовых организаций, по стабилизации экономики и финансовой системы [1-6]. Благодаря своевременной государственной поддержке удалось решить проблемы более чем 53 тыс. дольщиков на 389 объектах[5].

Одной из причин недоступности жилья является ее высокая стоимость. Так, по статистическим данным, в Казахстане средняя фактическая стоимость строительства 1 м² общей площади многоквартирных жилых домов на 2012 год составила 90 тыс. тенге, а стоимость реализации составила 207,9 тыс. тенге. То есть стоимость реализации построенного жилья превышает стоимость его строительства в 2,3 раза [1].

Основными причинами роста цен являлись:

- необходимость сноса  старых домов для строительства  коммерческого жилья;

- покупка квартир для  последующей перепродажи;

- недостаток финансовых  инструментов, предоставляющих возможность  населению вкладывать свои свободные  средства и являющихся альтернативой  вложению средств в недвижимость. 

Анализируя  уровень доходов на душу населения можно констатировать тот факт, что в Казахстане он вырос в 2010 году по сравнению с 2001 годом в 2,2 раза, среднемесячная номинальная заработная плата в тенге с 2000 года по 2011 год  выросла в 6,2 раза. ВВП на душу населения по ППС (паритет покупательной способности), в долларах США с 2000 года по 2011 год вырос в 2,5 раза и составил в 2010 году - 11000 долларов [1].

Но анализируя доходы и  первичные расходы населения, можно сделать вывод, что основное населения не в состояние приобрести  жилую  недвижимость. В настоящее время в улучшении жилищных условий нуждается около 70% населения республики, и только около 10-12% населения могут приобрести жилье за счет собственных средств [1]. Квадратный метр жилья стоит очень дорого и не каждая семья может себе позволить купить квартиру. На стоимости конечного жилья  дополнительной нагрузкой  легли требования акиматов, которые в обязательном порядке «нагружают» строителей «бонусом». По сегодняшним требованиям, застройщик должен рядом с объектом строительства построить за свой счет дополнительный объект в виде школы, детского садика, супермаркета, дороги, больницы и т.д. Дополнительный объект строительства  также не удешевляет стоимость жилья, и ложиться дополнительным бременем на дольщиков.

В настоящее время отечественная промышленность строительных материалов не в полной мере удовлетворяет потребности строительного производства. Не удалось преодолеть отставание развития строительной индустрии, в связи с этим обеспеченность строительными материалами, конструкциями и изделиями отечественного производства в 2011 году составила всего 33% [1].

Стоимость строительных материалов ложится огромным бременем на застройщика, поскольку значительную часть материалов покупают из-за границы. Отечественные производители еще не заполнили эту нишу, производят мало продукции, и не всегда требуемого качества.

Ипотечное кредитование - один из самых эффективных способов привлечения инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения в улучшении жилищных условий, банков в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса в ритмичной загрузке производства и государства, заинтересованного в экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.

При нынешнем развитии системы ипотечного кредитования данный вид услуг в настоящее время доступен лишь отдельным категориям граждан Республики Казахстан. Одной из основных причин является отсутствие достаточных средств у населения для оплаты вознаграждения и первоначального взноса.

Анализ реализации Госпрограммы показал нежелание банков второго уровня и ипотечных организаций участвовать в реализации Госпрограммы, поддержании установленных условий ипотечного кредитования 10/10/20 (процентная ставка/ минимальный первоначальный взнос в %/ срок кредитования), а также выявил факты предъявления ими дополнительных требований к претендентам на получение доступного жилья, что значительно снижает социальную направленность Программы.

Строительство в конце 2011 года в кредитном портфеле БВУ занимает порядка 18% или 14,2 трлн. тенге. Наблюдается незначительное улучшение качества кредитного портфеля БВУ. Доля неработающих кредитов сократилась с 33,7% до 32,0% [2,3].

Основным фактором, обеспечивающим своевременность ввода в эксплуатацию строящегося жилья, является наличие соответствующей инженерно-коммуникационной инфраструктуры районов застройки: внутриквартальные инженерные сети тепло-, водо-, газо- и электроснабжения, канализация, инженерные сооружения и дороги.

Аварийное состояние сетей и сооружений коммунальной инфраструктуры уже давно вызывает тревогу в обществе. Так, в области водоснабжения доля сетей и сооружений, требующих ремонта, составляет 64%, в водоотведении – 66%, в теплоснабжении – 63%, в электроснабжении – 73% и в газоснабжении – 54%. Кроме того,  в проведении отдельных видов капитального ремонта нуждаются порядка 32% многоквартирных жилых домов, или 50 млн. кв. метров,  а 2% или 3,8 млн. кв. метров жилых домов находятся в аварийном состоянии и вообще подлежат сносу [6].

Еще одна проблема, остро обнажившаяся в последнее время - безработица. Огромная масса казахстанских и иностранных рабочих высвободилась и находится в поисках приложения своих рук. Здесь очень важно, чтобы наше Следует отметить, что квалификационный  уровень строительных рабочих практически отсутствует, поскольку в основном приток рабочих происходит из стран ближнего зарубежья: Узбекистана, Киргизии, Каракалпакии, а также казахстанцев, приехавших из дальних поселков, где приобрести практические навыки и профессиональный опыт они не могли. На строительных площадках ощущается дефицит грамотных, квалифицированных рабочих.

Стержневым элементом социально-экономической политики является жилищная политика, которая требует дальнейшей модернизации и адаптации к современным условиям. Возникающие проблемы в сфере обеспечения казахстанских  граждан к  доступному  и качественному жилью, как показал опыт,  является необходимость и своевременность перехода к новой жилищной политике -  повышение доступности жилья для основной массы населения.

 

Литература:

1. Послание Президента Республики Казахстан Н.А. Назарбаева народу Казахстана. 28.01.2011//www.akorda.kz/ru/speeches.

2. О разгосударствлении и приватизации: Закон Республики Казахстан от 17.03.1995 года № 2135 //www.zakon.kz

3. О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ними: Указ Президента Республики Казахстан от 25.12.1995 № 2727//www.zakon.kz.

4. Агентство Республики Казахстан по статистике http://www.stat.kz/publishing/Pages/UZHN_2011.aspx., экспресс информация               № 07-03/80 от 17.02.2012.

5. О долевом участии в жилищном строительстве: Закон Республики Казахстан от 7.06.2006//www.zakon.kz.

6. Программа по развитию строительной индустрии  и производства строительных материалов РК на 2010-2014: Закон Республики Казахстан от 25.12.2006  № 296//www.zakon.kz.